Pokud sháníte bydlení, které chcete financovat hypotečním úvěrem, raději pospěšte. Levným hypotékám totiž odzvonilo, nejnižší úrokové sazby se v dnešní době pohybují nad dvěma procenty při pětileté fixaci a rychle rostou. Pokud budete mít štěstí, můžete se stále dostat na sazbu 1,99 % p.a., to v kombinaci se slevami z úrokové sazby například za sjednaná pojištění. Vše je ale individuální, záleží na hodnotě nemovitosti, vaší bonitě a úsporách, respektive LTV (poměr výše úvěru k ceně nemovitosti). Pro někoho může být úvěr i za 3 % p.a.
Loňský rok byl z hlediska objemu poskytnutých hypotečních úvěrů rekordní, dle statistik Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) si občané půjčili přes 218 mld. korun (184 mld. v roce 2015). Za první čtvrtletí letošního roku to dle MMR bylo necelých 54 mld. korun a to i přes to, že ceny nemovitostí zejména ve větších městech během posledních dvou let raketově rostly také díky levným a snadno dostupným úvěrům až do výše 100 procent.
Kartami výrazně zamíchal i nový zákon spotřebitelském úvěru platný od prosince 2016. Přinesl novinky hlavně v oblasti předčasného splácení úvěrů a změny v oblasti odpovědnosti poskytovatelů úvěrů, jejich zprostředkovatelů a zástupců i dozoru ze strany ČNB. Od dubna mají banky doporučeno, aby nepůjčovali nad 80 procent hodnoty nemovitosti, jen 15 procent všech úvěrů (zhruba každý sedmý) může tuto hranici přesáhnout, ale rozhodně nemá být výš, než 90 procent hodnoty nemovitosti.
Banky navíc nevycházejí z kupní ceny nemovitosti, ale z hodnoty, kterou zjistí vlastním odhadem a ten bývá zpravidla nižší. Příklad: kupní cena bytu činí 3 500 000 korun, klient má naspořeno půl milionu. V tuto chvíli má zhruba 14 procent svých. Banka však odhadne hodnotu bytu jen na 3 300 000 korun. Klient tak musí přidat ještě 30 tisíc, aby se dostal na 90 procent LTV (10 procent vlastních zdrojů je 530 tisíc) a modlit se, aby ho banka vyhodnotila jako dostatečně bonitního, aby mu byl takový úvěr přiklepla.
Ale pozor, pokud daný prodej zprostředkuje „realitka“, pak si jako provizi vezme nějakých 5 procent z kupní ceny. Pokud nejde o novostavbu, platí kupující další 4 procenta státu na dani z převodu nemovitosti (pokud jste první majitel, jste od daně osvobozeni). Pokud tak nekoupíte přímo od developera, připravte si dalších zhruba 10 procent navíc... A to už jsou velké peníze.
Absence dostatečné výše vlastních zdrojů je při rekordně drahých nemovitostech (zejména byty ve větších městech) a dalších nákladech (viz předchozí odstavec) kámen úrazu pro mnoho lidí, kteří by si vlastní bydlení rádi pořídili. Chybějící zdroje totiž často kryjí z jiné půjčky, které je ale výrazně dražší, než samotná hypotéka. A právě tato praxe se nelíbí ČNB. V poslanecké sněmovně se aktuálně projednává novela zákona o ČNB (tisk č. 1009), která dá centrálním bankéřům velké pravomoci ohledně stanovení kritérií pro žadatele o hypoteční úvěr a dá se předpokládat, že jen málokdo jim po té bude schopen dostát.
Citace z důvodové zprávy:
V rámci nástrojů makroobezřetností politiky se zavádí pravomoc ČNB stanovit horní hranici úvěrových ukazatelů, které nesmí být překročeny při poskytnutí spotřebitelského úvěru zajištěného obytnou nemovitostí. Dále se určuje, která kritéria by měla ČNB brát v potaz při hodnocení nárůstu systémového rizika pro účely zavedení a stanovení horních hranic úvěrových ukazatelů. V souvislosti s tím návrh dále zmocňuje ČNB k vydání vyhlášky, která stanoví způsob a pravidla výpočtu úvěrových ukazatelů, včetně vymezení jednotlivých položek, které jsou součástí výpočtu, a k vydání opatření obecné povahy, kterým stanoví horní hranici jednoho či více úvěrových ukazatelů. Zároveň se zavádí sankce za poskytnutí spotřebitelského úvěru, pokud by tím byla překročena horní hranice úvěrových ukazatelů.
V tuto chvíli se nám spojuje několik okolností: nedostatek nových bytů a jejich rostoucí ceny, dražší hypotéky a hrozba restriktivní regulace ze strany ČNB s tím, že dříve či později k ní dojde. Výsledky výše uvedeného jen těžko predikovat, výrazně bude samozřejmě záležet i na tom, jak se bude dařit ekonomice.
Ceny bytů v Praze opět podražily:
Za m2 v novostavbě v Praze se v průměru platí už 88 500 Kč: Přinášíme nové vydání Develop indexu pic.twitter.com/DPoEBBdqTx
— Deloitte CZ (@DeloitteCZ) 19. dubna 2017
Faktem zůstává, že v letech 2015 a 2016 vznikla spirála mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení. Tato smyčka vede k nadhodnocování cen nemovitostí a zvyšování zadluženosti domácností, které se tak stávají zranitelnějšími vůči příjmovým a úrokovým šokům. Jinak řečeno, jakmile skončí první fixace lidem, kteří si vzali levné úvěry, může se s růstem úrokových sazeb či nějakou další ekonomickou krizí ukázat, že na splátky úvěru jednoduše nemají...
Vzali jste si v posledních dvou letech levnou hypotéku?
