<i><b>Od roku 2014 se máme v Česku řídit novým soukromým právem. Vlajkovou lodí této – léta připravované – komplexní a moderní právní úpravy se stane nový občanský zákoník. Do doby, než předpisy nového soukromého práva nabydou účinnosti, vyjde ještě 20 čísel Realitu. Protože zásadní rekodifikace vnese do právních vztahů, týkajících se realit, opravdu nemálo změn, chceme být u toho. Přinášíme dvacetidílný seriál o tom, co všechno se změní a jak.</b></i>
V květnu 2011 dorazily do Poslanecké sněmovny (nikoli poprvé) vládní návrhy nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. Koncem téhož roku sněmovna oba zákony schválila: první 9. listopadu, druhý 16. prosince.
Senát (s opoziční většinou) se jimi zabýval 26. ledna 2012. K občanskému zákoníku nepřijal žádné usnesení (neprošlo schválení, ale ani zamítnutí či návrh senátního ústavněprávního výboru odložit účinnost kodexu na rok 2016). Zákon o obchodních korporacích Senát výslovně schválil. Nyní oba předpisy poputují k podpisu prezidentovi.
#####Od Koldína po Eliáše (a od Zemana k Nečasovi)
*Ministr spravedlnosti Jiří Pospíšil v Senátu řekl: „Projednáváte zákon, který svým významem a rozsahem je v zásadě největším zákonem, který se kdy v novodobých dějinách Československa projednával. Jedná se možná o největší právní dílo na území Čech … vedle takových děl, jako byl Všeobecný občanský zákoník přijatý rakouským císařstvím v roce 1811… nebo jako byla středověká právnická … díla typu Koldínova zákoníku.“*
V českých zemích jde o vůbec první občanský zákoník, který prošel demokratickým parlamentem. Rakouský kodex ABGB, jehož 200. výročí si loni připomněla celá střední Evropa (v Rakousku stále platí), je starší než moderní parlamentarismus. Vládní Krčmářův návrh občanského zákoníku z roku 1937 nestačil parlament do okupace projednat (k tomuto návrhu – jehož některé pasáže se použily aspoň v dílčích zákonech, např. o právu stavby z roku 1947 – se nynější rekodifikace hlásí jako k ideovému zdroji). A v době přijímání občanských zákoníků z roku 1950 a – nyní platného – z roku 1964 bylo zdejší Národní shromáždění parlamentem jen podle jména.
Práce rekodifikační komise ministerstva spravedlnosti se tak završuje po víc než deseti letech. Přípravu věcného záměru nového občanského zákoníku inicioval v lednu 2000 Otakar Motejl, ministr spravedlnosti v Zemanově vládě. Ta také v dubnu 2001 věcný záměr schválila. V čele autorského týmu stanul jako hlavní zpracovatel Karel Eliáš. Prvně byl kodex předložen sněmovně v květnu 2009, ale než jej stačila projednat, přišly předčasné volby. Programové prohlášení Nečasovy vlády ze srpna 2010 označilo „*rekodifikaci civilního práva*“ za prioritu a slíbilo dopracování a opětné předložení kodexu… a dál to už známe. Výsledek – občanský zákoník o 3081 paragrafech (a zákon o obchodních korporacích o 786 paragrafech) – je k vidění na parlamentním webu.
#####Už se jen dvakrát vyspíme (na silvestra)
Oba schválené zákony mají vstoupit v účinnost už 1. ledna 2014. Doba od jejich vyhlášení do účinnosti má tedy trvat jen necelé dva roky. Slova „už“ a „jen“ jsou na místě. Pro seznámení s novým soukromým právem jde o velmi krátkou legisvakanci.
Návrhy se sice občas zveřejňovaly (roku 2009 vyšly osnovy i knižně), ale leckdo váhal, zda se podrobně věnovat tisícům paragrafů, které se časem měnily – a hlavně nemusely Parlamentem vůbec projít. Není to tak dávno, co návrh nového (také prvního postkomunistického) trestního zákona Parlamentem neprošel – s odůvodněním, že v něm „*chybí tunelování*“.
Proti novému soukromému právu se argumentovalo obdobně. V zákoně o obchodních korporacích „*chybí anonymní akcie*“; občanský zákoník zase senátor Jiří Dienstbier v srpnu 2011 (v době kolem pražské Gay Parade) označil za „*diskriminační a homofobní*“ – kvůli tomu, že kodex neobsáhl právní úpravu registrovaného partnerství a ponechal ji (jako dosud) v samostatném zákoně. Ještě v předvečer projednávání kodexu v Senátu uvedla televize Nova hlavní večerní zprávy kritikou jeho pojmosloví: lidé na ulicích odpovídali (jistěže záporně) na otázku, zda chápou význam pojmů pacht či výprosa. Na pojmy, které kodex po desetiletích vrací do platného práva a přitom se v obecné řeči udržely (např. svéprávnost nebo spolek), se reportéři neptali…
<center><b><font size=„2“>1812: První publikovaný překlad Všeobecného občanského zákoníku do češtiny. Všechna česká znění tohoto kodexu o 1502 paragrafech jsou jen neoficiálními překlady. Vyhlašovací císařský patent z 1. června 1811 stanovil, že „německé znění je zněním původním, podle něhož je posuzovati překlady v různých zemských jazycích našich provincií“.</center></font></b>
Přesto nakonec na Nový rok 2014 podle všeho některé pojmy ze dne na den zastarají, jiné – třeba i delší čas antikvované – se do právního řádu vrátí a další se objeví poprvé. Papírové smluvní formuláře se nejspíš vyhodí, ty v počítačích se přinejmenším přepracují. Nepochybně se antikvuje část judikatury a právní literatury včetně komentářů a učebnic.
Nový občanský zákoník pojme i materii několika dosud samostatných zákonů. Zrušovací předposlední § 3080 má celkem 238 položek. Nutné změny mnoha nezrušených předpisů obsáhne další zákon – změnový. O něm justiční ministr v Senátu zopakoval, že „*není možné změnový zákon připravovat s dvouletým předstihem a přijmout ho 2 roky předtím, než občanský zákoník bude účinný. Musí být přijímán v zásadě několik měsíců před účinností občanského zákoníku, aby zachytil reálnou aktuální podobu právního řádu v České republice*“.
#####Takřka všechno v jednom (zákoně)
Pro „lidi od realit“ znamená nové soukromé právo podstatnou změnu právního prostředí. Developeři, realitní kanceláře, prodávající, pronajímatelé, správci i další kontrahenti (včetně měst a obcí, společenství vlastníků, bytových družstev atd. – a samozřejmě i soukromníků), ti všichni, pokud jde o soukromoprávní agendu nemovitostí, denně „jedou“ podle soukromého práva.
Hned připomeňme, že nový kodex vychází z dualismu – rozdělení práva na soukromé a veřejné. K tomu můžeme citovat už z § 1: „*Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného.*“ Anebo – snad výstižněji – z toho, co uvedl Karel Eliáš v rozhovoru z roku 2008: „*Od roku 1950 se tu drželo myšlení, že neexistuje žádné soukromé a veřejné právo, že jsou to spojené nádoby tvořící jediné právo socialistické. Což v praxi vede k hrozným excesům. Přijdete za vlastníkem činžovního domu, on vám ukáže byt 3+1 se záchodem i koupelnou, takže uzavřete nájemní smlouvu na byt…, ale najednou se domácímu znelíbíte a on vytáhne kolaudační rozhodnutí, že pronajaté místnosti nejsou byt, ale kancelářské prostory. A slavný soud rozhodne, že smlouva je neplatná.*“ (Oproti tomu nový kodex v § 2236 výslovně uvádí: „*Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.*“)
Zákon se déle než po půlstoletí vrací k zásadě superficies solo cedit (co je pevně spojeno s půdou, patří jejímu vlastníkovi). Tento princip u nás platil do konce roku 1950 a nynější občanský zákoník jej výslovně popírá. Nový kodex ale stanoví v § 506: „*Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení … s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.*“
Zákonnou definici nemovité věci přináší § 498: „*Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.*“
Dnešní vlastníky staveb na cizích pozemcích – i pozemků zastavěných cizími stavbami – chrání ústava a tyto případy samozřejmě na Nový rok 2014 nezmizí (pouze už nebudou v tomto právním režimu přibývat nové). Dané otázky se týkají přechodná ustanovení ze závěru kodexu (§ 3054 a násl.).
Na vlastníky (nejen nemovitostí) dopadají ustanovení nového kodexu o vlastnictví (§ 1011 a násl.) – a má-li věc více vlastníků, pak i nová úprava spoluvlastnictví (§ 1115 a násl.). V úvodu pasáže o vlastnictví se upravují i tak řečená sousedská práva. Připomeňme zákaz imisí (§ 1013; jde o nepřiměřené obtěžování souseda kouřem, světlem, stínem, hlukem apod.), rozhrady (tj. zejména ploty, zdi, meze a strouhy mezi sousedními pozemky; § 1024 a násl.) a nezbytnou cestu (tj. cestu – přes cizí pozemek – k nemovitosti, která není dostatečně spojena s veřejnou cestou; § 1029 a násl.).
Opuštěná nemovitá věc měla připadnout příslušné obci. Kvůli pozemkům s ekologickou zátěží apod. ale nakonec bude nabyvatelem těchto věcí stát (§ 1045).
Zákonné předkupní právo spoluvlastníků nový kodex, pokud jde o spoluvlastnictví vzniklé smlouvou, vůbec nezná (§ 1123). Jinak je uzákoňuje pouze na šest měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví (§ 1124).
#####O společenstvích vlastníků (jednotek)
Právní režim domů rozdělených na jednotky upravuje zvláštní zákon o vlastnictví bytů (nyní č. 72/1994 Sb.). Již od doby, kdy se reálné dělení domů v tuzemsku zavedlo (v roce 1966; šlo o úplnou novinku), stála jeho právní úprava vždy mimo občanský zákoník. I do nového kodexu (§§ 1158 až 1122) se dostala (včetně právní úpravy společenství vlastníků, uzákoněných prvně teprve v roce 2000) až v závěru legislativních prací. Tím unikla z přímé gesce ministerstva pro místní rozvoj, jehož legislativci nebyli vždy na výši – a to ještě do této populární materie (neboť kopané a bytům tu rozumí každý) v minulosti často zasahovali i poslanci.
Z novot uveďme, že kodex se obešel bez výčtu společných částí domu rozděleného na jednotky (§ 1160: „*Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.*“). Obdobně podle § 1189 „*správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí*“.
<center><b><font size=„2“>1946: Publikace Osidlovacího úřadu, ovládaného komunisty. Přidělování nemovitostí po vyhnaných Němcích výrazně přispělo k volebnímu vítězství KSČ. „Prosadili jsme, že držitelům usedlostí, majícím na to nárok a schopnosti, bude usedlost, půda a živý i mrtvý inventář přidělen natrvalo do vlastnictví,“ řekl Klement Gottwald ve Znojmě v březnu 1946. „Zvlášť markantní jest úspěch komunistů v pohraničí,“ napsala po květnových volbách Práce. Leckde tam dostali přes polovinu hlasů, v okrese Tachov rekordních 70,45 % hlasů.</center></font></b>
V rámci úpravy věcných práv k věcem cizím vrací kodex do našeho právního řádu institut práva stavby (§ 1240 a násl.; jde o věcné právo stavebníka k pozemku jiného vlastníka, a to právo mít tam stavbu – tj. buď ji nově vybudovat, nebo již zřízenou stavbu převzít a mít). Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné, nejdéle na 99 let. Lze je nabýt i vydržením – v takovém případě se nabývá na 40 let. Praktickou novinkou je, že sám „*vlastník může zatížit svůj pozemek služebností ve prospěch jiného svého pozemku*“ (§ 1257), zejména ještě před převodem některého z pozemků. Mezi věcnými břemeny zákon výslovně upravuje některé služebnosti, např. služebnost inženýrské sítě, okapu, cesty, stezky, bytu aj. (§ 1267 a násl.).
#####Ze závazkového (smluvního) práva
U rozsáhlé závazkové části nového kodexu připomeňme hojnou sněmovní diskusi, zda se mají nemovitosti napříště převádět výlučně notářským zápisem, či advokátním sepisem. Poslanci to nakonec zamítli (76 ku 64). I nadále tedy může kupní (a samozřejmě i darovací či směnné) smlouvy o převodu nemovitostí sepisovat kdokoliv; povinná písemná forma zůstala u jednání o zřízení či převodu věcných práv k nemovitostem zachována (§ 2128, resp. § 560).
Úpravu nájmu obsahuje kodex v § 2201 a násl. Speciální ustanovení o nájmu bytu (a o nájmu domu přenechaného „*k zajištění bytových potřeb nájemce*“) tvoří §§ 2235 až 2301. Specifika nájmu služebního bytu obsahují §§ 2297 až 2299, specifika nájmu bytu zvláštního určení, tj. např. v domě s pečovatelskou službou, pak §§ 2300 a 2301. Oproti nynějšímu rigidnímu požadavku na písemnou formu smlouvy o nájmu bytu (od roku 1995 pod sankcí neplatnosti) stanoví § 2237 nového kodexu: „*Smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.*“
O nájemném z bytu § 2248 výslovně stanoví, že „*strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného*“. Jiné než takto ujednané zvyšování je v § 2249 omezeno srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě (postup pro jeho zjištění stanoví prováděcí předpis) a současně tím, že pronajímatelem navržené zvýšení „*spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent*“.
Poslední citát připomíná deregulační kejkle nedávných dob (kodex se píše aspoň na celá desetiletí a o budoucí inflaci nic nevíme); tato pasáž je ale dílkem poslanců, resp. politického kompromisu. Katalog důvodů pro výpověď nájmu bytu danou pronajímatelem obsahuje § 2288. Důvodů je šest a jeden z nich je „zbytkovou klauzulí“: pan domácí totiž může nájem bytu vypovědět i tehdy, „*je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájemce*“, tedy: obdobně závažný jako jiné tři – v zákoně uvedené – důvody.
I nájem prostoru sloužícího k podnikání – od jara 1990 až dosud upravený v samostatném torzovitém zákoně č. 116/1990 Sb., „*o nájmu a podnájmu nebytových prostor*“ – najdeme v kodexu (§§ 2302 až 2315), a to včetně výslovné úpravy převodu nájmu (§ 2307; samozřejmě jen s předchozím souhlasem pronajímatele) a náhrady za převzetí zákaznické základny, na kterou má nájemce nárok po ukončení nájmu pronajímatelovou výpovědí (§ 2315; ale jen tehdy, nebylli nájemce vypovězen pro hrubé porušení svých povinností).
Komplexnost právní úpravy lze jen uvítat. Nájem „nebytových prostor“ jistě patří do úpravy nájmu, stejně jako „vlastnictví bytů“ k vlastnickému právu. Umístění (byť specifické) materie do téhož zákona, který obecně upravuje celý příslušný právní institut, přispívá nejen k přehlednosti právního řádu, ale i k výkladu jednotlivých ustanovení zohledňujícímu principy institutu – a celého soukromého práva.
#####Družstva (také bytová) a jiné obchodní korporace
Nový zákon o obchodních korporacích je ve srovnání s nynějším obchodním zákoníkem výrazně zúžen – už totiž neobsahuje úpravu závazkového práva. Smluvní typy z obchodního zákoníku se přesouvají do nového občanského zákoníku. Tím se odstraňuje dosavadní dvojkolejnost právní úpravy smluv: dosud musí kontrahenti řešit i to, zda se jejich smlouva má (případně musí) řídit občanským, anebo obchodním zákoníkem (některé smluvní typy se vyskytují jen v jednom z kodexů, jiné v obou – a někdy dokonce týž smluvní typ pod rozdílnými označeními smlouvy i smluvních stran).
Nový zákon upravuje již jen korporátní právo, tj. strukturu obchodních společností (s. r. o., a. s. atd.) a družstev, jejich zakládání, orgány a další. S ohledem na toto zúžení se už nemluví o zákoníku, ale o „pouhém“ zákoně. Zákoník (kodex) má být v soukromém právu jen jediný – ten občanský (z tradičních důvodů se ovšem nadále zachovává i označení zákoníku práce).
<center><b><font size=„2“>2011: K uspokojení pohledávky pražského dopravního podniku s jistinou 206 (slovy dvě stě šest) Kč, přisouzené v roce 2000, nařizuje exekutor exekuci prodejem bytu v Praze-Vršovicích…</font></b></center>
V oboru realit se těší pozornosti právní režim bytového družstva. Zákon komplexně upravuje družstvo v §§ 552 až 773 (nově musí mít družstvo minimálně jen 3 členy; srov. § 552). Z toho tvoří §§ 727 až 757 speciální ustanovení o bytovém družstvu; jeho přímou definici zákon již neobsahuje, stanoví ale, že „*bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů*“ (§ 727). Zákon (v § 729) obsahuje definici družstevního bytu i obdobnou definici družstevního nebytového prostoru.
Místo o převodu členských práv a povinností či o převodu členství mluví nový zákon o převodu družstevního podílu (podle § 595 „*družstevní podíl představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu*“). Výslovně upravuje i jeho přechod (§ 737). U bytových družstev se zachovává volná převoditelnost družstevního podílu (srov. § 736, v němž se také výslovně stanoví, že „*převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu …, dochází k převodu … včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem*“).
#####Klíčová (i jiná) témata kodexu
S ohledem na rozsah článku jsme se museli (a i to jen příkladmo) omezit na výklad, co (všechno) oba nové zákony upravují, tedy na rozsah úpravy a – snad výstižné – příklady novot.
Citujme ještě jednou Karla Eliáše, tentokrát z rozhovoru z roku 2011: „*Kdo vnímá návrh občanského zákoníku jen z jeho odrazu v médiích, mohl by získat dojem, že klíčová témata osnovy jsou ztráta radosti z dovolené a právní status zvířete. Klíčová témata navrhovaného zákoníku jsou jiná: respekt ke svobodě jednotlivce v jeho soukromé sféře, úcta k jeho projevené vůli a rozumná ochrana slabší strany.*“ Podle autorů nových zákonů vyrůstá soukromé právo na třech klíčových institutech, jimiž jsou rodina, vlastnictví a smlouva.
Podrobněji se budeme obsahu nového soukromého práva – hlavně novinkám i zdánlivým novinkám, které se týkají realit – věnovat v dalších dílech tohoto seriálu.
*
Reality v krásné literatuře
„Ještě než umřeš, musíš mít ve vlastním majetku kousek země – třeba s domkem na tý zemi, aby tvoje dítě nebo děti mohly podědit.“ Katy se zasmála. „Já mít ve vlastním majetku zemi? Dům? Jsme rádi, když se nám podaří zaplatit činži.“ … „Aspoň pět centů den co den! Za tři léta to bude malý jmění, padesát dolarů. Potom seber peníze a kup za městem kus venkovský země, parcelu na stavbu. A nezapomeň si dát udělat ty listiny, co se na nich říká, že je ten pozemek nadobro tvůj! Tak se staneš majitelkou půdy. Jak má člověk jednou kus země, nemůže se už znovu stát robotníkem a nuzákem.“ … „Tak proč jsi ty nenašetřila dost peněz a nekoupila si kousek země?“ „Já jsem to dokázala. Hned na začátku, když jsme sem přijeli, udělala jsem si takovou pokladničku z plechovky. Trvalo mi deset let, než jsem našetřila těch prvních padesát dolarů. Vzala jsem ty peníze do ruky a šla jsem k jednomu člověku v sousedství, o kterým říkali, že jedná poctivě s každým, kdo chce koupit kousek země. Ten mi ukázal krásnej kus země a povídal mi v mý vlastní mateřštině: Tohle je tvoje staveniště. Dala jsem mu peníze a on mi dal listinu. Nedovedla jsem číst. Potom za čas jsem na svým pozemku uviděla zedníky, jak tam začínají stavět dům pro cizího člověka. Ukázala jsem jim svou listinu. Vysmáli se mi a přitom jsem jim viděla v očích soustrast. Ta zem vůbec nebyla toho člověka, vůbec ji nemoh prodávat. Byl to… jak to říkáš anglicky… ein Schwindel?“
*Betty Smithová: V Brooklynu roste strom. Přeložil A. J. Šťastný*
