Rekordní objem hypotečních úvěrů, rekordní podíl nových i starších bytů financovaných hypotékou, ceny nafukující se do bubliny a stále relativně dostupné vlastní bydlení. Jak dlouho tento trend potrvá? Nejspíš už jen měsíce.
Průměrná úroková sazba hypoték v lednu mírně stoupla na 1,82 procenta poté, co se loni v listopadu a v prosinci držela na minimu 1,77 procenta. Vyplývá to z údajů Fincentra Hypoindexu, který sleduje průměrnou úrokovou sazbu hypoték bez ohledu na dobu fixace. Počet klientů, kteří si sjednali v lednu hypoteční úvěr, se v meziměsíčním srovnání takřka nezměnil.
To není obvyklé, protože na počátku roku zájem o hypotéky výrazně klesá. Pravděpodobně s vidinou dalšího zdražování o úvěr požádalo téměř devět tisíc lidí. Objem hypoték klesl podle Hypoindexu na 17,53 miliardy korun z prosincových 17,67 miliardy.
„Ceníkové zvyšování sazeb se zatím v reálných sazbách příliš neprojevilo. Růst sazeb je zatím pozvolný a je značně brzděn jak dobíháním předchozích garancí, tak individuálními slevami. Často nastává paradoxní situace, že zatímco v minulosti byla sazba ‚od‘ u většiny bank nedosažitelným snem, dnes může být promarněnou příležitostí nepokusit se o sazbu nižší,“ uvedl hlavní analytik Fincentra Josef Rajdl.
„Lidé a hypoteční makléři tušili, že k nárůstu sazeb dojde, takže pro rozjednané úvěry využívali takzvaných garancí úrokové sazby. Ty platí zpravidla měsíc, někdy i déle. V lednu byly uzavřeny v drtivé většině obchody s úrokovými sazbami zafixovanými ještě před plošným zvyšováním sazeb. Lednové výsledky tedy působí, jako by k žádnému zdražování nedošlo, ale je zřejmé, že se jedná jen o zpoždění,“ potvrzuje Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance.
Ve druhém pololetí přijde zlom
Jak připomíná analytik společnosti Cyrrus Lukáš Kovanda, sazba Hypoindexu výrazněji vzrostla naposledy v říjnu 2013, kdy se ve srovnání se zářím toho roku zvýšila o šest setin procenta, tehdy ze tří na 3,06 procenta. Zájem o hypoteční úvěry podle Kovandy letos v lednu neklesal, protože lidé očekávali další zvyšování sazeb, a se sjednáním hypotéky si tedy pospíšili. Kompenzující pokles zájmu naopak očekává v průběhu tohoto roku zejména poté, co Česká národní banka (ČNB) omezí poskytování hypoték s vysokým poměrem úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti. 
Už loni na podzim ČNB doporučila hypotečním bankám, aby neposkytovaly stoprocentní úvěry. Od letošního dubna by měly půjčovat maximálně do 90 procent zástavní hodnoty nemovitosti. Úvěry mezi 80 a 90 procenty hodnoty zástavy by navíc měly tvořit maximálně 15 procent nového čtvrtletního objemu hypoték. „Jakmile se banka bude blížit limitu, obratem zvedne cenu, aby přísun těchto úvěrů zastavila a neporušila pravidla ČNB. Jelikož poptávka v tomto pásmu je aktuálně přes 30 procent realizovaných hypoték, bude zdražení pro klienty citelné,“ dodává Ostatek.
Loni v lednu poprvé průměrná výše hypotéky protnula hranici dvou milionů korun, v dalších měsících už pak šlo o celkem běžnou záležitost. Lidé se snaží půjčit si co nejvyšší částku, dokud to banky umožňují a úrokové sazby zatím rostou jen mírně. Jarní období může růst úrokových sazeb i trochu přibrzdit. Banky totiž v tomto období pořádají akce a nabízejí klientům jarní bonusy.
„První polovina roku bude hodně dobrá. Zažijeme asi rekordní ceny nemovitostí i velkou poptávku. Až v létě nastanou tvrdé dopady, na které se v rovině legislativy zadělávalo už koncem loňského roku. Do léta bude poptávka jednak proto, že úrokové sazby budou nízké, lidé se budou bát jejich růstu, takže si budou říkat, skočíme do toho, dokud je příznivá doba, a jednak také proto, že ekonomice se bude dařit a bude ještě nižší nezaměstnanost a porostou mzdy. Ve druhé polovině roku čekám obrat, takže i konec cenového růstu,“ míní hlavní ekonom Next Finance Vladimír Pikora.
Hypotéky vládly nad úsporami
To, že vysokou poptávku po bydlení výrazně ovlivnily levné úvěry, potvrzují sami developeři. Podíl klientů, kteří loni financovali koupi nového bytu hypotékou, byl u nich rekordní a pohyboval se v průměru mezi 50 a 60 procenty. Meziročně stoupl až o čtvrtinu. Ceny bytů z developerských projektů v Praze povyskočily zhruba o pětinu. Podíl hypoték při koupi starších bytů se u transakcí realitní kanceláře Maxima Reality, patřící do skupiny Finep, vyšplhal až na 65 procent. 
„V tuhle chvíli investovat do bytů a domů není úplně správné načasování, protože si myslím, že bude možné koupit je levněji. To se ale nebavím o nových bytech, protože v jejich ceně se odráží i nějaký technologický trend, stále lepší vybavení a technologie, které v nich dřív nebyly, takže jakékoliv srovnávání pokulhává. Ale pokud bych měl uvažovat o starším bytu, pro tuto chvíli bych nákup odložil. Za čas bude jeho nákup zajímavější,“ předpovídá Pikora.
Praha vychyluje statistiky
Relativně levné hypotéky a vysoké tempo růstu cen nemovitostí se odrážejí v dostupnosti bydlení. Zatímco loni v lednu stačil na pořízení bytu s tehdy průměrnou nabídkovou cenou 2 110 000 korun necelý 5,5násobek čistého ročního příjmu, o rok později už je to při průměrné ceně 2 320 000 korun bezmála šestinásobek čistého ročního příjmu, konkrétně 5,86. Vyplývá to z propočtů Golem Finance a realitního portálu Reality Čechy. Poměr mezi příjmy a cenami nemovitostí monitoruje Golem prostřednictvím takzvaného Indexu návratnosti bydlení.
„Trh touto optikou vykazuje zřetelné symptomy cenové bubliny, protože růst příjmů českých domácností výrazně zaostává za růstem cen nemovitostí. Jenže je v tom jeden háček, a tím je hlavní město Praha, které svými cenami celorepublikové statistiky výrazně vychyluje. Z regionálního pohledu totiž situace není tak negativní a ve 12 krajích se hodnota drží pod celorepublikovým průměrem,“ uvádí analýza Golem Finance. Dalším ukazatelem je Index dostupnosti bydlení, tedy to, jak velkou část příjmu vynaloží průměrná česká domácnost na splátku hypotéky.
Loni v lednu byla průměrná nabídková sazba 2,14 procenta a podíl měsíční splátky hypotéky vůči čistým příjmům domácnosti vycházel na 33,5 procenta. Letos, i když jsou sazby stále ještě o 14 setin nižší než loni touto dobou, index dosahuje už 35,6 procenta. „Z dlouhodobého pohledu jsou však sazby stále extrémně nízké, takže i index se zatím drží v zeleném pásmu. Regionálně je to opět trochu jinak a nad 40 procenty jsou Praha a Jihomoravský kraj,“ vypočítává Golem Finance. 
