Pořídit si za každou cenu byt na hypotéku není zodpovědné. Úvěry jsou teď sice levnější, ale ceny jsou rozhodně vyšší než to, kolik kupující na úrocích ušetří. Tvrdí to ředitel realitní společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal a dodává: „Nejvíc ve vlastním se bydlí od Rumunska po pobaltské státy. Vyspělá Evropa mnohem víc než my preferuje nájemní bydlení. Někdy se víc hodí nájem, jindy vlastnictví. Rozdíl je spíš v potřebách, možnostech, pocitu, flexibilitě, ekonomicky je to podobné.“
Lze už tuzemský rezidenční trh považovat za přehřátý?
Myslím že ne. Je rozdíl, zda jej budete posuzovat podle čísel z ověřených zdrojů, anebo podle tiskových zpráv. Podívám-li se do katastru nemovitostí, tak počty transakcí nerostou, spíš klesají. Počet prodaných bytů v Praze je ročně okolo 20 tisíc jednotek. Ovšem v katastru nemovitostí jich je na 500 tisíc. Trh je tedy mělký až líný, nic moc se neděje. Poptávka je zhruba stejná už několik let, ubyla však nabídka. Majitelé starších bytů číhají a nové se nestavějí. Stavějí se spíš rodinné domky v regionech a bytové domy prakticky ne. V mnoha krajích vznikne pár budov ročně, v Praze o trochu víc, ale i zde to je málo.
Ceny rostou spíš z nedostatku. I když vzrostly, není to nic neobvyklého, v podstatě mají stejnou hladinu jako koncem devadesátých let, před vstupem do Evropské unie, nebo v roce 2008. Ceny nemovitostí z kupních smluv se dají v katastru nemovitostí zjistit, jsou veřejné. Jen je jejich získání dražší a pracnější. Děláme to, a tak můžeme občas kroutit hlavou nad tím, co si pak přečteme v novinách.
Pohled na bytový trh je pochroumaný neustálými zprávami realitních subjektů, bez požadavku doložit zdroje a způsoby zpracování údajů. Na tom mají jistě vinu i média, která přebírají s radostí každou bomba zprávu, přitom si její kvalitu snadno mohou ověřit. Problém nastane, pokud z takových zdrojů čerpají i renomované instituce.
Nakolik táhnou poptávku stále ještě levné a dostupné hypotéky?
Poptávku skutečně ovlivňují levné hypotéky, stabilní pracovní trh a neznalost. Pokud někdo radí, že nyní je ideální doba koupit byt, tak nevím. Úvěry jsou sice levnější, ale ceny jsou rozhodně vyšší než to, kolik na úrocích ušetřím. Pořídit si za každou cenu byt na úvěr není zodpovědné chování. Nejvíc ve vlastním se bydlí od Rumunska po pobaltské státy. Vyspělá Evropa, co se týká bytů, mnohem víc než my preferuje nájemní bydlení. Někdy se víc hodí nájem, jindy vlastnictví. Rozdíl je spíš v potřebách, možnostech, pocitu, flexibilitě, ekonomicky je to podobné.
Jaký vývoj na trhu s byty očekáváte v letošním roce?
Nic významného se nestane. Pokud porostou úroky, bude to jeden z faktorů pro pokles cen. Zanedbatelná výstavba nových bytových domů je nepříjemná, ale jde jen o zlomek celkového bytového trhu krátkodobě bez větších dopadů. Pokud se ovšem nezačne časem více stavět, bude to nepříjemné. Potřebujeme kvalitní bytový fond a není tak důležité, zda novou výstavbou nebo modernizací stávajících domů.
Nadále se budou prohlubovat problémy ve fungování Společenství vlastníků jednotek (SVJ). Velký negativní zásah by ovšem nastal, pokud by byl přijat v současné navrhované podobě zákon o sociálním bydlení. Rozhodně žádný obchod s chudobou neřeší, spíš naopak. Bydlení pokřiví, sociální bydlení bude neefektivní, velmi nákladné, nepomůže cíleně u těch nejpotřebnějších.
Z čeho tak usuzujete?
V návrhu je velice široce koncipována cílová skupina. Budou v ní lidé, kteří sociální bydlení potřebují a zaslouží si pomoc, stejně jako ti, co dlouhodobě selhávají a zneužívají sociální dávky. Není ani cílen na naše občany, nýbrž na všechny, kteří v Česku po nějakou dobu pobývají. Bytový trh není schopen takto vymezenou skupinu uspokojit a snadno se stane, že se na ty skutečně potřebné nedostane. Nejsou známy dopady na státní rozpočet.
Zákon by nebyl motivační pro návrat do běžného bydlení, naopak by vedl k tomu, aby do systému byli zařazení všichni blížící se splnění kritérií a okruh by se neustále zvětšoval. Zásadní problém vidím v tom, že tvůrci návrhu nepotřebovali k jeho vypracování odbornou diskuzi, pokud v omezené míře byla, nebyli ochotni naslouchat.
Nakolik Praze skutečně hrozí nedostatek bytů, jak teď varuje většina developerů?
Developeři bohužel nestavějí, nemají k tomu dost vhodných pozemků. Navíc proces schvalování staveb je nesmyslně zdlouhavý. To se ale netýká jen nové výstavby, zbytečně komplikovaný je i proces vydání stavebního souhlasu k rekonstrukci, odbory si navzájem protiřečí, vše dlouho trvá. Potřebujeme stavět nové, ale i renovovat staré. Deficit se neprojeví hned. I v historii Prahy byla období masivní výstavby, kdy vznikaly celé čtvrti, a pak se zase nestavělo skoro vůbec. Nesmí to však trvat dlouho. Počet obyvatel Prahy nyní roste hlavně díky migraci a ti lidé potřebují bydlet.
Kdy podle vás dojde ke zlomu a ceny bytů zase začnou klesat?
Termín nevím, ale jednou to bude. Ceny rostou a klesají. S růstem ceny peněz nejspíše k poklesu cen dojde. Na trh se dostane i více bytů, které si dnes lidé drží kvůli růstu ceny a mizerným úrokům u vkladů. Pokud posílí koruna, cizinci budou méně investovat. Ovšem upřímně, kdo vlastně ceny monitoruje a kde bere údaje. Nemovitosti jsou jedinečné, a pokud bude takzvaně trh stoupat, zrovna váš byt či dům může s cenou klesnout a naopak. Na ceny bytů budou mít podstatný vliv nejen změny na trhu, ale hlavně uvnitř domu, fungování SVJ.
Jedna z hypotéz je, že nejdřív se případný pokles bude týkat starších bytů. Developerské projekty si budou vysoké ceny držet déle, protože jejich zásoba na trhu není velká. Jak to vidíte vy?
Myslím, že u stávajících nových bytů se opravdu poklesy neprojeví a ceny se budou držet. Změny se spíš projeví až s novým projektem. Nové byty tvoří ve většině měst jednotky procent z celkových obchodů, nejvíc pak v Praze, a to zhruba 20 procent. Cenové hladiny bytů tvoří tedy byty starší. U nich se i pohyby dají, byť omezeně, sledovat a porovnávat. Pokud se staví pár nových projektů, jsou hladiny cen nových bytů ovlivněny jejich zařazením do segmentů. Když se budou víc stavět luxusní byty než loni, znamená to růst cen? A naopak, pokud se zahájí pár masových projektů v lowcost, jde o pokles cen? Myslím, že rozhodně ne.
Na začátku minulé realitní krize v roce 2008 byla na trhu obrovská zásoba neprodaných novostaveb. V čem bude případná budoucí krize jiná?
Já krizi neočekávám, v zásobách neprodaných bytů by to už nebylo rozhodně, když žádné nové byty nejsou. Pokles cen může být pro někoho problém a pro jiného šance. Krizi mohou mít při poklesu cen stavební firmy, developeři, kreditoři. Musejí plánovat dlouho předem a změny na trhu jsou pro ně zásadní a třeba i kritické. Bytový trh, pokud není moc pokřiven ze strany státu, funguje vždy. Pokles cen je špatná zpráva pro ty, co investovali, a dobrá pro investory, co se k tomu chystají.
Když není výhodné koupit, lze bydlet v nájmu a obráceně. Takzvaná krize před deseti lety měla racionální a předem známé důvody. Krizi spatřuji v počtech transakcí, pohybu na trhu, jeho hloubce, ale to už zde je a můžeme doufat, že se to zlepší. Ceny mohou klesat i růst. To je normální.
Hrozí, že se na trh budou vracet byty z nesplácených hypoték?
Nehrozí, ani by to hrozba nebyla. Trh by se oživil. Ovšem vzhledem k tomu, jak to reálně chodí, nic se nestane. Dlužník u banky či SVJ mívá víc exekutorů, ti se bijí mezi sebou. Byt není možné ukázat před dražbou, protože to dlužník neumožní, a ani se neví, zda tam někdo nemá náhodou platnou nájemní smlouvu. Taková koupě je zajícem v pytli. Přitom by stačilo poměrně málo v legislativě změnit.
Hodně lidí, alespoň podle developerů, v době nynějšího boomu kupovalo byty na investici, tedy k budoucímu pronájmu. Co to způsobí na trhu s nájemním bydlením?
Nic. Humorné je, že někteří to uvádějí jako důvod růstu nájmů a druzí zase poklesu. Byty k následnému pronájmu se kupují od poloviny devadesátých let. V minulosti bylo takových investorů mnohem víc a mnohem víc se to vyplatilo. Ceny byly nižší a tržní nájmy vyšší. To není žádný trend z poslední doby. Jsou domy, kde se pronajímá více než polovina jednotek. Relevantní data mají správci domů.
Jaká je vůbec aktuálně situace na trhu s nájemním bydlením?
Zájem o nájemní bydlení je stejný, nájmy využívá přibližně 21 procent domácností. V poslední době vyhledává nájem víc mladých lidí, kteří se dříve hnali do hypoték a koupí. Z hlediska výše nájmů se nic zásadního neděje, rostly úměrně růstu příjmů. Je však špatně nastavena ochrana práv pronajímatelů a rostou dluhy na nájemném. Ne pro neschopnost platit, ale pro neochotu a zneužívání.
Jak se osvědčil nový občanský zákoník?
Při jeho vstupu v platnost před třemi lety panovala řada otazníků. Myslím, že je odfláknutý a nabízí mnoho možných výkladů. Vzhledem k tomu, jak pomalu a nepředvídatelně rozhodují soudy, není to nic příjemného. Nejvíc se mě dotýkají ustanovení o nájmu a bytovém spoluvlastnictví. Nevedou k odpovědnosti, ale spíš nahrávají těm, kteří se chtějí svým závazkům a povinnostem vyhnout. Zkušeností je ale pořád málo a není jednotná linie výkladu.
| Vystudoval fyzickou geografii na Přírodovědecké fakultě UK. V devadesátých letech začal podnikat v realitách, od roku 1996 řídí společnost Central Europe Holding, která aktivně vyhledává budovy, převážně bytové domy na území Prahy, pro střednědobé a dlouhodobé uložení finančních prostředků. Je členem správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, správní rady společnosti CZ BIJO se zaměřením na ekologické zátěže a jejich řešení, správní rady Centra Paraple a dozorčí rady společnosti Helvetia Pharma. |
