Aktualizováno: Nabídka projektů nájemního bydlení v segmentu built to rent se zvyšuje. Vznikají především v Praze
Sektor nájemního bydlení, konkrétně komerční projekty kategorie built to rent, začal developery a investory výrazněji zajímat až v posledních třech či čtyřech letech. Impulsem se stala přetrvávající neutěšená situace panující na poli bytové výstavby, jež ovšem ceny a dostupnost vlastnického bydlení ovlivňuje dlouhodobě. K nedostatečné nabídce trhu se ale v tu dobu přidaly hůře dostupné a drahé hypotéky, které prodeje bytů pro vlastní potřebu v daném období v podstatě zcely zmrazily.
V dostupnosti vlastnického bydlení je na tom Česká republika pořád velmi špatně. Podle takzvaného C-G Indexu, který zpracovává společnost Central Group, se v rámci celé Evropy stále drží na chvostu. Koncem roku 2024 na tom byla nejhůře z celé Evropy. Například průměrný 70metrový byt jsou si lidé v Praze schopni pořídit za 14,7 průměrného hrubého ročního platu.
A na této tristní situaci nic nemění ani fakt, že ve srovnání s počátkem roku 2022 jde o určitý pokles. Tehdy se průměrný pražský byt dal pořídit za 17,3 hrubých ročních platů.
| Cena průměrného 70metrového nového bytu v Praze | 11 250 407 Kč |
| Průměrná měsíční hrubá mzda v Praze | 63 820 Kč |
Zdroj: CG-Index 3. čtvrtletí. r. 2024 |
Ani u našich východních sousedů na tom ale lidé nejsou o mnoho lépe. Na nový byt v Bratislavě si musí celý svůj hrubý plat odkládat bezmála patnáct let, konkrétně 14,6 roku. V Rakousku však zájemcům o koupi bytu ve Vídni stačí 8,3 průměrných ročních platů, ještě méně pak v německém Berlíně. Tam si podle CG-Indexu svůj nový 70metrový byt lidé pořídí za osm průměrných ročních platů.
VIDEO: S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj pro FLOW
Není tedy divu, že se poptávka po bydlení v nájmu zvyšuje a s největší pravděpodobností poroste i nadále. Na základě průzkumu a prognózy Asociace nájemního bydlení a společnosti BTR Consulting by do roku 2030 mohlo v nájmu bydlet až 25 procent lidí. Ve srovnání s našimi západními sousedy, respektive evropským průměrem, je to ale stále velmi nízké číslo. Podle Eurostatu (2022) v Německu v nájmu žije více než 53 procent obyvatel, v Rakousku každá druhá rodina. Evropský průměr činí téměř 31 procent.
Jak vyplynulo z analýzy pražského Institutu plánování a rozvoje, v důsledku nedostatečné výstavby je na tom Praha ale velmi špatně i co se týče dostupnosti nájemního bydlení, respektive ve výši nájmu v poměru k průměrným disponibilním příjmům domácností.
Trh nájemního bydlení zajímá nové hráče
Developeři a investoři jsou si zájmu o nájemní bydlení vědomi a v segmentu BTR (built to rent) vidí zajímavý potenciál. „Na základě námi sledovaných dat se v první polovině roku 2024 zvýšil počet potvrzených projektů a bytů v přípravě o celkem tisíc pět set jednotek a v naší databázi jich registrujeme již téměř jedenáct tisíc,“ uvedla Zuzana Chudoba, výkonná ředitelka společnosti BTR Consulting.
Největšími hráči na pražském trhu institucionálního bydlení jsou již delší čas společnosti AFI Home, SIKO, Trigema a také Dostupné bydlení České spořitelny. A ačkoli se v průběhu prvních šesti měsíců roku 2024 díky snižujícím se sazbám hypotečních úvěrů pozornost developerů rezidenčních projektů opět zaměřila na individuální kupce, zájem o výstavbu projektů pro dlouhodobý pronájem přetrvává.
V první polovině loňského roku začali stavět, případně oznámili plány na výstavbu několika velkých BTR projektů developeři FINEP, Penta nebo Metrostav. Tedy ti, kteří se ještě donedávna v podstatě věnovali výhradně projektům s byty určenými na prodej. Podle Zuzany Chudoba, členky prezidia Asociace nájemního bydlení, vstup na český nájemní trh ale zvažují i hráči z Pobaltí či Velké Británie.
Nájemní bydlení vzniká napříč Prahou
V roce 2024 byly na trh uvedeny projekty s bezmála sedmi sty byty určenými na pronájem:
- AFI HOME Kolbenova 2, Praha 9 - AFI Home (AFI Europe)
- Delta Hagibor, Praha 10 - INVESCO Real Estate, Zeitgeist Asset Management
- Lihovar, Praha 5 - zde jsou aktuálně pronajímány dvě jeho části, jednu vlastní společnost Trigema a druhou XPlace
Na území hlavního města Prahy jsou v různé fázi výstavby či přípravy zhruba čtyři desítky built to rent projektů. Jedná se například o bytové stavby Dostupného bydlení České spořitelny (Prosek City, Opatov City, Projekt Harfa, Praha 14), jejichž byty budou přednostně pronajímány zaměstnancům společensky prospěšných profesí, k nimž patří zdravotníci, učitelé, hasiči a podobně. Největším z projektů Dostupného bydlení ČS je Prosek City s 254 jednotkami.
A vznikají i další projekty již tradičního stavitele nájemního bydlení v Praze, společnosti AFI Home (Nová Elektra, V Korytech), vědět o sobě dávají společnosti XPlace (Hranička, Habrovka, Stodůlky) a Mint (rekonstrukce průmyslové budovy – bývalého skladu Veltexu, další etapa Vysočanského mlýna) či developer Passerinvest Group, jehož multifunkční projekt nazvaný Hila kromě kancelářských a obchodních ploch na Brumlovce nabídne i 71 nájemních bytových jednotek.
Po mírném poklesu cen přichází růst
Ceny nájmů v pražských built to rent projektech ke konci prvního pololetí roku 2024 podle průzkumu BTR Consulting v průměru dosáhly 529 korun za metr čtvereční a měsíc. Ve srovnání s rokem 2023 se sice jednalo o mírný pokles - ve druhém pololetí 2023 se ceny pohybovaly kolem 542 korun, ve třetím kvartálu 2023 to bylo 534 korun za metr čtvereční a měsíc, nicméně podle Zuzany Chudoba ceny nájmu opět porostou.
Rozdíl v nájmech mezi institucionálně vlastněnými byty a byty individuálních vlastníků standardně bývá podle dat Asociace nájemního bydlení okolo 35 procent, kdy vyšší částku lidé platí za bydlení institucionální. Podle statistik BTR Constulting průměrné měsíční nájemné v BTR projektech ke konci roku 2024 činilo 27 000 korun.
Vzhledem k pečlivé přípravě a navrhování projektů nájemního bydlení i zaměření na efektivitu bývají byty v BTR projektech zpravidla o něco menší než bytové jednotky vznikající v projektech určených k prodeji do vlastnictví. Díky tomu jsou pak nejen výnosnější pro investory, ale i cenově dostupnější pro nájemníky, což minimalizuje riziko neobsazených jednotek. Současné socioekonomické podmínky navíc naznačují, že poptávka po nájemním bydlení bude v následujících letech růst. "Tento trend podporuje i vyšší mobilita obyvatel, změny životního stylu a preferencí mladších generací, které volí flexibilní a méně závazné formy bydlení," konstatuje Zuzana Chudoba.
Lze tedy očekávat další expanzi tohoto sektoru a vstup nových investorů, zejména zahraničních realitních investičních a penzijních fondů. Tento trend by mohl kromě zvýšené nabídky na trh přinést i větší pestrost jak v typech nemovitostí, tak u jednotlivých bytových jednotek a jejich vybavenosti.
Příklady některých akvizic v oblasti nájemního bydlení v Praze
- Harfa Park
Společnost Dostupné bydlení České spořitelny koupila od developerské společnosti Finep dům v lokalitě Harfa. Celkem 220 nových bytů vyroste v pražských Vysočanech v rámci dvou objektů a budou k dispozici zaměstnancům vykonávající společensky prospěšné profese.
- Nová Elektra
V červnu byly oznámeny dvě akvizice investora AFI Europe od českého developera Finep. Jedním z nich je Nová Elektra v Praze 9 Hloubětín, druhým projekt V Korytech v Praze 10 – Strašnicích, kde se chystá projekt s více než 500 byty. V projektu Nová Elektra vybuduje Finep do roku 2026 dva bytové domy s více než 300 byty.
- Hranička – Waltrovka / Pod Vidoulí
V pražských Jinonicích buduje Penta Real Estate pro platformu XPlace, za kterou stojí Arcibiskupství pražské, projekt o 54 bytových jednotkách ve dvou budovách.
