Boom okolo nových podmínek poskytování hypoték pokračuje. Včerejší článek v Hospodářských novinách upozornil na situaci, kdy by i refinancovaný úvěr mohl při opětovném schvalování podléhat novým podmínkám. Jak se ale vzápětí ukázalo, nic není tak horké a jako nové budou banky posuzovat pouze úvěry navýšené.
V doporučení ČNB je uvedeno:
Pokud poskytovatelé refinancují retailový úvěr zajištěný rezidenční nemovitostí a zároveň navyšují zůstatkovou hodnotu jistiny, měli by postupovat stejně jako u poskytování úvěrů nových. Zejména pokud poskytovatelé navyšují zůstatek refinancovaného úvěru o více než 10 % či 200 tis. Kč, měli by samostatně posuzovat dodržování všech zásad obezřetného řízení rizik včetně zjištění aktuální hodnoty zastavované nemovitosti.
„Není to tedy řečeno výslovně, ale z kontextu plyne, že u refinancování, kde nedochází k navýšení – případně s bližší specifikací navýšení o 10 procent či 200 000 korun, se limity uplatnit nemusí,“ komentuje David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.
V praxi je totiž třeba rozlišovat různé situace refinancování hypotečního úvěru. „Pokud v rámci refinancování nedojde ke zvýšení hypotečního úvěru, tj. zůstatkové hodnoty jistiny, nebude nutné posuzovat, zda žadatel splňuje limity úvěrových ukazatelů, včetně těch příjmových, které platí od 1. října tohoto roku,“ vysvětluje Markéta Fišerová, ředitelka odboru komunikace a mluvčí ČNB.
Pokud však dojde k navýšení zůstatkové hodnoty jistiny refinancovaného hypotečního úvěru, a to zejména o více než 10 procent či o více než 200 000 korun, měla by se tato žádost posuzovat jako nový úvěr. Banky by proto měly nově posuzovat i to, zda žadatel splňuje všechny limity ukazatelů,“ dodává Fišerová.
Hospodářské noviny, které ale uvedly, že přísnější pravidla pro poskytování hypoték se týkají nejenom nových smluv, ale platí i pro refinancování stávajících úvěrů na bydlení, tak možná až zbytečně vyděsily řadu klientů, kteří hypotéku už nějaký ten čas bez problémů splácí a v dohledné době je čeká právě refinancování.
„Článek HN naznačuje, že snad ČNB měla změnit názor na způsob uplatnění ukazatelů k řízení rizik hypotečních úvěrů i na refinancování těchto úvěrů a že banky o této údajné změně názoru ČNB nevěděly. Banky neměly o čem nevědět. Usnesení doporučení ČNB ze dne 12. června je velmi přesné a nezměnilo se. Banky jsou s ním důkladně seznámeny, a to včetně části týkající se refinancování hypotečních úvěrů,“ řekl ČTK výkonný ředitel České bankovní asociace Pavel Štěpánek.
Pouze navýšené úvěry
Většina klientů, kteří hypotéku už mají, tak může zůstat v klidu. Pokud klienti nehodlají navyšovat částku hypotečního úvěru při refinancování, pak se jich nová doporučení DTI a DSTI netýkají. Potvrzuje to třeba i tiskový mluvčí České spořitelny Filip Hrubý.
„Nová doporučení centrální banky budeme v případě refinancování uplatňovat pouze u klientů, kteří budou v rámci refinancování chtít zvýšit původní výši hypotečního úvěru. U ostatních typů refinancování budeme klienty posuzovat podle doporučení a pravidel, které byly v platnosti do konce září 2018.“
„Žadatelé, kteří budou refinancovat v dohledné době, ale musí počítat s tím, že úrokové sazby pravděpodobně porostou, a tím se pro ně navýší měsíční splátky hypotéky. Některé banky nabízejí možnost si úrokovou sazbu sjednat až 24 měsíců před čerpáním. Klienti, kterým tedy fixace končí v horizontu následujících dvou let, se mohou o budoucí podmínky zajímat již nyní,“ upozorňuje Mariana Kuckirová, analytička bankovních produktů Broker Consulting.
Analytici očekávají, že díky těmto doporučením na hypoteční úvěr nedosáhne až každý třetí žadatel. Což pro trh znamená až o třetinu méně klientů. „Předpokladem je proto spíše skutečnost, že banky a finanční instituce by se kvůli propadu trhu měly snažit řádně platící klienty udržet co nejdéle, a naopak jim nabídnout konkurence schopnou nabídku, než je „naštvat“ vysokou úrokovou sazbou,“ míní Kuckirová. Pro nové klienty je alespoň malou útěchou, že banky mohou překročit podmínky DTI a DSTI až u 5 procent poskytnutých úvěrů, a to u velmi specifických případů.
Nové limity
Se začátkem října musejí banky před schválením hypotečního úvěru přihlédnout k novým limitům pro celkové zadlužení, a to ve výši devítinásobku čistého ročního příjmu, a dále k maximálnímu objemu splátek, takže součet splátek všech závazků nemůže překročit 45 procent čistých měsíčních příjmů.
