#####1) Jak hodnotíte rok 2008 v segmentu, ve kterém působíte? #####2) Jaký vývoj trhu očekáváte v letošním roce? #####3) Co byste ve vašem segmentu označil jako událost roku?
Jan Sadil, Hypoteční banka 1) Za Hypoteční banku hodnotím uplynulý rok jako úspěšný, protože se nám podařilo dosáhnout téměř všech plánovaných cílů.
2) Vždy je obtížné předvídat budoucnost a v současné době je to z důvodu finanční krize o to složitější. Chci věřit tomu, že na nemovitostním trhu bude i nadále dostatek klientů, kteří budou chtít řešit své bydlení prostřednictvím hypotečních úvěrů a nejlépe od naší banky. Uvidíme, jak se finanční instituce poperou s nedostatkem likvidity a jaké dopady bude mít zhoršující se ekonomická situace na splátkovou kázeň klientů s hypotékami. Určitě bude zajímavé sledovat vývoj cen nemovitostí, především pak u nově budovaných bytů.
3) Po rocích novinek a rozšiřování produktových nabídek někteří významní poskytovatelé hypoték omezili produktovou nabídku a stáhli z prodeje rizikovější produkty. Krok, který jsme si před časem nedovedli představit, protože nás vzájemná konkurence spíše hnala do rizikovějších obchodů. Pokud se podívám přímo na Hypoteční banku, tak mě velice těší nejen to, že jsme žádné významnější restrikce nemuseli realizovat, ale také úspěchy ve finančních soutěžích – Zlatá koruna či WebTop 100.
Jiří Pácal, Central Europe Holding a. s.
1) Neuspokojivě. Po mnoha poklidných letech pozvolného růstu cen i kvality na bytovém trhu byl rok 2008 poněkud výjimečný, a to spíše negativně. Počátkem roku 2008 příjemně překvapilo, že se růst DPH na trhu neprojevil. Na přelomu jara a léta však spolupůsobením více faktorů došlo k poklesu poptávky po bytových nemovitostech a tento pokles pokračoval až do konce roku. Důvody lze hledat v opatrnějším přístupu bank k poskytování úvěrů, snížením počtu mladých lidí okolo 30 let, poklesem spekulativních investic. Bytová výstavba je poměrně slabá a nadále se soustřeďuje na RD v regionech, bytové domy jen v Praze a částečně Brně. Málo se modernizuje. Počty transakcí jsou mimo Prahu slabé, výnosy z rezidenčních realit nepřesahují pět procent p. a. Za největší problémy našeho bytového trhu však považuji nevyřešení tolik potřebných legislativních změn: nepřijetí nového zákona o vlastnictví bytů, nedořešení situace po skončení platnosti zákona č. 107/2006 Sb., o zvyšování nájemného, nedostatečné změny občanského zákoníku.
2) Vzhledem ke špatné situaci na finančních trzích i očekávanému poklesu výkonnosti ekonomiky se situace z druhé poloviny roku 2008 příliš nezmění. V případě, že nedojde k růstu příjmů domácností, výhodnějšímu poskytování úvěrů na developerské projekty, realitní investice a zásadnímu řešení legislativy v bytové oblasti, můžeme očekávat spíše stagnaci našeho bytového trhu. Některé subjekty s nedostatečným zázemím budou nuceny z trhu odejít. Nepříjemné bude omezení bytové výstavby v segmentu bytových domů a možný pokles cen některých bytů ve vlastnictví. Pro správné fungování trhu je nezbytné i odstranění deformací v nájemní oblasti a umožnění řádného nastavení výnosů z investic na bytovém trhu.
3) Vybral bych dvě. První by bylo nepřijetí nového zákona o vlastnictví bytů. Vzhledem k roli, jakou v oblasti bytového trhu hrají byty ve vlastnictví, je současná podoba (ovšem i chování vlastníků bytů) zcela nedostatečná. Druhou významnou skutečností pak je změna přístupu bank k poskytování hypoték občanům i úvěrů subjektům podnikajícím na bytovém trhu. Tento přístup, odlišný od předchozích let, snížil počty poptávajících po bytech a zároveň i upozornil na obavy bank o možný pokles cen nemovitostí u nás.
Tomáš Pardubický, FINEP Holding, SE
1) Jednoznačně jako rok významného zlomu. Po uplynulých dvou letech mimořádného růstu se realitní trh výrazně zpomalil. Takový vývoj se dal očekávat a bylo možné se na něj připravit. Nečekaným fenoménem se ale stala globální finanční krize, jejíž komplexní důsledky lze v této chvíli jen velmi těžko předvídat. Výsledkem obou faktorů je výrazné krátkodobé ochlazení poptávky po bydlení, které je více než čímkoli jiným způsobeno psychologií a očekáváním klientů. Mnohem méně se však píše o snížení budoucí nabídky, které přijde v důsledku zpřísněných podmínek financování developerských projektů. To může vést k tomu, že po odeznění finanční krize bude na trhu výrazně méně bytů, než bude v té chvíli poptávka. Proto si myslím, že je důležité upozorňovat na to, že byt v kvalitní lokalitě a s výbornou občanskou dostupností je a bude jednou z nejbezpečnějších investic, která má z dlouhodobého hlediska největší jistotu a bude vykazovat dlouhodobý růst.
2) Realitní trh je jen jeden úzký segment celé ekonomiky – její vývoj ale v současné době nikdo nedokáže přesně predikovat. Stačí například zmínit odlišné odhady růstu české ekonomiky v tomto roce ze strany renomovaných institucí, jako je ČNB, ministerstvo financí nebo Mezinárodní měnový fond. Zatím také nevíme, jak se bude vyvíjet situace v USA a zda dostatečně zaberou vládní opatření. Pokud ale naše ekonomika udrží růst a neupadne do recese, předpokládáme, že poptávka po nových bytech ve středních a vyšších segmentech zůstane stále nad aktuální nabídkou. V tomto segmentu novostaveb oslabí tempo růstu cen, v Praze předpokládáme přibližně 5–10procentní meziroční růst. Realitní trh se zcela jistě výrazně promění a děje se tak již dnes. Řada plánovaných projektů bude odložena. Novým segmentem trhu se stanou také projekty nájemního bydlení, o které dříve nebyl takový zájem. Co se vlastního bydlení týče, budoucnost mají pouze kvalitní developerské projekty v dobré lokalitě, s kvalitní občanskou vybaveností a dopravní dostupností, přežijí jen silné a stabilní firmy, které budou schopny současnou situaci ustát, trh se bude koncentrovat a po skončení současného ochlazení zůstane na trhu méně developerských firem. Výrazně se také budou rozevírat cenové nůžky mezi nekvalitním a kvalitním bydlením.
3) Rychlost a hloubku finanční krize. Myslím, že málokdo takový vývoj očekával a ani dnes, poté, co její důsledky můžeme v České republice pozorovat již řadu týdnů, nedokáže nikdo přesně říci, kdy skončí a jaké bude mít následky. Je ale důležité brát současnou situaci jako výzvu a nenechat se negativními zprávami „vyprovokovat“ ke krokům, které by realitní trh na dlouhou dobu poškodily. Určitě přišel čas, kdy musí management každé firmy pečlivě zvažovat každý krok a kdy se také zcela zřetelně ukáže, jak kdo hospodařil v minulosti a jak do svých úvah a strategií zařadil možná budoucí rizika. Dovolím si v této souvislosti parafrázovat rčení, že v „nouzi poznáš přítele“ na „v nouzi poznáš dobrého manažera“.
Radek Polák, Sekyra Group
1) Relativně velký pokles zájmu byl zaznamenán na rezidenčním trhu, naopak spíše stabilní situace byla jak u kanceláří, tak dalších tržních segmentů. Situace na rezidenčním trhu nebyla ani tak dramatická u dobře položených lokalit, jako spíše v méně atraktivních místech, kde nové projekty vznikají. Na kancelářském trhu se objevilo hned několik nových a velkých administrativních projektů, týkalo se to například Prahy 4. Otázkou zůstává, do jaké míry v budoucích měsících poptávka tuto nabídku dožene.
2) Další pokles v rámci standardního cyklického vývoje trhu. Situace by se mohla začít zlepšovat ke konci tohoto roku.
3) Z našeho pohledu to bezpochyby bylo získání dalšího významného developerského projektu. Sekyra Group Real Estate se již totiž nepodílí pouze na nové podobě takových velkých území, jakými jsou nádraží Smíchov a Žižkov, ale začala také rozvíjet oblast Rohanského strova. Jedná se o jedinečnou lokalitu, která je v těsné blízkosti samotného centra hlavního města. Do budoucnosti zde vznikne nové zelené centrum Prahy.
Allan Jírek, EUBE a. s.
1) Rok 2008 musím rozdělit do dvou samostatných kategorií. Rezidenční trh se v průběhu roku velmi změnil, a to způsobilo odlišný vývoj v jednotlivých pololetích. První polovina loňského roku byla ve znamení doznívajícího boomu bytové výstavby. Z obecného úhlu pohledu se developerským firmám, včetně nás, dařilo. Naší společnosti se také podařilo uzavřít několik velmi zajímavých akvizic. Druhá polovina roku byla v každém případě ovlivněna finanční krizí. Dopady krize se projevily hlavně v nastavení přísnějších podmínek od financujících bank. Zvýšily se např. požadavky na procento předprodanosti. Přesto jsme i v této době zahájili nové projekty. Druhá polovina byla charakteristická také tím, že se zpomalil prodej bytů z našich projektů.
2) V první polovině roku 2009 bude trh zřejmě stále ještě ovlivněn událostmi druhého pololetí roku 2008. Finanční krize bude mít za následek zahájení menšího počtu nových projektů. To bude mít dopad i na různé statistiky počtu nově zahájených bytů. Banky budou nadále velmi obezřetné při posuzování a následném financování nových projektů. Nejistota na trhu bude negativně ovlivňovat náladu potenciálních kupujících. Myslím, že k postupnému zlepšování dojde ve druhé polovině roku 2009. Nepůjde o skokové změny, ale o velmi pomalé zlepšování.
3) Jednoznačně zastavení několikaletého boomu rezidenční výstavby.
Jana Hrabětová, portál Kdechcibydlet.cz
1) Není tajemstvím, že developeři rezidenčních nemovitostí a realitní agenti, kteří mají v nabídce nové projekty určené pro bydlení, v roce 2008 zaznamenali ve srovnání s rokem 2007 velký propad. Ten byl způsoben jak prodejně velmi úspěšným předchozím rokem (v souvislosti se změnou DPH u bytů a rodinných domů od 1. ledna 2008), tak ekonomickou krizí v závěru roku 2008. Ta se samozřejmě nemohla developmentu nemovitostí vyhnout.
2) Jsem přesvědčena, že mnohé projekty, které developeři plánovali začít stavět v závěru roku 2008 a v roce 2009, budou posunuty. Zmenší se rozestavěnost, další projekty budou developeři zahajovat tehdy, až budou mít jistotu – a to nejenom developeři, ale i banky, které jim poskytují úvěry, že je o ně zájem. Developeři budou muset ještě více dbát na kvalitu svých staveb, aby zejména v Praze obstáli ve velké konkurenci. Také zájemci o koupi bytu či domu jsou rok od roku poučenější a náročnější – budou tedy žádat lepší a kvalifikovanější servis ze strany prodejců. Myslím si také, že developeři budou muset vložit více prostředků do marketingu.
3) Zvyšování kvality rezidenčních nemovitostí. Nejedná se samozřejmě o plošný jev, ale těší mě, že podnikatelské baroko je na ústupu, tvůrci rezidenčních projektů začali myslet i na individuální požadavky klientů a mezi nově budovanými bytovými domy se stále častěji objevují opravdu architektonicky zajímavé „kousky“.
Martina Huclová, Metrostav Development
1) Pro nás rok 2008 dopadl podle očekávání. V segmentu rezidenčního developmentu vyššího standardu, kde působíme, je poptávka vyrovnaná. V současné době jsme se přizpůsobili aktuální poptávce na trhu, pokračujeme v přípravě nových projektů, jejichž zahájení jsme již před rokem plánovali až v roce 2009.
2) Vzhledem k omezenému přístupu firem a lidí k úvěrům kvůli zpřísněným podmínkám bank a vzhledem k současnému 30–50procentnímu propadu poptávky očekáváme obecně na trhu rezidenčního developmentu stagnaci poptávky u středního a nižšího standardu bydlení, případně její další pokles. Oproti tomu nepředpokládáme pokles poptávky u segmentu luxusního a vyššího standardu bydlení. Co se týká komerčního developmentu – administrativních budov, sledujeme trh zejména v Praze, kde připravujeme dva developerské projekty kancelářských budov v Praze 6 a 8, je situace při jednání s bankami o financování obdobná jako u rezidenčních projektů. Zde však pokles poptávky není podle dostupných průzkumů tak velký, zhruba okolo 20 procent.
3) Samozřejmě jako každý musíme označit světovou krizi na finančních a nemovitostních trzích, která ovlivňuje podnikání prakticky ve všech oborech. Odhlédnemeli však od výše uvedeného, myslíme si, že v posledním období stále více lidí při výběru svého bydlení klade důraz nejen na cenu a lokalitu, ale i na kvalitu a architekturu. Nelze říci, že se přímo jedná o událost roku, nicméně je to velmi významný trend v oblasti rezidenčního developmentu, který je velmi podstatný pro další vývoj realitního trhu. Stejně se dá v posledním období vysledovat další trend – stále větší podíl nízkoenergetických koncepcí bydlení na trhu rezidenčních nemovitostí. Souvisí to s tím, že náklady na energie budou hrát v budoucnosti stále větší roli, a proto se již dnes klienti více zajímají o užitné vlastnosti bydlení.
Petr Urbánek, Europolis
1) Já, možná na rozdíl od všeobecného mínění, pokládám rok 2008 za úspěšný. Za pozitivní považuji fakt, že vlivem celosvětového ekonomického vývoje se podnikání v oblasti developmentu komerčních nemovitostí vrátí do přiměřených dimenzí.
2) Ten samozřejmě naváže na vývoj posledních měsíců roku předchozího. Probíhající vývoj na trhu vyvolá i na našem trhu pravděpodobně bolestivý, přesto však ozdravný proces. Realizace developerských projektů se pochopitelně nezastaví, ale pokud budou developeři chtít uspět i v těchto ztížených podmínkách, budou muset klást mnohem větší důraz na kvalitu, a to ve všech ohledech.
3) Z mého osobního pohledu je to vítězství naší budovy Amazon Court v mezinárodní soutěži Budova budoucnosti MIPIM Architectural Review 2008 v kategorii kancelářských budov. Amazon Court je v České republice druhou budovou, která ocenění získala. Tou první byl náš Danube House, také z projektu River City Prague v pražském Karlíně. S ohledem na počet přihlášených projektů v celosvětovém měřítku do této soutěže je to opravdu unikátní výsledek.
Peter Noack, Hochtief Development
1) Uplynulý rok byl v Hochtief Development ve znamení dokončování našich dvou rozsáhlých administrativních projektů v Praze 4. Kavčí Hory Office Park byl nedávno dokončen a předán novému majiteli, Trianon přivítá nové nájemce (pozn.: více než 2/3 má pronajaty Česká spořitelna) v průběhu ledna–března 2009. Podstatný posun zaznamenal také náš nový rezidenční projekt, Kavčí Hory Residential Park, který bude stát v blízkosti Kavčí Hory Office Park. Právě finalizujeme přípravné práce, které jsou nutné pro zahájení stavby. V uplynulém roce jsme se také velkou měrou věnovali možnostem nových akvizic, jejichž realizace, jak doufáme, bude moci začít co nejdříve.
2) Hochtief Development prozatím nezaznamenal podstatné problémy související s finanční krizí, je ale jisté, že krize vliv na realitní trh ještě delší dobu mít bude – ať už jde o pozdržení některých projektů nebo obtížnější realizace těch nových. Aby získali potřebné finanční krytí, budou developeři muset nové projekty ještě pečlivěji připravovat a musí ještě lépe předvídat jejich úspěšnost na trhu. I když se dá očekávat určité zpomalení tempa vzniku nových projektů, jsem přesvědčen, že kvalitní projekty se na trhu stejně, jako tomu bylo doposud, dobře uplatní.
3) I když se netýká jen oblasti developmentu administrativních budov, je tou hlavní událostí určitě finanční krize, která ať už přímo nebo zprostředkovaně dopadne na každého developera. Jinak je to dlouhodobý trend posilování kvality před kvantitou – zákazníci developerů kladou každým rokem větší důraz na moderní plánování a výstavbu, stejně jako na nízkoenergetičnost jednotlivých projektů. A to je jistě pozitivní aspekt.
Rostislav Novák, TK Development Czech
1) Navzdory jeho závěru, který zasáhl většinu developerů a investorů komerčních realit v podobě výrazného ochlazení trhu, byl rok 2008 rokem úspěšným. Dokončilo se mnoho projektů, objevily se nové značky a obchodníci zaznamenali nárůst tržeb. Bohužel třetí čtvrtletí uzavřelo jinak produktivní rok nervózním očekáváním budoucího vývoje.
2) V hodnocení nového roku se asi všichni shodneme, že realitní trh bude výrazně utlumen jednak omezeným financováním projektů, jednak velmi opatrným přístupem finálních investorů k investování do nemovitostí. Na druhou stranu se objeví příležitosti pro akvizice pozemků či projektů za zajímavé ceny (tedy alespoň v porovnání s nedávnou minulostí), které ale budou vyžadovat jistou dávku odvahy k investicím. Dá se tedy předpokládat, že rok 2009 bude ve znamení vyššího důrazu na risk management.
3) V Praze otevření dlouho připravovaného centra Arkády Pankrác, ve středně velkých městech mě zaujalo pojetí jihlavského City Parku a v menších městech projekt Futurum v Kolíně.
Ferdinand Hlobil, Cushmann & Wakefield
1) V Česku loni skončilo více než desetileté období růstu trhu průmyslových nemovitostí. Zatímco ostatní středoevropské země loni asi dosáhly rekordních výsledků, český trh dosáhl svého maxima o rok dříve. Loni přišel pokles výstavby i pronájmů, nutno však uznat, že loňská čísla značně přesáhnou výsledky dosažené v roce 2006. Od poloviny devadesátých let u nás trh každoročně expandoval až o desítky procent a ke zpomalení muselo jednou dojít, je běžnou součástí ekonomického cyklu.
2) V příštích měsících lze počítat s minimální výstavbou na straně developerů, menším objemem nákupů a prodejů průmyslových nemovitostí a růstem míry výnosnosti (tzv. yield). Dále bude sílit diferenciace produktů – zatímco nejlepší lokality budou stále obsazené, druhořadé nemovitosti mohou mít v případě odchodu nájemce potíže s nalezením nového. Firmy v zemích západní Evropy však byly zatím globální krizí postiženy více než střední Evropa. Z krácení rozpočtů můžeme nakonec těžit – pokud dokážeme vytvořit vhodné podmínky k tomu, aby firmy v rámci hledání úspor přesunuly své aktivity k nám. V důsledku pozastavené výstavby může dojít k nárůstu nájemného, ani to však nebude plošné a bude platit jen pro vybrané lokality. Ke zpomalení dojde příští rok i v sousedních zemích.
3) Globální krize finančního systému a začínající krize ekonomik samotných je určitě hlavní událostí roku. Dopady na náš segment jsou již teď jasně patrné.
Karel Stránský, Colliers International
1) Celková nájemní aktivita v posledních 10 letech neustále stoupala. Již první tři čtvrtletí loňského roku však ukazují trend opačný. Finanční krize dopadla jak na uživatele, tak na developery, kteří reagují omezováním výstavby svých projektů. Změny na trhu se odrazily i v celkové míře neobsazenosti průmyslových prostor, která ve třetím čtvrtletí dosahovala 16,5 procenta.
2) Současná nabídka moderních průmyslových prostor se v tomto roce příliš nenavýší. Developerské společnosti se budou snažit pronajmout již postavené haly, které pro ně, pokud nejsou obsazeny, představují nevýnosné břemeno. K nové výstavbě přistoupí pouze tehdy, budou-li mít předem sjednaného budoucího nájemce. Mírné změny na trhu mohou způsobit i společnosti, které budou nabízet prostory k podpronájmu.
3) Pro loňský rok byla příznačná změna v postoji developerských společností. Většina z nich byla do nedávné doby úspěšná bez vážnějších finančních problémů a spekulativní výstavba nebyla problémem. Reakce finančních institucí na finanční krizi donutila developery přehodnotit strategii pro blízkou budoucnost.
Jan Borůvka, Asociace RK ČR
1) Naším trhem nemovitostí, stejně jako v ostatních zemích, hýbe celosvětová finanční krize. V loňském roce jsem byl zvolen do čela evropského realitního sdružení EPAG při Evropské radě realitních profesí (CEPI) v Bruselu a měl jsem tudíž poměrně často příležitost diskutovat situaci na trhu s kolegy z Dánska, Německa, Francie, Španělska, Rakouska apod., kteří aktivně působí jako realitní makléři ve svých zemích. Proto vím, že jsme na tom byli v roce 2008 ve srovnání s nimi ještě docela dobře. Zejména ti, kteří se u nás rozhodli investovat do nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru, však pocítili na vlastní kůži, že tatam je situace z minulých dvou tří let. Půjčit si na dům vloni již nebylo zdaleka tak jednoduché, jak by bylo možné usuzovat z reklamy bankovních ústavů. To se dotklo nejen drobných investorů, ale také developerského sektoru. Sekundárně mají měnící se podmínky na trhu vliv i na zprostředkovatelské odvětví. Do jisté míry lze totiž hovořit i o pozitivním vlivu finanční krize na zprostředkovatele. Některé realitní kanceláře, které mají zájem udržet se i do budoucna na trhu, se rozhodly posilovat své postavení tím, že budou poskytovat lepší služby, než to dokážou jejich konkurenti. Vidíme to zcela konkrétně například na rostoucím zájmu o naše profesní vzdělávání.
2) To, co v zemích na západ od naší hranice prožívají realitní makléři, zasáhne nepochybně více či méně i náš trh nemovitostí. Mnozí totiž tvrdí, že se „jim“ trh prakticky zastavil. U nás ještě zdaleka není „tak zle“. Pro ty, kteří mají přístup k financím, by se dokonce mohlo jednat o rok plný očekávání, kdy by v některých případech mohl přijít k nemovitostem za relativně zajímavé ceny. Investice do nemovitostí patří mezi dlouhodobé a jen těžko se lze domnívat, že by plošně stoupala poptávka po nákupu nemovitostí v situaci, kdy bude zřejmě narůstat problém s nezaměstnaností apod. Hypoteční ústavy si již nyní pečlivěji vybírají, komu a kolik mohou půjčit. Domnívám se, že vzniklá situace může mít jistý vliv na stabilizaci nájemního sektoru.
3) Rok 2008 byl na trhu nemovitostí plný událostí, respektive otřesů. Bylo by zavádějící tu či onu vyzdvihnout jako událost roku. Ať už v pozitivním nebo negativním slova smyslu.
Vojtěch Krátký, RE/MAX Česká republika
2) Očekávám, že se výrazně prohloubí důraz na kvalitu a možnosti jednotlivých realitních kanceláří. Tím, že proti roku 2008 se celkově o něco sníží počet realitních transakcí, z trhu zmizí řada garážových realitek a jednotlivců. V době, kdy byl trh na vrcholu, často stačilo, aby měl realitní makléř dvě ruce a dvě nohy. To už nyní stačit nebude. Pročištění trhu způsobí, že na něm zůstanou hlavně kvalitní firmy, které na trhu působí s dlouhodobým výhledem a mohou si dovolit investovat nemalé částky do budování značky a rozvoje svých makléřů. Čím dál tím větší roli na trhu obchodu s nemovitostmi budou hrát realitní řetězce se silným zázemím a zárukami pro klienty. Úspěšnými trendy budou rychlost, kvalita a rozsah služeb. Už nebude stačit jen nabrat nemovitost, dát ji na internet a čekat. Pro realitní kanceláře začne být s klesajícím trhem klíčové udržet si výnosy a snížit své náklady. To urychlí vývoj na trhu. Řada malých a menších hráčů na trhu získá novou možnost růst a přežít pod křídly velkých hráčů, jako je RE/MAX. Pomocí rozsáhlé distribuční sítě a dalších využitelných nástrojů dokážou nahradit výpadek transakcí a zároveň díky nákladovým synergiím snížit své náklady. Celkově to i v důsledku zániku řady malých hráčů na trhu bude znamenat skokové zvýšení tržního podílu těch největších hráčů na trhu. Ve výsledku z tohoto vývoje bude profitovat klient, který dostane rychlejší a kvalitnější službu.
3) Událostí roku pro mě je přirozená tržní korekce, která otevírá prostor pro nové investiční příležitosti při nákupu nemovitostí a vrací kupujícím vážnost a postavení, které jim právem náleží.
