Jde o řešení otázky, zda pouhá samotná skutečnost, že určitá osoba je občanem obce, dává oprávnění podávat žaloby. To je velmi klíčová otázka, která nyní zaměstnává i Nejvyšší soud České republiky. Jakékoli rozhodnutí v tomto ohledu bude velmi významným vodítkem pro obecné soudy. Málokdo si uvědomuje dopad rozhodnutí na praxi. Pokud bychom přijali tezi, že každý občan obce je oprávněn podávat žaloby, pak lze očekávat expanzi soudních žalob na určení vlastnického práva k nemovitostem ze strany aktivních občanů. Fakticky bude moci kdokoli téměř kdykoli podávat žaloby, a to navzdory názoru samotné obce. Typickým případem jsou výběrová řízení na prodej pozemků, kdy je zpravidla prodán pozemek investorovi a jiný investor podává prostřednictvím občanů podobné žaloby. Tyto žaloby jsou dále často zneužívány i k politickým účelům. V tomto smyslu je tedy třeba zabránit explozi žalob a vzniku situace právního chaosu a nejistoty. Na druhou stranu je možné připustit, že občan, který se účastnil výběrového řízení na prodej například pozemků obce, má právo takovýto prodej zpochybnit. Smyslem níže uvedeného rozboru je přispět k diskusi na toto téma a představit pohled investorské komunity. Jde o pohled čistě právní. Nechceme se vyjadřovat k politickým či jiným aspektům diskutovaného tématu.
#####Žalobu umožňuje naléhavý zájem
Názory na výše uvedenou věc nebyly dosud na úrovni judikatury Nejvyššího soudu České republiky komplexně řešeny. Občanský soudní řád (OSŘ) umožňuje tomu, kdo prokáže tzv. naléhavý právní zájem, podat určovací žalobu, tedy žalobu o určení existence či neexistence právního vztahu nebo práva. Předpokladem úspěšnosti určovací žaloby je tedy naléhavý právní zájem žalobce na určení, kterého se žalobou domáhá. Naléhavý právní zájem je třeba odlišovat od aktivní věcné legitimace (viz níže). V zásadě platí, že občan obce není v ohrožení svého práva ani se jeho právní postavení nemůže stát nejistým, pokud se neúčastnil jakéhokoli výběrového řízení. V řízení o určení existence právního vztahu nebo práva žalobci nestačí existenci naléhavého právního zájmu tvrdit. Žalobce tíží ohledně existence naléhavého právního zájmu břemeno tvrzení a břemeno důkazní, a je tedy povinen tvrdit rozhodné skutečnosti, jimiž splnění podmínky naléhavého právního zájmu dokládá, a navrhnout důkazy k jejich prokázání.
#####Předpokladem úspěchu je věcná legitimace
Vedle existence naléhavého právního zájmu každého žalobce je předpokladem úspěšnosti žaloby o určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není to, že účastníci mají věcnou legitimaci. V řízení o určení, zda tu právo je či není, je věcně legitimován v zásadě ten, kdo je účasten práva, o něž v řízení jde, nebo jehož právní sféry se toto právo týká. Zásadní otázkou je, kdo jiný než bývalý vlastník (město nebo obec) nebo nový vlastník (kupující pozemků z výběrového řízení) může úspěšně žalobu na určení vlastnického práva města k pozemkům podat, tedy kdo další je aktivně věcně legitimován v daném řízení? Nemůže být pochyb o tom, že občan - žalobce aktivní věcnou legitimaci nemá, neboť není nositelem tvrzeného subjektivního práva, jehož určení se žalobou domáhá. To mimo jiné rovněž vyplývá z nálezu Ústavního soudu. Podle občanů - žalobců je základním důvodem pro kladný závěr o údajném naléhavém právním zájmu i o údajné aktivní legitimaci občana skutečnost, že občan je údajně v „postavení potenciálního zájemce o koupi pozemků“. Aby tomu tak bylo, musel by občan obce zájem o koupi pozemků projevit. Muselo by navíc být prokázáno, že má na koupi dostatek finančních prostředků. Žalobci jsou si zpravidla vědomi, že nemají naléhavý právní zájem ani aktivní právní legitimaci k podání žaloby. Proto používají samostatný důvod pro závěr o existenci naléhavého právního zájmu a věcné legitimace a snaží se za to vydávat své postavení občana obce. Možnost občana napadnout žalobou právní úkon převodu obecního majetku žalobci považují dokonce za nástroj kontroly. S tímto zásadně nesouhlasíme, protože aktivní legitimace každého občana k podání určovací žaloby by musela být dána zákonem. Výkladem žádného ustanovení zákona o obcích či jiných právních předpisů však nelze dojít k závěru, že všichni občané obce jsou aktivně věcně legitimováni a mají naléhavý právní zájem na určení vlastnictví obce, jejímiž jsou občany, v případě, že mají odlišný názor na platnost převodu obecního nemovitého majetku.
#####Hrozí zneužívání určovacích žalob
Takový právní názor by ve svém důsledku, především ve větších obcích, mohl vést ke zneužívání institutu určovacích žalob, protože kontrolní mechanismus proti jejich zneužívání, tedy požadavek existence naléhavého právního zájmu občana - žalobce, by se nemohl uplatnit. Přijatý výklad by totiž mohl vést k explozi žalob podávaných různými aktivisty za různými účely, a nelze dokonce vyloučit ani účely nezákonné a účelově politické. Nelze vyloučit vyvolávání tísně na straně investorské komunity. Ostatně se tak již dnes ze strany některých aktivistů děje. Tvrzení žalobců by ve svém důsledku vedlo ke stavu, kdy by se kdokoli mohl kdykoli domáhat žalobou určení čehokoli. Taková situace by přitom byla v přímém rozporu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu ČR. Z pohledu práva je přece i stát právnickou osobou typu korporace, podobně jako obec nebo kraj. Představa, že by každý občan České republiky mohl podat žalobu na určení vlastnictví státu v případě, že podle jeho tvrzení došlo při nakládání s majetkem státu k porušení právních předpisů, je absurdní. Taková situace by vytvářela prostředí nejistoty v právních vztazích, které by nemohlo být v žádném případě ospravedlněno domnělou kontrolou občanů nad hospodařením státu.
#####Napadat by se mohly i krajské smlouvy
V souvislosti s touto otázkou je třeba též zmínit ustanovení § 18 zákona č. 129/2000 Sb., o krajích (krajské zřízení), které upravuje podmínky nakládání s nemovitým majetkem kraje obdobně. V případě, že by se uplatnil názor o aktivní věcné legitimaci všech občanů obce, by tudíž bylo logické, aby takto legitimováni k podání určovací žaloby byli i všichni občané kraje v případě, že by podle jejich názoru došlo při nakládání s nemovitým majetkem kraje k porušení zákona. Absurditu takového závěru není třeba dále podrobněji popisovat. Výše uvedený názor by mohl být chápán i jako diskriminační ve vztahu k osobám, které nejsou občany obce podle zákona o obcích, protože nejsou v obci hlášeny k trvalému pobytu. Pokud by jakýkoli soud akceptoval názor o aktivní legitimaci každého občana obce a o jeho právu kontroly formou podávání žalob, postupoval by v rozporu s čl. 36 Listiny základních práv a svobod. Není vůbec jasné, jaká je souvztažnost mezi naplněním podmínky potenciálního kupce a občana obce. Jinými slovy, zda postačí, že každý občan obce ve svém postavení (bez ohledu na to, zda je potenciálním kupcem) má danou aktivní legitimaci. Obě podmínky jdou totiž proti sobě. Občané - žalobci pravděpodobně dovozují, že i když není určitá osoba potenciálním kupcem, pak postačí, že je občanem obce. Jenže absurdita je zcela zjevná. Každý občan České republiky, každá fyzická nebo právnická osoba je potenciálním kupcem, pokud podle názoru občanů - žalobců ke kladnému závěru o postavení potenciálního kupce postačí ničím nepodložené tvrzení této osoby, že potenciálním kupcem je. K prověření naléhavého právního zájmu bude nezbytné provést důkazy vztahující se k právním a majetkovým poměrům občana - žalobce (rozsah jeho příjmů a zkušeností s výstavbou a developmentem např. obchodních středisek, způsob zkušeností z financování z minulosti). Dále bude nezbytné prověřit stav výstavby na pozemcích. V případě, kdy jsou pozemky zastavěny a vlastnické právo ke stavbám na nich zřízených svědčí ve prospěch jiných osob (investorů), je zcela iluzorní předpokládat, že by bylo možné využít je jinak. Vždy bude nutné provést v tomto ohledu komplexní dokazování.
*Gabriel Achour, advokát Glatzová & Co. (vedoucí Real Estate Practice Group) a člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Jan Lehký, advokát Glatzová & Co. (Real Estate Practice Group)*
