Jak se vyrovnáváte s blízkostí nedalekých moderních obchodních center u stanic metra Chodov a Pankrác?
Zprovoznění každého nového centra může samozřejmě přinést těm stávajícím problémy. Naředí se kupní síla, mění se pohyby lidí v přiléhajících částech aglomerace, ustálené nákupní návyky zákazníků se mohou změnit i velmi dramaticky. K této dynamice jsme se postavili konstruktivně. Redefinovali jsme svou vlastní pozici a usilovnou prací jsme v posledních pěti letech za provozu provedli totální rekonstrukci DBK. Výsledkem je dnešní zaměření DBK - moderní, plnosortimentní nákupní centrum komunitního typu.
Podobně, jako například OD Kotva, prošel i DBK během poslední doby výrazným remodelingem. Z čeho vycházel, kde jste hledali inspiraci?
Pro to, co proběhlo u nás v DBK je, myslím, označení renovace či remodeling málo přiléhavé, i když tato označení též používáme. Změna, kterou jsme byli schopni realizovat a už tři roky ji se stále větší návštěvnickou odezvou provozujeme, byla metamorfózou všeho, co představuje provoz obchodního centra. Nezůstal tu kámen na kameni, byl to řez do odumírající, ale pořád ještě zčásti živé tkáně. Tento řez přišel za pět minut dvanáct, a způsobil, k našemu velkému potěšení, že poločas rozpadu, ke kterému staré DBK spělo, byl zažehnán. Ba co víc, zákazníci na nás nejen nezapomněli, ale trvale od roku 2007 nás odměňují neustálým nárůstem zájmu.
Samozřejmě že součástí velkého redevelopmentu musí být podkladové studie, průzkumy nejrůznějšího typu. Racionální rozhodnutí nelze učinit bez aktualizovaných lokalizačních analýz a přehledech o vývoji dalších projektů ve spádovém území. To jsou však jen první předpoklady, které v lepším případě napovědí, na jakém hřišti si vůbec můžete troufnout hrát. Podle mých zkušeností všechny tyhle náročné a složité balíky čísel a parametrů mají poměrně nízkou schopnost imunity vůči například nesprávně motivovaným manažerům nebo zaslepenému korporátnímu chování. Je totiž velký rozdíl, pokud si provádíte development pro sebe, tj. za účelem dlouhodobého provozování „svého“ projektu, a to je náš případ v DBK.
Anebo je-li cílem developera, aby projekt na trhu co nejrychleji a nejvýhodněji zpeněžil. Když už se realizuje rekonstrukce a je to opravdu „až na kost“ jako u nás, některých věcí se, pokud nechcete budovu srovnat se zemí, nezbavíte. Nám zůstal jako trvalá vzpomínka na 80. léta systém pěti vertikálně organizovaných pater soustředěných okolo vnitřního atria. Přestože jde o architektonicky zajímavý prostor, a zároveň o významný odlišovací prvek, tak dopravit zákazníka do těchto vyšších podlaží bude vždy a pro jakkoli profesionální a sofistikovaně pracující management schopping center velkou výzvou.
Co se v DBK vlastně všechno změnilo?
Jedním slovem změnili jsme vše! Z původních 10 tisíc metrů čtverečních prodejních ploch jsme „narostli“ na 16 tisíc metrů. Vnitřní atrium s pěti rytmicky uskočenými patry tvoří horní část DBK, ale těžiště komerčních prodejních ploch tvoří tři nejspodnější patra. Zde plně využíváme naprosto unikátního „zasazení a propojení“ DBK s nejbližším okolím. Návštěvníkům zde fakticky nabízíme „tři přízemí“. První je parterem na úrovni vestibulů do stanice metra, druhé nabízí oblíbené Gastrocentrum DBK. Do třetího přízemí DBK se návštěvníci dostanou z venkovního parkingu, kde na ně čeká největší supermarket Billa v ČR.
Říkal jste, že se do DBK návštěvníci postupně vracejí. Prozradíte, na co je chcete především lákat?
Něco prozradit můžu, ale jinak marketingová komunikace obchodního centra se svými návštěvníky je disciplína, kterou nelze odbýt dvěma či třemi větami. Nové zákazníky jsme již přilákali, mám na mysli to, co nastalo po znovuotevření DBK před třemi lety. V roce 2009 nás navštívilo něco přes osm milionů lidí. Letos očekáváme, že se na konci roku zastaví naše počítadla na nějakých 8,5 milionu. Mít denně v domě víc než 30 tisíc lidí - to není jen pocit uspokojení, je to velká zodpovědnost, například za jejich bezpečnost a pohodlí.
[file:8001:small:right]
A samozřejmě máme i snahu zlepšit jim aspoň občas něčím náladu. Pravidelně se snažíme mírnou edukací na něco upozornit, nemyslím Velikonoce nebo Valentýna. Ale například letos uplynulo 200 let od narození Karla Hynka Máchy. Spolu s Národním památkovým ústavem jsme zorganizovali putování po několika desítkách českých „hradů spatřených“ KHM, a jejich návštěvníci zase dostali informaci o tom, že je tady máchovská soutěž pod záštitou DBK. V komunikaci s návštěvníkem se snažíme nebýt agresivní. Těžíme ze své skvělé polohy, jsme totiž přímo nad jednou z nejfrekventovanějších stanic metra, na Budějovické. Z metra k nám míří přes polovinu návštěvníků. Kolem budovy DBK proudí dnes a denně taková kvanta lidí, že budova sama je nástrojem a nosičem, kterým komunikujeme s veřejností.
V blízkosti jsou kanceláře mnoha institucí, bank, takže jejich zaměstnanci jsou dalšími našimi potenciálními zákazníky. Je jasné, že sloganem DBK „všechno pěkně po ruce“ cílíme více na lidi, kteří jsou zaměstnaní, váží si svého volného času a umějí ho také využít. Jsou racionální a vědí aspoň přibližně, co potřebují. Průměrná doba strávená v DBK těmito zákazníky může být opravdu velmi krátká, a přitom velice efektivní. Mnohá centra hledají způsob, jak by se odlišila. DBK se odlišuje od ostatních naprosto přirozeně. Nepřehlédnutelnou architekturou, jedinečnou polohou i velice silným akcentem na to, abychom splnili očekávání lidí, kteří se dnes a denně pohybují v našem revíru „Budějovická City“.
Kolik má váš obchodní dům obchodů a co považujete za klasiku?
DBK má více než 90 obchodů. Sortimentní priority se v čase mění. V osmdesátých letech DBK nabízelo nábytek a bytové doplňky na osmi podlažích. Navzdory všeobecnému marasmu té doby existuje celá generace lidí z Prahy a okolí, kteří si tady zařídili své domácnosti a dodnes na to se sentimentem vzpomenou. V první polovině 90. let zde sídlila IKEA, první v tehdejším Československu, a další generace zákazníků zde přivykala na tenkrát zcela nový nábytkářský koncept. Dnes jsme lokalitou, která sbírá velké úspěchy v potravinách. Nejde jen o supermarket Billa, týká se to i rozsáhlého centra gastronomie, podle mne jednoho z nejkvalitnějších v Praze.
Troufnu si říct, že v čase ekonomického propadu a následné recese se ukazují v dobrém světle i naše konceptuální patra. Teď máme jedno zaměřené na dětský sortiment a druhé, nabízející spotřební předměty do domácnosti. Vysokou laťku nabídky a kvalitní obsluhy zde drží jak tradiční prodejna se spotřební elektronikou Euronics nebo bytový textil Miros, tak i nově otevřená reprezentační prodejna Tescomy. V příštím roce chceme vybudovat další dvě specializovaná podlaží zaměřená na bytovou kulturu. Bude to náš hlavní dárek k třicátým narozeninám od historického otevření někdejšího Domu bytové kultury v Praze.
Kolik jste vůbec investovali do remodelingu DBK?
Do provedení hlavní části rekonstrukce v roce 2007 jsme investovali něco přes 250 milionů korun. Jak jsem se již zmínil, metamorfóza DBK probíhá od roku 2006, a to za provozu. Napočítáme-li naše jenom stavební náklady související s remodelingem od té doby až dodnes, dostaneme částku ještě nejméně o 100 milionů korun vyšší. Další pokračování naší snahy o revitalizaci třicetiletého „Débékáčka“ je zlepšení prostředí i celého prostoru tzv. „Budějovického náměstí“.
Pro toto nepříliš utěšené prostranství a zákoutí okolo DBK máme zpracován ideový projekt a snažíme se o nutnosti zásadně zlepšit prostředí přesvědčit městskou část Praha 4 i pražský magistrát. Doufám, že nyní po komunálních volbách dojde i na plnění předvolebních slibů.
Kdy budete vyhodnocovat efektivitu této investice?
