Ovšem dnes se začínají rozevírat nůžky mezi nabídkou a poptávkou. Signály z trhu rezidenčních nemovitostí ukazují, že nejlepší cestou pro developery je lépe se přizpůsobit novým požadavkům trhu. Poslední rok si developeři stěžují mimo jiné na to, že se ji m výrazně ztížil přístup k finančním prostředkům, které potřebují na realizaci svých projektů. Jsou ale developeři opravdu chudáci, protože jim banky v současné době nepůjčují na nové projekty?
Při hledání odpovědi je klíčové si uvědomit, že se nacházíme v období ekonomické nejistoty, kdy podniky šetří a zvyšuje se nezaměstnanost. V situaci, kdy se lidé musejí obávat ztráty práce, pochopitelně mnohem obezřetněji zvažují, do jakých dlouhodobých závazků vstupovat. Co by se stalo, kdyby banky ve financování pokračovaly a developeři stavěli dál? Pro nové byty a domy by se jen těžko hledal kupec. Jejich obtížný prodej by následně tlačil ceny dolů, a to nejen u dokončených nemovitostí.
Banky se proto chovají racionálně, když obezřetně posuzují návratnost každého projektu. Chrání tím nejen sebe, ale i developery. Jak ukazují ekonomické modely, pro nalezení nové rovnováhy na trhu rezidenčních nemovitostí bude nutná změna přístupu developerských společností.
#####Skutečný propad poptávky předčil původní očekávání
V loňském roce se potvrdily předpoklady pro změny na rezidenčním trhu. Ukazuje to řada analýz a potvrzuje to i analýza připravená úsekem realitních obchodů České spořitelny. Ta pracuje s následujícími klíčovými parametry, které rezidenční trh ovlivňují:
1. ekonomický vývoj ČR a výkonnost jejího finančního sektoru <br>
2. příjmy domácností <br>
3. dostupnost hypoték (výše úrokových sazeb).
Na konci roku 2008 jsme pro rok 2009 počítali s poklesem HDP o jedno procento, se stagnací příjmů domácností a se zachováním hypotečních úrokových sazeb na úrovni 5,6 procenta. Výsledkem modelu chování rezidenčního trhu byl pokles poptávky o dvě procenta. Na konci roku 2009 jsme do téhož vzorce dosadili reálná data, tedy pokles ekonomiky o čtyři procenta, pokles disponibilních příjmů domácností o dvě procenta a stagnaci hypotečních úrokových sazeb na úrovni 5,6 procenta, a prostým výpočtem jsme došli k poklesu poptávky po rezidenčních nemovitostech o 4,24 procenta.
Na straně nabídky přitom došlo podle dat ČSÚ k poklesu cen rezidenčních nemovitostí o devět procent a počet dokončených bytů vzrostl o sedm procent. Vypočtený výsledek se tedy jeví jako relativně mírný k tomu, jak skutečně poklesla poptávka (z různých zdrojů je možné dovodit interval mezi 10 až 15 procenty). V každém případě to bylo více, než o kolik poklesla nabídka rezidenčního bydlení. Závěr z modelování zní: Pomocí ekonomického modelu je možné určovat tendence na trhu, ale nikoli přesné údaje o poklesu nabídky či poptávky.
#####Vývoj rezidenčního trhu ovlivňuje řada faktorů
Již v průběhu roku 2009 bylo patrné, že klesající trend v poptávce po rezidenčních nemovitostech budou ovlivňovat i další faktory. Přestože je obtížné přesně vyčíslit jejich váhu, je užitečné mít je na paměti při úvaze o budoucím vývoji tohoto trhu. O jaké vlivy jde?
• Provázanost s globální ekonomikou a finančními trhy – existuje řada prognóz o dalším vývoji světové ekonomiky, část z nich počítá i s možným opakováním ekonomického poklesu (krize ve tvaru W). Tyto úvahy podporuje rozpočtová nekázeň několika evropských států, rostoucí měnová zásoba eur a významná závislost některých evropských států na jejich domácích bankách. Každopádně tyto vlivy obnovování důvěry mezi finančními institucemi v dotčených zemích a podniky nepomáhají a mohou mít negativní dopad i na trh nemovitostí.
• Vyšší míra vládních výdajů – vlády řady zemí stimulovaly své ekonomiky prostřednictvím různých výdajových balíčků. Tyto stimuly mohou být z velké části již vyčerpány. Navíc způsobují další zadlužování těchto zemí, často se pumpovala hotovost do ekonomiky bez ohledu na budoucí výnosy a splácení státního dluhu. Z krátkodobého hlediska však takové balíčky mají spíše pozitivní dopad, protože oddalují řešení potřebných ekonomických změn; z hlediska dlouhodobého mají dopad spíše negativní.
• Vyšší míra úspor – i ti, kteří by mohli investovat do nového bydlení, rozvažují v současné době daleko citlivěji, zda riziko schopnosti splácet úvěr i úroky na sebe v tuto chvíli brát. Část této skupiny rovněž spekuluje na další pokles cen rezidenčních nemovitostí anebo uvažuje o alternativních a výnosnějších investicích. Zatím je proto možné očekávat spíše negativní dopad v podobě omezené vůle retailových klientů investovat.
• Výhodné nájemní bydlení – zájemci o bydlení mají k dispozici možnosti: buď nakoupit nemovitost, nebo si ji pronajmout. V současnosti je možné zaznamenat posun v preferencích zájemců o bydlení. Objevuje se více těch, kteří si chtějí bydlení užívat, hledají vyšší pohodlí, prostor a flexibilitu v rozhodování, kde bydlet, ale nepotřebují daný objekt přímo vlastnit. Navíc nájemní bydlení se dnes jeví jako levnější varianta než přistoupení k dlouhodobému finančnímu závazku splácet hypotéku v nejisté době. Tento vliv má proto spíše negativní dopad.
• Dostupnost hypoték – kromě úrokové sazby ji začínají ovlivňovat i jiné faktory. Především jde o dobu splácení – v roce 2009 bylo jasně patrné její zkracování. Vedle toho působí i požadavek bank na zvýšení spoluúčasti kupujícího ve formě jeho vlastních peněz, které při nákupu nemovitosti riskuje. Pokud vezmeme v úvahu očekávané letošní odražení ekonomiky ode dna, lze očekávat spíše pozitivní dopad.
• Dokončené a neprodané byty a byty ze sekundárního trhu – zde je namístě očekávat spíše negativní dopad v podobě dodávky dalších bytů, které negenerují hotovost na splácení úvěrů, na trh.
#####Nůžky mezi nabídkou a poptávkou se rozevírají
Ovšem dnes se začínají rozevírat nůžky mezi nabídkou a poptávkou. Výše uvedené faktory však mohou vést k úvaze, že ještě nepřišel čas pro nadšené investování do rezidenčních nemovitostí. Zatím se zdá, že pokles developerské aktivity v roce 2009 nebude dostatečný, aby se vyrovnal s ještě větším poklesem poptávky.
