První odlišností, která projekt od jeho počátků v roce 2004 odlišovala od tehdy běžného uvažování o možnostech prodejních center, byla volba stavby v centru města. „Developeři z Prahy na nás tehdy pohlíželi trochu skrz prsty, protože jsme jako první v ČR realizovali záměr obchodního centra přímo na hlavním náměstí. V Německu je to již několik let trendem,“ říká o počátcích projektu Šimon Zemek, generální ředitel investorské a developerské společnosti Rein Holding.
#####Příprava s malým týmem
Oproti početným týmům, které chystají podobné projekty u jiných developerů, se na přípravě zlínského centra Zlaté jablko podíleli pouze tři lidé. Počátky záměru stavět v centru krajského města se datují do léta 2004, kdy developer s malým realizačním týmem začal pracovat nejprve na získání pozemků. „Hledali jsme lokalitu v centru města. V okolí již několik velkých center bylo postaveno. Volba na střed města padla i proto, že jsme věděli o zahraničních zkušenostech, které už tehdy varovaly, že investice do okrajových center mohou být ohroženy právě četností takových projektů,“ říká ředitel Zemek. Výběr lokality v centru byl jasně směrován k pozemku na centrálním zlínském náměstí Míru, kde naproti radnici zela již dvacet let proluka.
V neutěšeném prostoru a jeho okolí firma viděla šanci. „Shodou okolností ještě tehdy projekty v centrech nebyly obvyklé, a to usnadnilo jednání o pozemcích – jen objekt bývalé záložny o ploše asi dva tisíce čtverečních metrů ležel v realitní kanceláři rok a nikdo neměl vážný zájem. Taková příležitost by se dnes už zřejmě nenaskytla,“ vysvětluje Šimon Zemek. Když se podařilo vyjednat další rozhodující části pozemku, byl položen základ projektu. Pro developera v této fázi bylo rozhodujícím partnerem město, které záměr podpořilo a prodalo mu další významný pozemek.
#####Podmínkou bylo komunikovat s městem
Než investoři přistoupili ke konkrétnímu zadání pro architekta, navštívili řadu center v Evropě, a také všechna větší centra v ČR. Výsledkem bylo zjištění, že se zahraniční uvažování o tomto typu zařízení dostalo o nějaký rok napřed, a také to, že některá centra u nás udělala významné komunikační chyby například v dispozici objektu. „To se dá někdy velmi těžko napravit, slepá místa se v hotovém objektu už těžko eliminují,“ říká Šimon Zemek, podle nějž při plánování zlínského projektu šlo i o celkovou atmosféru centra a jeho „lidský“ rozměr. Proto byl např. podmínkou přístup denního světla, které dnes dotváří atmosféru centrální části stavby. Volba pak padla na architekta Svatopluka Sládečka a jeho ateliér New Work.
Od začátku také investoři trvali na tom, aby byl úspěch projektu založen na dobré komunikaci a průchodnosti přes centrum – jeho objekt nyní spojuje dvě frekventované ulice a hlavní náměstí, ale i další dva bloky domů. Má šest vstupů a díky tomu se daří zajistit na poměry Zlína nadstandardní návštěvnost kolem třinácti tisíc lidí denně. Návštěvnost nyní provozovatel centra sleduje novou metodou s pomocí infračervených kamer instalovaných na všech vstupech. Software pak vyhodnocuje hodinové, denní nebo týdenní statistiky. „Tyto informace pro nás mají velkou cenu – jednak zajímají všechny nájemníky, jednak se s nimi dá kvalitně pracovat,“ říká ředitel obchodního a zábavního centra Zlaté jablko Jiří Kratochvíl.
#####Fashion, zábava, nákupy
Od původně uvažovaných asi padesáti nájemních jednotek se provozovatelé Zlatého jablka dostali na současný počet sedmasedmdesáti. Náplň se přitom upřesňovala současně s tím, jak se vyvíjel pohled na celkovou koncepci. „Věděli jsme, že nechceme hypermarket, ale jen supermarket, tím je dnes Billa. Dalším nosným prvkem bylo multikino, a podmínkou byla také účast jednoho velkého nájemníka z oblasti módy, šlo o to získat značku evropského formátu. Nakonec jsme se dohodli s firmou H&M,“ definuje základní body koncepce centra Jiří Kratochvíl. Od konkurence se přitom centrum chtělo odlišit složením nájemníků, kde v oboru módy a oděvů akcentuje exkluzivnější fashion brandy. Současná skladba nájemců se liší mírně vyšší cenovou hladinou a skladbou exkluzivních značek, na Moravě je unikátem v možnostech nákupu mladé módy pod jednou střechou. K tomuto konceptu se přidávaly další typy nájemníků z oblasti služeb apod. Při počátečních úvahách o skladbě náplně centra autoři projektu přitom vycházeli z průzkumu trhu a z nashromážděných vlastních zkušeností.
#####Filmová inspirace
Návrh stavby Svatopluka Sládečka a jeho ateliéru New Work prošel složitým vývojem. Od počátku se ale koncepce opírala o objekt záložny, je napojena na její vchody a půdorysné schéma vychází ze zachování traktu do náměstí. „Další hlavní inspirací se stalo kino, nejen přiznáním velkých hmot kinosálů a jejich promítnutí do tvaru stavby, ale inspirace filmovými principy, řetězení průhledů otvory různých velikostí, perforace ploch a proděravění uzavřených objemů. Film byl a je tradicí Zlína,“ říká o vzniku návrhu centra architekt Sládeček. Zmíněnou „komunikativnost“ stavby ve vztahu k okolí podtrhuje i to, že je centrum napojeno na podchod, který je významně oživen vstupem z parkoviště na druhé straně frekventované ulice.
Postupně byly totiž k projektu připojeny objekty parkoviště na protější straně Dlouhé ulice včetně napojení původním podchodem. Do obchodního domu vede šest vstupů z pěších komunikací, u jednoho z nich je také zastávka hromadné dopravy. Sedm obchodních jednotek je přístupných přímo z ulice, z toho je jedna kavárna, pekařství, prodejna novin a tabáku. Tři největší v přízemí mohou být otevřeny přímo do ulice. Všechny terasy na úrovni druhého patra – jak ve foyeru kina, tak v restauraci – jsou oproti původním obavám stavebníka intenzivně využívané a vyhledávané.
#####Optimální propojení parcel
Z urbanistického hlediska je umístění hmoty komplexu bezproblémové – doplňuje blok, jehož hrana směřuje k jedinému tradičnímu náměstí ve Zlíně, náměstí Míru. Stavební místo bylo sestavou čtyř proluk a dvou nároží. Lokalita je pro organismus Zlína velmi důležitá a byla v minulosti předmětem řady projektů a pokusů o zástavbu. Součástí komplexu je i objekt bývalé Záložny s fasádou od významného architekta Dominika Feye. O zachování nebo likvidaci tohoto domu se ve městě řadu let vedly spory. Autoři architektonického řešení již z dřívější doby lokalitu znali a věděli, že možnosti jsou zde omezené.
Problematickým momentem je například logistika a zásobování – do území se dá vjet pouze v jednom místě, řešením byl přístup z dopravní tepny Dlouhé ulice. Došlo také ke scelení ploch parcel a jejich využití pro obchodní funkci, to se nyní zdá být pro toto místo ideální. Komplex je propojen s dalším domem přes ulici lávkou v úrovni prvního nadzemního podlaží (přes ulici Rašínovu spojuje dům z 19. stol.). Aby nebyla stavba přetížena jedním rukopisem, byli k projektu přizváni další nezávislí architekti – proluku vedle záložny a parkovací dům navrhl Ivan Bergman, design lávky přes ulici Rašínovu pochází od Pavla Mudříka.
#####Oživení tradičního centra
Díky tomu, že měl malý tým jasno v představách a koncepci práce, byla následná spolupráce s architektem Sládečkem a ateliérem New Work efektivní a ke kolizím typu „architekt vs. investor“ prakticky nedocházelo. Architektonický návrh město přitom přijalo až napodruhé. Regulativ se týkal např. výšky zástavby apod. Také řešení důležité části centra orientované do náměstí musela respektovat ráz lokality – stavba nyní nepůsobí jako jednolitá hmota, která by útočila do prostoru náměstí, ale opticky zachovává dojem čtyř objektů. Příprava trvala čtyři roky a názor na stavbu se během ní měnil. „Dnes i ty, kdo stavbu považovali za arogantní zásah do podoby města, dnes oceňují, že se s ní do centra Zlína vrátil život,“ dodává Šimon Zemek.
