Často přežívá jakýsi pejorativní nádech pojmu dražba, jako něco nuceného, kde se bere dlužníkovi „střecha nad hlavou“.
Tak to skutečně může být, ale pouze v případě nedobrovolné dražby. Naopak dobrovolná dražba má podobu aukce a je běžná při prodejích nemovitostí v západní Evropě či USA. Bohužel podle naší legislativy si vlastník sám nemůže provést dobrovolnou dražbu, vyjma státu nebo orgánů samosprávy. Musí využít služeb koncesovaného dražebníka, který podléhá státnímu dozoru a je pojištěn na odpovědnost za případnou škodu.
Dražba je stejně stará jako trh sám. Již staří Římané využívali tento instrument, a to nejenom při prodeji otroků. V platné české legislativě jsou upraveny dva základní režimy provádění dražeb. V prvním případě se jedná o dražby dle občanského soudního řádu (zák. č. 99/1963, ve znění následných změn a doplňků - OSŘ).
Jedná se o dražby nedobrovolné, nucené zpeněžení majetku dlužníka. Dle OSŘ postupují nejenom soudy, ale i exekutoři a finanční úřady. Samozřejmě i tyto subjekty prodávají v dražbě nemovitosti zabavené dlužníkům. Nevýhodou je však to, že neexistuje jednotný informační zdroj o těchto dražbách, jak je tomu v případě provádění dražeb dle zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb., ve znění násl. změn a doplňků - ZVD), kde informace o všech dražbách nemovitostí, ale i předmětů dražby s nejnižším podáním (vyvolávací cenou) přesahující 100 000 korun, musí být dle ZVD zveřejněny na internetu na tzv. centrální adrese www.centralniadresa.cz).
Dle ZVD draží dražebníci, kteří obdrželi koncesi na provádění veřejných dražeb a nad jejichž činností provádí státní kontrolu Odbor veřejných dražeb ministerstva pro místní rozvoj. Dle tohoto zákona lze provádět kromě dražeb nedobrovolných i dražby dobrovolné, a to na návrh vlastníka či subjektu, který je oprávněn předmět dražby zcizit (likvidátor, správce konkurzní podstaty).
#####Zpeněžení dražbou
Prodej nemovitosti dražbou je kromě případů nuceného zpeněžení soudem či exekutorem jakousi popelkou v oblasti prodejů na realitní trhu. Přesto zpeněžení dobrovolnou dražbou zpravidla vede k dosažení výrazně vyšší ceny, než by bylo možné dosáhnout „klasickým“ realitním prodejem. Snad nejznámějším případem byla dražba areálu bývalé brněnské Zbrojovky, kde se cena navýšila o zhruba padesát procent na téměř tři čtvrtě miliardy korun. To však zdaleka nebyl rekord navýšení oproti ceně určené znalcem. Jako licitátor jsem se účastnil dražby, kde byl dosažen téměř pětinásobek nejnižšího podání (vyvolávací ceny) za jeden metr čtvereční stavebního pozemku v Praze na Vinohradech, který byl tak prodán za neuvěřitelných 96 tisíc korun.
Obecně lze dražit jakoukoli nemovitost, pokud někdo vlastníkovi nezakázal tuto nemovitost zcizit. Tento způsob prodeje je však spíše vhodný v případě, že se jedná o nemovitost, kde lze předpokládat ve vztahu k vyvolávací ceně větší zájem. Čím větší počet zájemců o nemovitost existuje, tím větší je možnost dosáhnout licitací vyšší cenu. Proto je vhodné, aby vlastník nemovitosti stanovil nižší vyvolávací cenu (nejnižší podání na dražbě) s cílem přilákat na dražbu co největší počet dražitelů.
#####Jak se prodává nemovitost dražbou
Prodej nemovitosti dobrovolnou dražbou musí organizovat dražebník. V prvé řadě si musí prodejce vyhledat vhodného a důvěryhodného dražebníka. Seznam dražebníků je uveden na centrální adrese. Je vhodné získat i reference o dražebníkovi, např. na stránkách České asociace dražebníků (viz www.drazebnici.cz), kde se každoročně uvádí pořadí dražebníků dle objemu vydraženého majetku.
Pro jednání s dražebníkem by měl mít vlastník nemovitosti - navrhovatel dražby k dispozici platný výpis z katastru nemovitostí a výhodné je, pokud má znalecký posudek soudního znalce na odhad ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé (tržní ceny), který nesmí být k datu konání dražby starší šesti měsíců.
Většinou je dražebník schopen oba tyto dokumenty pro navrhovatele dražby zajistit včetně dalších písemností nezbytných pro provedení dražby. Dražebník uzavře s navrhovatelem dražby smlouvu o provedení dražby, kde kromě identifikace dražené nemovitosti a jejího příslušenství se uvede nejnižší podání (vyvolávací cena), možnost jejího snížení a lhůta pro úhradu ceny dosažené. Dále pak je zde smluvně zakotvena odměna dražebníka.
Dražebník většinou připraví současně se smlouvou i dražební vyhlášku, kde je uvedeno místo, datum a čas zahájení dražby, označení a popis předmětu dražby a práv a závazků na předmětu váznoucích, nejnižší podání, minimální příhoz, výše dražební jistoty a způsob její úhrady, lhůta pro uhrazení ceny dosažené vydražením a další skutečnosti dle § 20 ZVD. Jak smlouva, tak i dražební vyhláška musí být navrhovatelem podepsány s úředně ověřeným podpisem. Dražebník je povinen splnit informační povinnosti dle ZVD, a to mj. zveřejněním dražební vyhlášky na centrální adrese a na úřední desce obecního úřadu, úřadu městské části či městského úřadu, v jehož obvodu se dražená nemovitost nachází. Dále pak dražebník zajistí dvě prohlídky nemovitosti, inzerci a další promotion dražby.
#####Výhody prodeje dražbou
Základní výhodou dražby je dosažení maximální tržní ceny. Účastníci na dražbě (dražitelé) činí svá podání (draží licitací), které musí být vždy vyšší oproti minulému podání o minimální příhoz. První podání musí být učiněno alespoň na úrovni nejnižšího podání (vyvolávací ceny), kterou si stanoví vlastník nemovitosti.
Účastníkovi, který učinil nejvyšší podání na dražbě, licitátor udělí příklep, a pokud vydražitel v dané lhůtě stanovené vlastníkem nemovitosti uhradí cenu dosaženou vydražením, stává se vydražitel vlastníkem nemovitosti zpětně k okamžiku příklepu. Dražba je také velmi průhledná.
Vlastník nemovitosti si sám stanovuje, v uzavřené smlouvě o provedení dražby s dražebníkem, nejnižší podání (vyvolávací cenu) a minimální příhoz. Má právo až do okamžiku zahájení dražby od dražby upustit. Svou osobní přítomností na dražbě se na vlastní oči přesvědčí, jaký je zájem o jeho prodávanou nemovitost za výše stanovených „parametrů dražby“ a licitací, jak velká cena byla dosažena vydražením. Další výhodou je rychlý a bezpečný způsob zpeněžení. Při prodeji nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře musí vlastník nemovitosti uzavřít, kromě provizní smlouvy s realitkou, také kupní smlouvu na prodej nemovitosti. Převod vlastnictví nastává až zápisem do katastru nemovitostí. Při prodeji dražbou se žádná smlouva mezi prodávajícím (vlastníkem nemovitosti) a kupujícím (vydražitelem) neuzavírá.
Jak jsem již uvedl, vlastnictví přechází na vydražitele k okamžiku příklepu na dražbě. Tento akt není vázán na zápis do katastru nemovitostí. Např. pokud vydražitel uhradí cenu dosaženou vydražením ihned po ukončení dražby, stane se vlastníkem nemovitosti okamžitě a nemusí se čekat na zápis do katastru nemovitostí. Účastník dražby, do jehož práv bylo provedením dražby podstatným způsobem zasaženo, má pouze tříměsíční lhůtu, aby podal žalobu na její neplatnost. Poté je již přechod vlastnictví nezvratný. V případě prodeje nemovitosti kupní smlouvou může prodávající či jiný subjekt tuto smlouvu napadnout i po uplynutí výše uvedené lhůty. Nikoliv poslední výhodou je finanční výhoda pro prodávajícího. Při prodeji dražbou platí daň z převodu nemovitosti ve výši tří procent z ceny dosažené vydražením vždy vydražitel - kupující, oproti klasickému prodeji, kde daň z převodu nemovitosti platí vlastník - prodávající. Odpadají zde tak i případné „tahanice“ vlastníka nemovitosti s finančním úřadem o výši placené daně z převodu nemovitosti. Protože odměna dražebníka bývá na úrovni daně z převodu nemovitosti, v případě prodeje dražbou nevznikají pro vlastníka nemovitosti žádné dodatečné náklady.
