Jak hodnotíte loňský vývoj českého dražebního trhu?
Zajímavé je především meziroční srovnání roků 2010 a 2009, zejména pokud jde o nedobrovolné dražby. Došlo totiž k jejich zásadnímu nárůstu jak co do počtu, tak zejména objemu. Zatímco v roce 2009 byla hodnota majetku draženého v nedobrovolné dražbě 150 milionů korun, loni to bylo už 945 milionů korun. Veřejné dražby obecně loni zaznamenaly nárůst, z období poklesu předchozích let byl loni objem veřejných dražeb přes 3,5 miliardy korun, takže jejich počet vzrostl přibližně o 20 procent. Myslím si, že růstový trend bude ještě pokračovat, i když už ne takovými tempem, jako byl právě rozdíl mezi lety 2010 a 2009. Předpokládáme, že letos bude více než tisíc nedobrovolných dražeb a objem draženého majetku přesáhne miliardu korun. Hnacím motorem dražeb bude především insolvence, stále se ještě draží majetek z konkurzních řízení z předchozích let. Poroste ale i počet dražeb dobrovolných. Ty se často konají po dohodě s bankou, která je v pozici věřitele.
Je případů, kdy banka „donutí“ svého klienta, který má problémy se splácením svých závazků, k dobrovolné dražbě nemovitosti tolik, že by tyto dražby mohly nějak zahýbat s cenami bytů či domů na trhu?
Já myslím, že rozhodně ne. Jednak proces dražby nemovitosti nebývá zrovna nejkratší, od začátku přes přípravu dražby až po samotnou dražbu může uplynout i několik měsíců. Myslím si, že těchto nedobrovolně dobrovolných dražeb zase není tolik, je to v řádu několika procent trhu. Velká část nedobrovolných dražeb je navíc o tom, že vlastníci nemovitosti nespolupracují. Neumožní třeba prohlídku nemovitosti, navíc je zřejmé, že ji dobrovolně nevyklidí, přestože k jejímu užívání ztratí právní nárok, a tím výrazně zužují okruh potenciálních kupců. Skupina se smrskne především na spekulativní kupce, kteří se pak mohou třeba dva tři roky soudit o vyklizení bytu.
Jaké nemovitosti se obecně nejlépe draží?
Platí to zcela obecně, jde o nemovitosti, které zjednodušeně označujeme jako výnosové. To znamená takové, které mohou novému majiteli přinášet okamžitě výnos například z nájemného, nevyžadují nějaké zásadní investice a podobně. Ty se vždy dražily poměrně dobře, teď ještě lépe, protože možná trochu paradoxně s nástupem krize kvalitních výnosových nemovitostí v dobrém stavu ještě ubylo, jejich vlastníci se jich nyní příliš nezbavují, protože přes všechny logické a silné argumenty jsou přesvědčeni o tom, že se nedá stále dobře prodat.
Cítíte menší zájem třeba o průmyslové areály?
Předloni měla na českém trhu premiéru aukce nemovitostí, loni byla druhá. Jaký je rozdíl mezi aukcí a dražbou, jakou šanci dáváte podobným aukcím nemovitostí?
Minimální, myslím si, že to byl krok stranou. Aukce má z principu několik prvků, které pro prodej nemovitostí touto cestou nebudou nikdy atraktivní. Naopak budou odrazovat. Ale abych se vrátil k první otázce. Rozdíl mezi aukcí a dražbou je v zásadě problém terminologický. My obecně považujeme aukci za něco obecnějšího, než je dražba. Aukcí rozumíme jakýkoli způsob prodeje, který je zakončen licitací, zatímco veřejná dražba se musí konat striktně podle příslušného zákona.
Aukce je něco, co zahrnuje i dražbu, ale je to něco volnějšího, řídí se prováděcími podmínkami daných organizátory, i když to samozřejmě musí také respektovat příslušnou legislativu. Je tu ještě jeden zásadní rozdíl. Zatímco u dražby dochází úderem licitátorova kladívka k přechodu vlastnického práva, u aukce tomu tak není. Aukce končí standardní kupní smlouvou. U zmíněných aukcí nemovitostí příklep kladívka neznamenal prakticky nic. A to je to, co nás od aukcí nemovitostí s takzvanou limitní cenou odrazuje.
Jakou dáváte budoucnost elektronickým aukcím?
To je určitě fenomén poslední doby. Čas od času se tady vynoří otázka, zda by se měly tyto aukce nějak regulovat, čas od času to řešíme s ministerstvem pro místní rozvoj. Rozhodně by nějaká úprava pomohla, ale určitě to dnes není priorita zákonodárců. Nemyslím si tedy, že by se to v dohledné době dočkalo nějaké zákonné úpravy.
Co byste doporučil prodejci nemovitosti, který se rozhoduje mezi aukcí a dražbou. Čemu by měl dát přednost?
Určitě dražbě, protože to je jednodušší proces, i z katastrálního pohledu, je to administrativně a právně naprosto čistý způsob prodeje nemovitosti. Když si řeknete, v čem je výhoda elektronické aukce vzhledem k dražbám, tak těch výhod moc nenajdete. Představa, že si někdo kupuje fabriku, pozemek, byt někde na pláži v Karibiku jen prostřednictvím internetu, je falešná. Ten člověk stejně bude chtít nemovitost vidět, stejně tak se bude chtít seznámit s právním a faktickým stavem dané nemovitosti, podepsat nějaké dokumenty, jako je smlouva o smlouvě budoucí atd. Myslím si, že je to pořád populární téma, když to ale řešíte v praxi, tak najednou zjistíte, že elektronická aukce příliš praktických výhod nemá.
Dražba byla dlouho vnímaná jako něco negativního, jako něco, co se týká jen dlužníka nebo zkrachovalé firmy a podobně. Daří se vám měnit toto povědomí veřejnosti?
To je citlivá otázka. Ano, stále se s podobnými názory setkáváme. Malé procento dražeb v období velké a malé privatizace bylo zmanipulováno, ale dočkalo se velké popularity, vešlo to do obecného povědomí. Ve skutečnosti je tomu přesně naopak. Jen máloco je tak průhledné jako dražba. Je to nejtransparentnější způsob prodeje majetku, zákon neumožňuje vůbec žádnou manipulaci, je-li dražební profesionál, nemůže prakticky dojít k nějakým pletichám. Počet pokusů o zmanipulování dražby by se v případě Naxosu za ty roky dal spočítat na prstech jedné ruky, a to ještě byly pokusy, které nevyšly. Stále je relativně velmi malé procento těch, kteří k nám přicházejí prodat vlastní nemovitost prostřednictvím dražby. Přitom pokud se dohodneme na příznivém nejnižším podání, tak zpravidla dražba skončí velmi dobře. Zájemce ale musí počítat s tím, že je nutné, aby toto nejnižší podání bylo zhruba na 80 procentech ceny, kterou stanovil znalecký posudek. Musí zkrátka trochu zariskovat, což se většinou vyplatí.
Chystají se nějaké změny v zákoně o veřejných dražbách? Někteří dražebníci požadují jeho novelizaci.
Myslím si, že ne. Jedna stránka věci je vůle dražebníků, druhá pak vůle legislativního orgánu, aby k nějakým změnám došlo. A tam si myslím, že ta vůle je nulová. Z hlediska současných priorit vlády je to na okraji zájmů. Myslím si, že hodně problémů se odstranilo novelou z roku 2006, myslím si, že v současné době nějaké zásadnější změny potřeba nejsou. Několik drobností by se samozřejmě našlo, ale zásadní změny nejsou nutné.
