To by mělo být impulzem pro rozvoj dražebního trhu. Myslí si to nový generální ředitel jedničky českého dražebního trhu, společnosti NAXOS, Miroslav Hájek.
Loňský rok byl pro dražby rokem poměrně slabým. Co očekáváte od letošního roku?
Nejprve bych řekl, že z pohledu společnosti NAXOS se loňský rok rozhodně nedá považovat za velmi slabý. S finančním objemem zpeněženého majetku ve výši zhruba 465 milionů korun jsme se stali nejlepší dražební společností v České republice. Za slabší lze loňský rok považovat na základě celorepublikových statistik. Nedomnívám se však, že byl velmi slabý. Co se týče finančního objemu dosaženého vydražením, byl s 1, 9 miliardy korun srovnatelný například s rokem 2006, kdy činil tento objem 2,1 miliardy korun. A oproti roku 2008 došlo k poklesu o necelou miliardu korun.
V letošním roce očekáváme oživení dražeb. Předpokládáme, že vzroste jak jejich objem, tak i počet transakcí v řádech desítek procent. Důvodem je rostoucí počet insolvencí a s tím souvisejících prohlášených konkurzních řízení. Insolvenční správci, tvořící významnou část klientely naší společnosti, přistupují ke zpeněžení majetku dlužníků formou dobrovolných dražeb. Vzhledem k výhodám, které dražba jako forma zpeněžení nemovitého či movitého majetku nabízí, se dá očekávat, že ji budou více využívat při prodeji majetku i soukromí investoři a investorské skupiny.
V loňském roce se uskutečnila první aukce nemovitostí. Jaké jsou výhody dražby ve srovnání s aukcí?
Rozdílů mezi dražbou prováděnou podle příslušného zákona a aukcí nemovitostí je mnoho. Ten základní spočívá ve skutečném aktu prodeje draženého majetku nebo majetku nabízeného ke koupi prostřednictvím aukce. Dražba probíhá podle přesně stanovených pravidel, kdy na závěrečném veřejném jednání udělí licitátor příklep účastníkovi nabízejícímu nejvyšší kupní cenu. Pokud ji ve stanovené lhůtě uhradí, přechází na něho automaticky vlastnictví k předmětu dražby. Aukce nemovitostí je jakousi formou klasického přímého prodeje za nejvyšší nabídku dosaženou při společné licitaci. Avšak ke skutečnému uzavření kontraktu dochází až na základě konečného rozhodnutí prodávajícího.
Při absenci zákonných podmínek pro takovouto formu prodeje může nastat situace, kdy prodávající odmítne konečnou kupní smlouvu uzavřít, ačkoli cena dosažená při aukci byla nejvyšší ze všech nabízených. Takové případy se již také staly. V konečném důsledku se tak spíše než o transparentní prodej jednalo o průzkum trhu, který byl nakonec velmi cenný, neboť prokázal významný rozdíl mezi kupní cenou očekávanou prodávajícími a skutečně nabízenou cenou. Z hlediska transparentnosti to však nebyl příliš šťastný způsob prodeje nemovitostí a u mnohých účastníků vzbudil výsledek „aukce“ spíše rozčarování nad počínáním některých prodávajících.
Myslíte si, že mohou podobné aukce v blízké době nějak výrazněji ohrozit postavení dražeb?
Vy se zabýváte nejen prodejem „áčkových“ moderních budov, ale i méně atraktivních komerčních nemovitosti. Co se momentálně prodává lépe, jaký typ objektu je nyní nejlépe obchodovatelný?
[file:6006:small:right]
Přesně definovat, jaký objekt je, či není dobře prodejný, je velmi obtížné. Moderní budovy v centru hlavního města jsou jistě atraktivní příležitostí. Naproti tomu menší, avšak dobře situované výnosové nemovitosti mohou být často pro trh mnohem zajímavější. Příkladem mohou být budovy Komerční banky, většinou situované na náměstích v okresních a krajských městech. Jejich prodej se v současné době setkává s větším zájmem, než je tomu u „áčkových“ budov například v Praze.
Nejaktivnější je dnes trh výnosových nemovitostí, tedy budov a areálů, které již při prodeji generují určitý druh výnosů. Na opačném pólu se nacházejí opuštěné průmyslové areály, pro které je náročné najít nové uplatnění. Navíc jsou téměř každý týden k prodeji další. Příčinou je probíhající ekonomická krize, která některým majitelům takových areálů nedovoluje investovat do jejich modernizace, případně je nutí k jejich uzavírání a opouštění.
Očekáváte v letošním roce kvůli dopadu krize krachy i třeba větších firem a zaplavení trhu lépe či hůře prodejnými nemovitostmi?
Ano, očekáváme, že problémy budou mít i větší společnosti, které budou v důsledku buď restrukturalizace, nebo v insolvenčním řízení schválené reorganizace nuceny zbavovat se svého majetku. Samostatnou kapitolou pak budou insolvenční řízení vedoucí ke konkurzu s rozprodejem celého portfolia majetku, tedy i velice cenného pro další výrobu.
Při velkých komerčních zakázkách na tuzemském realitním trhu dostávají většinou přednost velké zahraniční poradenské firmy před českými, jako je třeba vaše. Proč tomu tak je a co můžete nabídnout jiného?
Velké zahraniční poradenské společnosti se soustřeďují z velké části na evropskou nebo zámořskou klientelu, která ovšem vyhledává investice v řádech miliard korun. A těch se neobjeví na trhu během roku příliš mnoho. Sítem těchto velkých poradenských korporací tak mnohdy propadávají významní klienti či investoři, kteří vyhledávají investice v řádech desítek nebo stovek milionů korun. NAXOS realizoval již stovky takových investic a právě na tuto klientelu se soustředíme především. Výhodou menší české firmy je dokonalá znalost tuzemského prostředí a trhu nemovitostí, kterou jsme my konkrétně získali během svého šestnáctiletého působení v oboru.
Ke všem transakcím přistupujeme individuálně a vždy se snažíme postupovat tak, aby celý proces maximálně odpovídal potřebám a představám našich klientů a vedl k dosažení optimálního výtěžku ze zpeněžení. Naším hlavním cílem je spokojený a opakovaně se vracející klient. Cesta k tomuto cíli vede přes osobní a zcela profesionální přístup ke všem prováděným transakcím, budování dlouhodobé spolupráce s předními investorskými skupinami v České republice a poskytování řady souvisejících služeb, včetně těch nadstandardních.
S jakými nejčastějšími problémy se setkáváte při pořádání dražby, jak v tomto směru hodnotíte osvětu o dražbách?
Nejčastějším problémem paradoxně jsou přesně a pevně stanovené podmínky pro konání dražby uvedené v dražební vyhlášce, neboť v případě vítězného příhozu a příklepu licitátora je vítěz povinen doplatit kupní cenu podle předem stanoveného harmonogramu. A to může být v dnešní době, kdy některé bankovní domy prolongují udělování úvěrových financí, velkým problémem.
Osvěta dozajista dražebnímu trhu prospěla, neboť i přes časté využívání dražeb jako formy zpeněžení majetku - a to nejen z konkurzních a nyní insolvenčních řízení - bylo v minulosti prostředí dražeb neprávem spojováno s pletichářstvím. Přispěli jsme velkou mírou k tomu, aby byly dražby vnímány jako vysoce transparentní a účinná forma prodeje majetku.
