Americká finanční krize (credit crunch) zasáhla společně s velikánem světové ekonomiky i řadu západoevropských zemí. Bez odezvy zřejmě nezůstane ani Česká republika.
V důsledku finanční krize ztížily banky podmínky financování projektů a developeři jsou první postiženou skupinou. Je tady i výrazný pokles poptávky a developeři jsou nuceni slevit ze svých požadavků na prodejní cenu. To je však pouze střípek ledovce, tvrdí právníci pražské advokátní kanceláře Ambruz & Dark. „Smlouvy používané některými předními českými developery jsou nevyvážené v neprospěch zájemce o bydlení do takové míry, že představují právní riziko i pro developery samotné,“ konstatují v závěru analýzy zpracované na základě aktuálních dokumentů Real Estate týmu, který se zaměřil na smluvní dokumentaci k rezidenčním projektům u jedenácti předních tuzemských developerů.
Konkrétní firmy ve zprávě ani na přímý dotaz redakce neuvádějí.
#####Spotřebitelé jsou ohroženi
„Z pohledu spotřebitele jsou smlouvy nevyvážené a nekorektní především v tom, že přenášejí podstatná rizika spojená se smluvním vztahem na zájemce,“ vysvětluje Petr Novotný z Real Estate týmu advokátní kanceláře Ambruz & Dark.
Jako „neuvěřitelná“ ustanovení pak dále vyjmenovává zaplacení celé smluvní ceny před zhotovením a převzetím bytu a také to, že si developer ponechává rezervační poplatek i v případě, že nevyvine žádnou aktivitu k podpisu dalších smluv. Spotřebitel je navíc velmi často povinen převzít byt při prokazatelné existenci vad a nedodělků, přičemž o jejich povaze závazně rozhoduje „nezávislý“ expert, kterého určuje developer. Spotřebitel však podpisem souhlasí i s dalšími výhodami pro developera a nemá možnost uzavřít smlouvu bez těchto podmínek. „Mezi nejvýznamnější a zároveň nejčastější způsob přenesení rizika na zájemce patří sjednání úhrady kupní ceny zcela nebo z velké části předtím, než bude zapsáno vlastnické právo k nemovitostem ve prospěch zájemce do katastru nemovitostí a dojde k předání nemovitosti. Může se tak stát, že zájemce skončí bez nemovitosti a bez peněz, jen s očekáváním dlouhých soudních sporů,“ upozorňuje dále Novotný.
#####Důvěřuj, ale prověřuj!
Nedostatek bytů a záměrně složité formulace smluv dávají developerům do rukou nástroje, kterým dychtiví zájemci o byt velmi často podléhají - do jisté míry spoléhají na to, že dodavatelům mohou věřit. Na tuto skutečnost upozorňuje i Sdružení českých spotřebitelů, které provádí rozsáhlou, státem dotovanou kampaň s názvem Podepsat můžeš, přečíst musíš! „Spotřebitelé jsou zákonem chráněni. Jsou považováni za neprofesionály, za slabší smluvní stranu, která není tolik informována jako strana podnikatelská,“ vysvětluje Lucie Luňáčková, zástupkyně sdružení Spotřebitel.cz a dále pokračuje: „Předpokládejme, že je uzavřena smlouva o koupi nemovitosti. Kupující/ spotřebitel se v ní zaváže zaplatit kupní cenu formou splátek. Ve smlouvě jsou přitom pro případ prodlení s úhradou splátky nebo nějakého jiného porušení smlouvy sjednány nepřiměřeně vysoké sankce. Prodávajícímu podnikateli ale podle smlouvy v případě jejího porušení téměř žádné sankce nehrozí,“ uvádí příklad nerovnovážného ujednání a dále cituje paragraf 56 občanského zákoníku.
Podle tohoto ustanovení jsou mimo jiné nepřípustná ujednání, jež vylučují nebo omezují odpovědnost dodavatele za jednání či opomenutí poškozující spotřebitele. Je třeba dodat, že většina nemovitostí se nakupuje přímo u developerů za účelem zajištění bydlení pro vlastní potřebu, včetně dalších rezidenčních služeb, které by měly být ve smlouvě rovněž zakomponovány - ve většině případů se tedy jedná o již zmíněný právní vztah mezi spotřebitelem a podnikatelem, který je upraven zákonnými ustanoveními na ochranu spotřebitele.
#####Smlouva nemůže znevýhodnit spotřebitele
„Smluvní ujednání se nemohou odchýlit od zákona v neprospěch spotřebitele. Spotřebitel se nemůže vzdát svých práv - taková ustanovení však zkoumané dokumenty často obsahovaly. Ustanovení nesmějí obsahovat ujednání, která v rozporu s dobrými mravy znamenají nerovnováhu v právech a povinnostech,“ dodává Michal Hrnčíř z Real Estate týmu advokátní kanceláře Ambruz & Dark a upozorňuje, že míra nevyváženosti a charakter jednotlivých ustanovení smluvních dokumentů, které developerské společnosti používají v rámci smluvního procesu rezervační smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouvy, přinášejí také pro ně značná rizika. „Developeři svojí snahou zajistit si co nejsilnější právní postavení bez respektování ustanovení na ochranu spotřebitele mohou docílit zcela opačného efektu. Ve výsledku silně nevyvážené smlouvy mohou být předmětem sporů a do budoucna sehrát klíčovou roli při rozhodování spotřebitele při výběru projektu. S klesající poptávkou po nových bytech poroste také poptávka po kvalitní smluvní dokumentaci,“ upřesňuje Hrnčíř.
#####Rizika pro developery
Developer neriskuje podle Hrnčířových slov pouze to, že některá ustanovení mohou být považována za neplatná. Mnohem podstatnější je zveřejnění negativních informací o projektu, což může mít zásadní vliv nejen na jeho ekonomickou úspěšnost, ale také na celkové postavení developera na trhu. V neposlední řadě přestavují takto pojaté dokumenty zásadní rizika ve vztahu developera a financující banky. Banka může přehodnotit podmínky pro poskytnutí úvěru, požadovat úpravu smluvní dokumentace či přímo odmítnout poskytnutí úvěru.
Narušení vztahu mezi developerem a financující bankou může následně ovlivnit i vztah developera a jeho dalších smluvních partnerů, zejména stavebních společností. V konečném důsledku tak může dojít k ohrožení realizace a prodeje celého projektu. Řešení problému vidí Michal Hrnčíř v revizi používané smluvní dokumentace směřující k odstranění nezákonných ustanovení a k vytvoření vyváženého dokumentu, který plně zajišťuje potřeby developera v souladu s právními předpisy a nenavozuje dojem, že spotřebitel nemá práva, která mu patří ze zákona.
Z hlediska spotřebitele pak vidí nápravu v zodpovědném přístupu k uzavírání smluvní dokumentace. „Nerozumí-li spotřebitel dané problematice, měl by se informovat, případně vyhledat odbornou pomoc,“ vysvětluje Hrnčíř.
#####Banky přestávají pomáhat každému
V důsledku finanční krize ztížily banky podmínky financování developerských projektů - a to ještě neřekly své poslední slovo. Současná krize je však podle většiny ekonomů spíše krizí důvěry než odrazem reálných ekonomických problémů. Přímé dopady se zde nejspíš projeví až po delším období, pokud ovšem nedojde (třeba) k razantnímu zdražení ropy či elektrické energie. Česká flexibilita je však obdivuhodná. Krizím navzdory se zde stavějí ti developeři, kteří nespoléhají na zázračné „kynesovské“ (či jiné) zásahy státu, ale věří vlastnímu potenciálu.
V obecném měřítku a v očích veřejnosti však získávají především ti, kteří zásah státu přímo očekávají, nevěří v samovolnost tržní rovnováhy pomocí samoregulačních sil trhu, ale tvrdí, že pro udržení potřebné rovnováhy jsou zásahy nutné.
*
Nedostatky smluv a nejčastější pochybení podle závěrečné zprávy Ambruz & Dark
* Úhrada kupní ceny zcela nebo z velké části předtím, než bude zapsáno vlastnické právo k nemovitostem ve prospěch zájemce do katastru nemovitostí a dojde k předání nemovitosti
* Smluvní ujednání omezující právo zájemce odstoupit od smlouvy
* Stručná, omezená či neurčitá prohlášení o faktickém či právním stavu nemovitosti
* Nejasný termín zahájení/dokončení výstavby a předání předmětu koupě
* Nejasná, neurčitá a neplatná ustanovení o vadách
* Nevyváženost smluvních pokut (přísné pro spotřebitele a zanedbatelné pro developera)
* Nedostatečné zajištění plnění závazků developera
* Nedostatečné přejímací řízení a převzetí bytu: existence ujednání o povinnosti převzít byt i při existenci vad a nedodělků
* Nevyvážené podmínky pro odstoupení od smluv ve prospěch developera
* Nevyřešený vztah mezi společenstvím vlastníků, developerem a jednotlivými spotřebiteli, například nevyřešená problematika parkovacích stání a příslušných rezidenčních služeb
* Rozdíl mezi plánovanou (prodávanou) a skutečnou výměrou podlahové plochy
*Zdroj: Ambruz & Dark*
