Obavy, že se nucený prodej domů a bytů, na jejichž pořízení si jejich noví majitelé vzali hypotéky, rozšíří do Evropy, se naštěstí nepotvrdily. České banky byly vcelku konzervativní v půjčování peněz na nákup nových nemovitostí a hypotéky na sto procent hodnoty nemovitosti byly spíše výjimkou. S čím se ovšem bude Evropa a zejména pak Česká republika potýkat, budou následky ekonomické krize, respektive jen velmi mírné a postupné oživení, které je očekáváno v nejbližších dvou letech. Vzhledem ke stoupající nezaměstnanosti se předpokládá, že bude stále více dlužníků, kteří nebudou schopni splácet své závazky, a to jak z hypotečních úvěrů, tak ze spotřebitelských půjček. To samozřejmě ovlivní počet exekucí a nedobrovolných prodejů nemovitostí.
#####Nejjednodušší je prodej zastavené nemovitosti
U hypotečního úvěru se jako nejjednodušší řešení nabízí uspokojení dlužné částky z prodeje zastavené nemovitosti. Banky se ovšem zatím nedobrovolnému prodeji nemovitostí svých klientů brání a upřednostňují snížení splátek a jejich rozložení tak, aby na ně jejich klienti dosáhli. V případech, kdy taková úprava není možná s ohledem na velmi nízkou bonitu klienta, je zde zřejmá snaha se s klientem dohodnout na dobrovolném prodeji zastavené nemovitosti. Nicméně je jen otázka času, kdy budou banky nuceny přistoupit k agresivnějšímu způsobu vymáhání svých pohledávek, a v takovém případě se bez nedobrovolného prodeje nemovitostí svých klientů neobejdou.
Vzhledem k tomu, že banky mají splacení hypotečních úvěrů zajištěno zástavou nemovitostí, mohou přistoupit k nedobrovolnému prodeji zástavy, aniž by bylo třeba nejprve získat exekuční titul, což přirozeně výrazně urychluje vymožení dlužné částky. Nucený prodej nemovitosti může být proveden dvěma způsoby, a to buď veřejnou dražbou, nebo prodejem zástavy soudem nebo soudním exekutorem. Prodej zástavy soudem je velmi zdlouhavý, takže se téměř nepoužívá, v dalším textu tedy již budeme mluvit jen o prodeji zástavy soudním exekutorem. Veřejnou dražbu provádí na návrh věřitele dražebník, který je k tomu oprávněn na základě živnostenského oprávnění, zatímco prodej zástavy soudním exekutorem provádí soudní exekutor.
#####Spotřebitelské půjčky mohou skončit exekucí
Splacení spotřebitelských úvěrů zásadně nebývá zajištěno. K nucenému vymožení dlužné částky lze tedy přistoupit až po získání exekučního titulu, tj. ve většině případů soudního rozhodnutí ukládajícího dlužníkovi povinnost dlužnou částku zaplatit. Není třeba uvádět, že získání pravomocného soudního rozhodnutí zpravidla trvá roky. Některé společnosti poskytující spotřebitelské půjčky se snaží tuto dobu zkrátit použitím rozhodčích doložek, jejichž závaznost je často právně zpochybnitelná. Vzhledem k tomu, že spotřebitelské půjčky jen výjimečně přesahují částku 100 tisíc korun, bude spíše výjimečné, aby uspokojení dlužné částky probíhalo nedobrovolným prodejem nemovitostí.
Poslední novela exekučního řádu, která nabyla účinnosti 1. listopadu 2009, totiž omezila dříve víceméně volnou úvahu soudního exekutora, jakým způsobem bude exekuce provedena. Po novele musí být výkon exekuce přiměřený výši vymáhané pohledávky. Neměly by se tedy již opakovat případy z minulosti, kdy soudní exekutoři přistupovali k prodeji hodnotných nemovitostí i pro pohledávky jen v řádech několika tisíc korun. Tyto nižší částky by se tedy měly přednostně uspokojovat srážkami ze mzdy nebo přikázáním pohledávky. Teprve v okamžiku, kdy se soudnímu exekutorovi po delší dobu nedaří vymoci dlužnou částku těmito způsoby, lze přistoupit k vymožení dlužné částky prodejem movitých věcí nebo nemovitostí.
#####Exekuce nemovitosti je složitý proces
Prodej nemovitosti soudním exekutorem je zahájen nařízením exekuce a vydáním exekučního příkazu na prodej dané nemovitosti. V případě veřejné dražby tomu odpovídá doručení písemného upozornění vlastníkovi nemovitosti ze strany zástavního věřitele. Po doručení usnesení o nařízení exekuce nebo písemného upozornění je vlastník nemovitosti omezen v její dispozici, nesmí ji tedy převést na třetí osobu nebo jakýmkoli způsobem zatížit. Poslední novela exekučního řádu, která nabyla účinnosti 1. listopadu 2009, toto omezení zmírnila v případech, že dlužník disponuje dostatečným majetkem. Dalšími kroky jsou ocenění nemovitosti, určení ceny dražené nemovitosti a vydání dražební vyhlášky.
Následně již probíhá samotná dražba, na níž osoby, které složily stanovenou jistinu, mohou přihazovat svá podání, tj. částky, za které jsou ochotny draženou nemovitost koupit. Dražiteli, který učiní nejvyšší podání, je udělen příklep. Dražitel se stává vlastníkem nemovitosti zpětně k okamžiku udělení příklepu, a to po splnění těchto dvou podmínek - nabytí právní moci usnesení o příklepu a zaplacení nejvyššího podání. Jedná se o jednu z mála výjimek, kdy k nabytí vlastnického práva k nemovitosti není nutný zápis do katastru nemovitostí.
Následný zápis do katastru nemovitostí je jen deklaratorní, tedy toliko dosvědčuje, že se vydražitel stal vlastníkem nemovitosti. Tato odlišnost je dána tím, že se jedná o originární nabytí vlastnictví, které není odvozeno od vlastnictví původního vlastníka, takže je nelze do budoucna jakýmkoli způsobem zpochybnit. Na druhou stranu vydražitel nemá právo uplatňovat proti původnímu vlastníkovi jakékoli nároky z odpovědnosti za vady vztahující se k vydražené nemovitosti. Celý proces nedobrovolného prodeje pak končí rozvrhovým jednáním, při kterém je rozděleno nejvyšší podání uhrazené vydražitelem mezi věřitele dlužníka.
#####Pozor na potenciální problémy
Dalším způsobem, jak lze výrazně prodloužit dražební proces, je podání žaloby na vyloučení nemovitosti z exekuce, ze strany třetí osoby, která tvrdí, byť zcela účelově, že je vlastníkem dražené nemovitosti. Dražba nemovitosti se pak přerušuje až do pravomocného rozhodnutí soudu ohledně této vylučovací žaloby. U dražeb bytových jednotek se pak lze setkat s případy, kdy jejich vlastníci v dostatečném časovém předstihu pronajmou bytovou jednotku na dobu neurčitou třetí osobě. Nájem bytu dražbou nezanikne, což výrazně snižuje hodnotu bytové jednotky a její dražba je pak obtížnější.
