Podle obchodního ředitele jedné z nejsilnějších společností na českém dražebním trhu, firmy NAXOS, Libora Nevšímala, se však daří o výhodnosti dražeb přesvědčovat stále více subjektů. V poslední době jde o obce a města, instituce a velké podniky a mezi navrhovateli dražeb přibývají i soukromí vlastníci většinou rezidenčních nemovitostí.
Jak se v posledních letech vyvíjí český dražební trh?
Zákon, který upravuje možnost provádění dražeb, platí od května roku 2000, letos to tedy bylo již osm let. Loni v září začala platit novela Zákona o dražbách, která je, alespoň podle toho, jak se to projevilo na naší práci, pozitivní. Změny jsou vesměs logické a ku prospěchu věci. Pokud jde o vývoj trhu za poslední roky, změnil se naprosto zásadně zejména v tom, že pro nás jako dražebníky z hlediska objemu ještě před dvěma až třemi lety byla jediná významná skupina navrhovatelů dražeb, a to správci konkurzní podstaty. Letos už vyhlašování konkurzů podle tohoto zákona končí, což se projevilo na vývoji počtu dražeb. Například my jsme letos zatím realizovali celkem 55 úspěšných dražeb, z toho připadlo na správce konkurzních podstat již pouze 35 procent případů. Pokud jde o ostatní skupiny, tak k veřejným dražbám jako prostředku prodeje majetku se přiklání stále více subjektů. Jsou to ale většinou stále subjekty mimo rámec vlastníků jednotlivých nemovitostí jako například velké podniky a instituce a podobně. Pokud jde o naše letošní čísla, 35 procent dražeb dělali správci konkurzní podstaty, 25 procent podniky, 13 procent soukromí vlastníci, 20 procent obce a sedm procent ostatní organizace.
Mění se také obecně například předměty dražby?
Určitě ano. V dobách, kdy byli majoritními zadavateli dražeb správci konkurzních podstat, dražila se taková všehochuť. V konkurzech skončilo ledacos. Dnes je to spíše poplatné tomu, jakému oboru se daří a jakému nikoli. V poslední době se tedy hodně prodávaly textilky nebo podniky zaměřující se na dřevovýrobu. Velmi zvolna se daří přesvědčovat i soukromé vlastníky, aby využívali institutu veřejné dražby. Ne vždy se ale setkáme s pochopením. Jedním z důvodů odmítání veřejné dražby je to, že příklepem přechází vlastnické právo na jinou osobu a cena je prostě daná. Nedá se s ní již nic dělat. Faktem je, že pokud je dražba připravena tak, že i nejnižší podání je atraktivní pro zájemce, tak v tu chvíli plní svůj účel. My máme statistická čísla, která nás opravňují být velmi optimističtí. Z našeho srovnání vyplynulo, že prostřednictvím veřejné dražby se daří předměty prodávat průměrně se ziskem o 20 procent vyšším, než tomu je u jiných způsobů zpeněžení.
Co dělat pro to, aby dražba byla úspěšná?
Základem úspěchu je kvalitně profesionálně připravená dražba. Z našich čísel také vyplývá, že za celou dobu, co provádíme dražby, je průměrný rozdíl mezi nejnižším podáním a cenou dosaženou vydražením 80 procent. To jsou data, která soukromým vlastníkům předestíráme. Na druhou stranu by samozřejmě nebylo seriózní zastírat, že to jsou statistická čísla a že nelze v konkrétním případě garantovat, že to opravdu tak bude. To často vede vlastníky k tomu, že chtějí mít takzvaně své jisté. Pokud jim tedy vedle veřejné dražby nabídneme alternativní nabídky, dávají ve většině případů přednost jiným způsobům zpeněžení. V úvahu připadá zejména standardní prodej. Pokud nabídneme jako nejnižší podání v dražbě 35 milionů korun a v přímém prodeji třeba 43 milionů korun, tak vlastník se obvykle přikloní k přímému prodeji, přestože v případě dražby by mohl získat daleko více peněz.
To znamená, že neslyší ani na to, že mohou získat dražbou daleko více?
Těch 80 procent je průměrný rozdíl mezi nejnižším podáním a skutečně vydraženou cenou. Neznamená to ale, že se vždycky podaří naplnit tento scénář. A to je pro některé klienty rozhodující. Není to pro ně málo, ale raději zvolí jistotu. Mají zkrátka obavu z toho, že se to zrovna v jejich případě nemusí naplnit a oni skončí špatně. To je obava, které my je nemůžeme stoprocentně zbavit.
Dá se uvést, v kolika procentech případů se nepodaří zvýšit skutečnou cenu o tuto průměrnou částku?
Toto číslo neznám, ale vím, že například v letošním roce jsme stoprocentní a vyšší rozdíl mezi nejnižším podáním a cenou dosaženou vydražením jsme zaznamenali u 54,5 procenta případů, o 50 a více procent se nejnižší podání navýšilo v téměř 82 procentech případů.
Jaké nemovitosti se obecně nejlépe prodávají?
Na tuto otázku není rozhodně nijak jednoduchá odpověď, záleží na tom, jaké nemovitosti jsou v tu danou dobu obecně nejvíce poptávané. Někdy je poptávka po určitých typech nemovitostí větší než po jiných, někdy je větší zájem o konkrétní lokalitu. Vždy to jsou nemovitosti, o které je obecně širší zájem. Poměrně špatně se draží věci, u nichž se předpokládá jen úzký okruh zájemců. Například pokud třeba prodáváte nějakou věc, jíž z principu dokáže využít jen malý okruh nabyvatelů, jako je například továrna s technologiemi, které dokážou využít pouze dva subjekty na trhu, což není věc nijak výjimečná, tak v tuto chvíli není veřejná dražba tak vhodným nástrojem. Pak je lépe zvolit třeba výběrové řízení. Dražba je vhodná vždy, kdy se dá předpokládat širší okruh zájemců, kteří se sejdou v aukční síni. Dražba musí oslovit maximální množství zájemců.
Co nejčastěji komplikuje dražbu?
V případě, že se dražba připraví velmi dobře, kvalitně se specifikuje předmět prodeje a je tam i kvalitní administrativní příprava, tak by dražbu nemělo v zásadě komplikovat nic. Samozřejmě, může se stát, že v některých případech, kdy je předmětem dražby třeba rezidenční nemovitost a potenciální zájemce chce řešit její financování hypotékou, může být celý proces relativně krátký a pro banky těžko uchopitelný.
Co to vůbec znamená dobře připravená dražba?
To znamená, že se musí především velmi dobře specifikovat předmětem dražby včetně možných eventuálních vad, zátěží a omezení, které s danou nemovitostí souvisí, a pak musí být velmi dobře připravený marketing dražby. Musíte se především zamyslet, pro koho je nemovitost atraktivní a jak tuto skupinu oslovíte. Ve většině případů je zcela stěžejní přímé oslovení a inzerce je spíše jakýmsi doplňkem, který zvyšuje pravděpodobnost, že žádný vhodný zájemce nebyl opomenut. Zásadní je rovněž fakt, že každý prodej je unikátní a není možné se spoléhat na stále stejné schéma.
V letošním roce poněkud klesá počet dražeb. Čím si to vysvětlujete?
Je to jednoznačně tím, že končí prodeje majetků podle zákona o konkurzu a vyrovnání. To dobíhá a už nebude moc těchto dražeb, letos to byly už jen zbytky z předchozích let. Ze současného vývoje na finančních trzích je nicméně zřejmé, že úpadek bude průběžně postihovat značné množství subjektů.
Už se projevuje v dražbách insolvenční zákon, který platí od začátku roku?
Začínáme připravovat první zpeněžení pro insolvenční správce. Příští měsíce ukážou, zda dražba bude způsobem zpeněžení, který bude převažovat u předlužených osob.
Proč lidé neprodávají příliš svůj majetek dražbou?
Především je nutné říci, že procento těch, kteří zpeněžují svůj majetek pomocí dražby, pořád roste zvolna a záleží na tom, jaké je obecné mínění. Myslím si, že už do značné míry mizí náhled na dražbu prizmatem malé nebo velké privatizace. Tenkrát dražba nezískala příliš dobré renomé, dnes se již spousta lidí nechá přesvědčit, aby se rozhodla pro dražbu. Povědomí veřejnosti se mění i v tom smyslu, že se nepřemýšlí o tom, co si o mně myslí sousedé a podobně, tedy zda dražba jejich majetku nesouvisí s dluhy. Toto je stále méně převažující argument.
Využívají obce a města formu dražby k prodeji?
Proč je vůbec tak výhodná veřejná dražba?
Kromě jiného je to z důvodu transparentnosti celého procesu a pak tu jsou další výhody, jako je plátcovství daně z převodu nemovitosti, jednoduchost, rychlost a bezpečnost procesu přechodu vlastnictví, člověk se vyhne častým náročným jednáním o převodu vlastnictví. Nejdůležitější je samozřejmě jistota, že vlastník získá za svou nemovitost objektivně maximální částku.
