V polovině května předložila skupina poslanců návrh změny zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb.). Uvedený návrh novely se především pokouší odstranit největší nedostatky stávající právní úpravy, která nedokáže reagovat na zcela nefunkční společenství vlastníků jednotek (SVJ), ve kterých vlastníci jednotek nejeví zájem o správu společných částí domu.
Obvyklým důvodem nefunkčnosti SVJ je skutečnost, že byty byly pořízeny především jako investice s tím, že v takových bytech nebydlí samotní vlastníci, ale jsou pronajímány nájemcům. V takových případech vlastníci takových bytů spíše nejeví zájem o funkčnost samotného SVJ nebo dokonce nemohou takový zájem jevit, pokud se jedná o cizince žijící trvale mimo Českou republiku (zejména investice anglických a irských kupujících známé z posledních let). Navrhovatelé současně požádali, aby Poslanecká sněmovna mohla vyslovit souhlas s novelou již v prvním čtení. Účinnosti by pak nová právní úprava mohla nabýt k 1. lednu 2010.
#####Snížit by se měla hranice počtu hlasů
Za účelem odstranění uvedených nedostatků novela zákona o vlastnictví bytů zejména snižuje nezbytný počet vlastníků jednotek nezbytných pro konání shromáždění a pro rozhodování shromáždění a dále zavádí možnosti distančního rozhodování mimo jednání shromáždění. Novela zákona předně snižuje počet hlasů, které zákon vyžaduje ke svolání shromáždění, a to z jedné čtvrtiny na jednu desetinu. Jak uvádí důvodová zpráva k novele, současná hranice jedné čtvrtiny hlasů potřebná pro svolání shromáždění se v praxi ukázala jako nepřiměřeně vysoká a je častou překážkou při svolávání shromáždění.
„Ve spojení se zavedením možnosti hlasování per rollam by právě tato změna měla přinést největší pozitivní efekt a odblokovat rozhodování o běžných záležitostech společenství, o které vlastníci jednotek v praxi často nejeví příliš zájem. Navrhovaná úprava ovšem na druhé straně akcentuje i ochranu vlastnického práva, a proto u důležitých rozhodnutí zachovává požadavek kvalifikované většiny hlasů, která se v těchto případech nově stanoví vždy z počtu všech hlasů. Tím je zajištěno, aby snížení kvora shromáždění nemělo negativní vliv na ochranu vlastnického práva jednotlivých vlastníků,“ stojí dále v důvodové zprávě.
#####Distanční hlasování (hlasování per rollam)
Inspirace hlasování per rollam nepochybně vyplývá z obdobné úpravy hlasování v orgánech zejména akciových společností nebo hlasování mimo valnou hromadu společnosti s ručením omezeným a přináší rozumnou flexibilitu při správě SVJ. Dosavadní právní úprava tento způsob rozhodování vlastníků jednotek nezná, a přestože se občas objevují i opačné názory, obecně se dovozuje spíše nepřípustnost takového rozhodování. Pokud je možnost hlasování per rollam upravena výslovně stanovami SVJ, může být návrh na přijetí usnesení mimo jednání shromáždění předložen buď orgánem společenství (typicky výbor), nebo kterýmkoli vlastníkem jednotky.
Návrh musí mít písemnou formu a musí obsahovat zákonem předepsané náležitosti. Pokud vlastník jednotky, kterému je návrh doručen, nedoručí své vyjádření k návrhu usnesení v určené lhůtě, platí, že s návrhem nesouhlasí. Ten, kdo návrh usnesení předložil, písemně oznámí za součinnosti výboru ostatním vlastníkům jednotek, zda bylo rozhodnutí přijato. Uvedeným postupem je umožněna značná iniciativa vlastníkům jednotek tak, aby na základě vlastních návrhů iniciovali rozhodnutí ve věci správy SVJ a mohli tak účinně ovlivňovat chod SVJ. Technický způsob provedení takového hlasování je ponechán na stanovách, přičemž lze omezeně připustit, že písemný návrh na přijetí usnesení a písemné vyjádření souhlasu vlastníka s takovým návrhem usnesení by mohly být nahrazeny e-mailovou korespondencí.
„Zavedení rozhodování per rollam je jednou z možností, jak dosáhnout funkčního společenství i v případě velkého počtu vlastníků jednotek (např. v panelových domech), kde je svolání usnášeníschopného shromáždění často prakticky nemožné. Navrhovaná úprava přitom dbá především na ochranu před zneužitím tohoto institutu a dále také na ochranu vlastnického práva jednotlivých vlastníků, která je mimo jiné zajištěna i tím, že potřebná většina se při rozhodování písemnou formou mimo jednání shromáždění zjišťuje vždy ze všech hlasů,“ uvádí důvodová zpráva.
#####Změna týkající se prohlášení vlastníka
Novela se pokouší překonat jeden ze zásadních problémů při aplikaci současné právní úpravy, který spočívá v možnosti zpochybnění platnosti prohlášení vlastníka budovy, pokud je učiněno v rozporu se zákonem nebo nemá všechny náležitosti stanovené zákonem. Prohlášení vlastníka budovy, kterým jsou vymezeny zejména jednotky v budově, je především právní úkon a jako takový je v případě své neurčitosti, rozporu se zákonem nebo při obcházení zákona stižen sankcí neplatnosti, a to neplatnosti absolutní, kterou nelze dodatečným právním úkonem zhojit.
To znamená, že i takové prohlášení vlastníka, které bylo vloženo do katastru nemovitostí, na jehož základě byly vymezeny jednotky v budově a k těmto jednotkám uzavřeny kupní smlouvy, může být z výše uvedených důvodů absolutně neplatné (rozpory ve výpočtech podílů na společných částech domu a rozpory ve výpočtech výměry jednotek, nesprávně vymezené balkony a terasy, nesprávné vymezení garážových stání nebo sklepů atd.). Neplatné prohlášení vlastníka pak bez dalšího způsobuje neplatnost veškerých převodů vlastnických práv k jednotkám učiněných na základě takového neplatného prohlášení vlastníka, čímž jsou zpochybněna samotná vlastnická práva k jednotkám.
Nepřesnosti, rozpor se zákonem nebo dokonce obcházení zákona při přípravě prohlášení vlastníků se, bez nadsázky, týká významného počtu prohlášení vlastníků, a tím i významného počtu vlastnických práv k jednotkám ve vzniklých SVJ. Případnou právní nejistotu způsobenou neplatnými převody vlastnických práv řeší novela výslovným zavedením možnosti opravy prohlášení vlastníka budovy, a to za splnění podmínky kvalifikované většiny všech hlasů, která odráží důležitost každého usnesení o opravě.
#####Další změny technického charakteru
Ostatní změny navržené novelou lze považovat zejména za změny technického charakteru, které se snaží odstranit nepřesnost, neúplnost nebo nelogičnost současné právní úpravy. Ve vztahu k družstevní úpravě se navrhuje prodloužení lhůty, ve které mají členové bytových družstev možnost uplatnit právo na uzavření smlouvy k převodu bytové jednotky do osobního vlastnictví, a to až do roku 2040. Ve vztahu ke stavebnímu zákonu se v rámci stavebního řízení výslovně zakotvuje, že účastníkem stavebního řízení (zejména o rekonstrukci domu) je samotné SVJ (a nikoli jednotliví vlastníci jednotek).
