Jak byste charakterizoval současnou situaci na trhu s průmyslovými nemovitostmi?
Rozhodně není nijak jednoduchá. Do jisté míry to ale pro nás, kteří se na trhu pohybujeme už řadu let, není žádné novum - před sedmi až osmi lety byla situace podobná jako dneska. I tenkrát byla relativně nízká aktivita na trhu, nové projekty vznikaly pro konkrétní nájemce. Na druhou stranu je nyní obrovská neobsazenost prostor a na trhu působí mnohem více hráčů. Podíl nenaplněných prostor se celorepublikově pohybuje kolem 18 až 19 procent - to je rekord za 13 až 14 let, kdy trh s průmyslovými nemovitostmi existuje. Ustala spekulativní výstavba, novým trendem je dramatický pokles objemu transakcí. Ten trvá už přibližně čtyři až pět kvartálů za sebou. Když se podíváte na meziroční srovnání loňského a letošního prvního kvartálu z hlediska objemu transakcí, tak jsme zaznamenali 70procentní pokles.
Existuje řada názorů na to, v jakém stadiu krize je. Jaký vývoj očekáváte vy v nejbližší době?
My jsme si dělali určitý model, a ten není příliš optimistický. Říká nám, že poptávka po průmyslových nemovitostech závisela vždycky na průmyslové produkci a na HDP. Vždy tam ale existuje určitý časový posun, minimálně o rok a maximálně o dva roky. To znamená, že pokud ekonomika začala růst v jednom roce, na poptávce po průmyslových nemovitostech se to projevilo za rok až za dva. Totéž platí pro pokles trhu. Pokud by toto platilo do budoucna, tak vzhledem k tomu, že pokles průmyslové produkce a HDP ještě nedosáhl dna, můžeme jen odhadovat, že na trhu s průmyslovými nemovitostmi je před námi ještě minimálně rok poklesu. Očekáváme, že dříve než za rok až za rok a půl oživení nenastane.
Jak se budou vyvíjet ceny průmyslových nemovitostí?
To je zajímavá otázka, která hodně závisí na tom, kde se pohybujete a jak rychle se v daném regionu vyplní volné prostory. To je klíč k odpovědi. Pokud se dneska míra neobsazenosti v Praze pohybuje kolem 15 procent a trend ukazuje, že při předpovědích bude trvat až rok, než se volné prostory naplní, pak z toho vyplývá, že do doby, než se prostory naplní, se nedá očekávat vzestup nájmů. Spíše bude trend opačný. V Praze očekáváme, že by se situace mohla stabilizovat ve druhé polovině příštího roku, kdy začne výrazně ubývat volných prostor a vzhledem k tomu, že se prakticky nestaví, vznikne předpoklad pro růst cen nájmů. Jsou ale už dnes regiony, kde není prakticky žádný prostor k dispozici (severní Čechy, Pardubicko, Hradecko), kde pokud chce zákazník nějaké prostory získat nyní, tak tam už dnes jsou nájmy vyšší než před rokem - developeři totiž musí stavět za nových podmínek. Mají složitější financování, větší nárok na výnosnost projektů, musí složit více vlastních finančních prostředků. Naproti tomu jsou ale regiony, kde míra neobsazenosti volných prostor je tak velká (Plzeňsko), že tam zvyšování cen není pravděpodobné ani za dva roky.
Vyvíjí se v poslední době stejně trh s nemovitostmi typu A i B, nebo vnímáte nějaké odlišnosti?
První věcí je definice prostor A a B. Jako A se obecně definovaly všechny prostory postavené po roce 1989, jako B pak ty starší. Dneska je to komplikované v tom, že existuje řada projektů postavených sice před revolucí, ale nyní výrazně zhodnocených nákladnou rekonstrukcí. Cenová politika podobných objektů stála a stojí na tom, že se pohybují někde mezi starými a novými průmyslovými nemovitostmi. Velký tlak na výši nájemného se logicky přenáší i do kategorie starších nemovitostí typu B. Záleží tedy na klientovi. Pokud hledá na prvním místě nižší nájem, jde do kategorie B. Je tu ale ještě jeden problém - a sice délka nájemních smluv. Ta se donedávna pohybovala průměrně kolem deseti let, pak klesla třeba na pět let. Nicméně z tohoto důvodu flexibilita nájemců, kteří již někde jsou, není příliš velká.
Když jste hovořil o tom, že v některých regionech je vyšší poptávka po průmyslových nemovitostech než jejich nabídka, je možné, že se v nich začnou realizovat nové projekty?
Určitě ano, ale bude se stavět výhradně na konkrétní objednávku pro konkrétního zákazníka. Spekulativní výstavba prakticky zcela ustala už na počátku druhé poloviny loňského roku.
Které oblasti jsou pro logistické operátory nejatraktivnější? Registrujete v poslední době v tomto směru nějaké změny?
Z hlediska mikrolokalit je to zhruba stejné, jako to bylo dříve. Atraktivní jsou lokality v okolí dálnic s dobrou dopravní dostupností. Pokud jde o hledisko regionální, dá se vysledovat trend, že těžiště, které před pár lety bylo na západ od Prahy, se posouvá na východ. I když tento trend není až tak výrazný, z logiky toho, jaké toky poptávek se objevují v daném regionu, má východ větší budoucnost než západ. Zvlášť pro velké konsolidační projekty, kde operátor strategicky zamýšlí obsluhovat celý středoevropský trh - tedy Polsko, Českou republiku, Slovensko, Maďarsko a částečně Rakousko. Tomuto trendu brání nejvíce to, že pro řadu operátorů je obtížné tyto země obsluhovat kvůli rozdílné měně. Pokud by tento faktor zmizel, přibylo by zakázek právě v regionu na východ od Prahy. Tato oblast je z hlediska střední Evropy mimořádně strategická.
Je Česká republika obecně stále atraktivní pro zahraniční firmy, nebo už nastala doba jejich stěhování dále na východ?
Musíme to rozlišit podle jednotlivých segmentů. Všeobecně známo je to, že automobilový průmysl je v těžkostech a v České republice měla více než polovina nových investic napojení na tento průmysl. Tyto obory dnes nijak dramaticky nerostou, ale jsou tady signály, že se sem poměrně v utajení přesouvají aktivity ze západní Evropy. Přitom politika v daných zemích západní Evropy je výrazně zaměřena proti tomuto trendu a na podporu uchování pracovních míst. Vzhledem k tomu, že velká část těchto dodavatelů na českém trhu má pobočky v západní Evropě, mají tyto firmy možnost víceméně utajeně stěhovat své aktivity na český trh. Pokud jde o jiné obory, vidíme zajímavé signály v oblasti farmacie a spotřebního zboží. Zájem je rovněž o informační technologie. Příklady přesunu provozoven dále na východ samozřejmě existují, ale žádný dramatický posun nevidíme. Naše hypotéza je taková, že pro naprostou většinou aktivit na území České republiky není primárním důvodem cena práce, ale strategická poloha České republiky na rozhraní západní a východní Evropy. Západní Evropa je už z hlediska spotřeby saturovaná, a východní Evropa nabízí velké možnosti. Česká republika je někde mezi, nedává tedy smysl přesouvat se kompletně do východní Evropy, kde vám zůstane pouze výhoda levnější pracovní síly.
Jednou z prioritních věcí pro rozvoj trhu s průmyslovými nemovitostmi je dobrá dopravní infrastruktura. Ministerstvo dopravy chce nyní kvůli nedostatku peněz zastavit výstavbu desítek důležitých staveb. Nemůže to poněkud poškodit český trh?
Pozitivní vliv to samozřejmě nemá. Na druhou stranu se musíme podívat na jednu věc: Fakt, že české prostředí je pro logistické operátory atraktivní, platí samozřejmě také částečně díky síti dálnic. Ale to není zásadní faktor. Například Polsko je dnes na tom - pokud jde o vývoj trhu s průmyslovými nemovitostmi - nejlépe, protože má velký vnitřní trh, a v Polsku nejsou skoro žádné dálnice. To, že se konkrétní dálnice nepostaví, má vliv hlavně na projekty, které se v její blízkosti chystaly. Myslím ale, že obecně se to trhu příliš nedotkne.
Pro mne to byla určitá výzva. Já jsem v naší firmě nejstarší, jsem tu už 13 let a viděl jsem, že Colliers v posledních letech ztrácel pozice zejména proto, že neměl štěstí na management, který by dokázal využít příležitosti na trhu. Jsem přesvědčen, že tady je příležitostí velmi mnoho, zvlášť v situaci, jaká je dnes. Druhým důvodem byl fakt, že jsem 13 let dělal výhradně industrial a logistiku, a člověk po určité době ztrácí vitalitu, když dělá totéž. Chtěl jsem tedy zkusit něco jiného.
