Je přitom s podivem, jak často v tak závažné otázce jednají lidé neracionálně. Jednou ze základních chyb, které se zájemce o bydlení dopouští, je špatná reflexe tzv. zbytné (demonstrativní) spotřeby. Pro příklady z jiných oblastí nemusíme chodit daleko - naprosté většině lidí postačí pro dopravu automobil nižší střední třídy s výkonem do 70 kW a maximální rychlostí 140 km/hod. Pokud si tedy někdo koupí automobil o obsahu motoru pět litrů a s maximální rychlostí 250 km/h, nečiní tak proto, že takový automobil skutečně potřebuje, ale proto, že chce někomu, případně i sobě, něco ukázat (demonstrovat).
Rozdíl mezi skutečnou, nutnou spotřebou a spotřebou zbytnou je potom ztracená investice. Demonstrativní spotřeba je nutným průvodním znakem každé ekonomiky na tržních principech, i když je třeba přiznat, že v České republice se výrazně (byť s menšími investičními možnostmi) projevovala i v době ekonomiky centrálně plánované. K jejímu mimořádnému nárůstu došlo ale zejména na konci minulého století jako průvodního jevu procesu restituce a prvních pokusů o podnikání.
#####Hluboké historické kořeny
Demonstrativní spotřeba se historicky vyvinula ze spotřeby neproduktivní. V dějinách vždy existovaly takové sociální skupiny, jako třeba pozemková šlechta, které dosahovaly tak vysokých příjmů, že je nedokázaly produktivně využít. Původně neproduktivní spotřeba pořizovaná z těchto výdajů spontánně vytvořila určité konvence (důstojník musí hrát hazardně karty, statkář musí lovit zvěř, bankéř hraje golf), působila na vytváření společenské pozice, vyvolávala imitační efekty u příslušníků jiných (nižších) sociálních skupin a následně i záměrné investování do společenské pozice.
Definice demonstrativní spotřeby se objevuje již na konci devatenáctého století (např. Velen, T. - The Theory of the Leisture Class, Teorie zahálčivé třídy, 1899). V tehdejším pojetí byla demonstrativní spotřeba (okázalá spotřeba, prestižní spotřeba) jistým poměrně logickým projevem investování do plánované společenské pozice. Dosažení této společenské pozice má potom za cíl umožnění budoucích příjmů. Dobře plánovaná a provedená demonstrativní spotřeba potom není samoúčelem, ale jednou ze složek majetkového portfolia, od níž se očekává budoucí příjem. Jachtu nebo dostihového koně nekupujeme proto, abychom si zajistili dopravu, ale abychom tak získali vstupenku do lepší společnosti a s tím potřebné kontakty a vazby, které použijeme na kontrakty a výsledně na zvýšení svých příjmů. Bohužel na trhu České republiky, ale jistě i jinde, se vedle výše popsané, a snad i ekonomicky poměrně logické demonstrativní spotřeby, projevuje i demonstrativní spotřeba naprosto samoúčelná, která směřuje snad jen k dobrému pocitu toho, kdo na tento typ spotřeby vydává prostředky.
#####Restituenti nevěděli, co s lehce nabytými penězi
V 90. letech minulého století byli možná největší skupinou takových investorů restituenti. Lidé, kteří v době před rokem 1990 měli průměrnou životní úroveň nebo dokonce vlivem „kádrových závad“ žili na okraji společnosti, najednou měli pro ně dosud nepředstavitelné jmění, které získali náhle a bez vlastního úsilí. S lehce nabytými prostředky potom začali zacházet tak, jak je to s jistou uměleckou nadsázkou zobrazeno např. ve filmu Dědictví aneb Kurvahošigutntag. Mohu uvést příklad jednoho podnikatele, který prakticky po celá devadesátá léta prodával kuchyňské linky, které pořizoval zhruba za 150 tisíc korun a dodával včetně montáže za více než milion korun. Jeho zákazníky byli nejčastěji právě restituenti, kteří zdědili činžovní dům na Vinohradech v dnešní hodnotě 50 milionů korun, prodali jej italské firmě za dva miliony korun a za získané peníze si koupili BMW a kuchyňskou linku do obecního bytu v paneláku. Další sociální skupinou byli různí pseudopodnikatelé spojení s kuponovou privatizací, dovozem lehkých topných olejů a jinými formami podnikání často na hraně a za hranou zákona.
#####Demonstrativní spotřeba stojí za podnikatelským barokem
Demonstrativní spotřeba se může projevit, a také se projevuje, v různých sektorech realitního trhu, ale snad nejčastějšími případy jsou:
Podnikatelské baroko - pod tímto pejorativním označením se skrývají neúměrně velké rodinné domy s množstvím zbytečných prvků (balustrády, terasy), primitivním až kýčovitým architektonickým ztvárněním, které se snaží kopírovat ty nejhorší vzory z USA a západní Evropy. V okolí Prahy dodnes vznikají montované domy dodávané jako stavebnice z USA a Kanady, aktuálně byl například dokončen obytný dům s pořizovací cenou 150 milionů korun s velmi problematickou využitelností.
Bazény, sauny, posilovny - v klimatických podmínkách České republiky je možnost využívání venkovních bazénů dosti diskutabilní. U vnitřních bazénů si investoři často zase neuvědomují velké provozní náklady spojené se zajištěním optimálního mikroklimatu v hale s bazénem, které vyžaduje trvalou klimatizaci. Podobným problémem může být nevhodná dispozice stavby s obývacím pokojem o rozloze 120 čtverečních metrů, který prakticky nelze vytopit.
Umělecká a pseudoumělecká díla - řada staveb je doplněna různými sochami nymf, lvů, orlů, karyatid, kašnami nebo mozaikami, často pochybné umělecké úrovně, které mají sice za úkol zvýšit dojem z předmětné stavby, ale ve svém důsledku dosahují pravého opaku.
Terasy - v nabídce některých developerů nalezneme byty, které jsou vybaveny terasami o rozloze 100 až 150 metrů čtverečních. Cena terasy je přitom kalkulována jako 30 procent ceny bytové plochy. Je otázkou, jak je taková terasa skutečně využitelná. Jistě ne náhodou jsou podobné byty v současné době nabízeny s největšími slevami. Podobným příkladem mohou být neúměrně velké centrální haly s množstvím dveří a někdy i s centrálním schodištěm.
Neúměrné rekreační objekty v malých obcích - často se setkáváme s tzv. „loveckými zámečky“ - neúčelně a neúměrně rozlehlými rekreačními objekty, které jsou vybaveny věžemi, arkádami apod. Tyto objekty si často pořizují lidé, kteří v dané malé obci vyrostli, v dospělosti dosáhli úspěchu ve světě mimo obec a nyní potřebují demonstrovat svůj životní úspěch před svými bývalými spolužáky a příbuznými.
Občanská vybavenost - demonstrativní spotřeba se bohužel projevuje i v sektoru korporátních nemovitostí. Typickým příkladem z doby před rokem 1990 byly nesmyslné stavby kulturních domů s kapacitou sálu 200 osob v obcích se 600 obyvateli, budovy okresních sekretariátů KSČ hýřících bílým mramorem nebo i vícepodlažní administrativní budovy JZD. V době po roce 1990 bychom nalezli jistě řadu podobných případů u objektů bank a spořitelen.
Pozemek - ceny pozemků rostou i po celou dobu ekonomické krize a budou růst neustále. V době, kdy byly pozemky „na příděl“ nebo nebyla jejich cena příliš vysoká, si řada lidí stavěla vysněné vily v lesoparku na pozemcích o výměře dva tisíce metrů čtverečních. Dnes, kdy cena pozemku je v řadě případů vyšší než cena stavby, je třeba pečlivě zvážit, zda pro naše potřeby nestačí jen 600 metrů čtverečních, nehledě na cenu času stráveného údržbou nepřiměřeně velké zahrady.
Hřbitovní stavby - snad nejdokonaleji se projevuje neúčelná demonstrativní spotřeba u hřbitovních staveb. Logicky vzato, pro uctění památky nám blízkých zesnulých by měl stačit jednoduchý rámový hrob s krycí a nápisovou deskou. To, že se na našich hřbitovech často objevují pompézní náhrobky z mramoru, doplněné plastikami, je právě typickou demonstrací vytouženého sociálního postavení investora.
#####Odhalení demonstrativní spotřeby
Metodicky vzato je demonstrativní spotřeba prakticky jedním z druhů funkčních nedostatků (Function Obsolescences) stavby. Jejím ekonomickým projevem je neúčelnost, zbytnost části konstrukcí, v extrémním případě i celé stavby. Stavba, která by jinak svůj účel plnila optimálně (s nulovými funkčními nedostatky), je tak zatížena investičními a provozními náklady, které nejsou na trhu uplatnitelné a snižují její hodnotu. Od prodávajícího - developera nebo realitní kanceláře prakticky vždy slyšíte argument „víte, co nás to stálo?“. Takový argument není třeba zpochybňovat, není pochyb o tom, že dvě třípodlažní věže přistavené k uliční fasádě stály skutečně 1,5 milionu korun. Správnou otázkou je, zda jsou tyto věže skutečně účelné. Porovnáním cenových podkladů ke stavbě s náklady na stavbu racionálně postavenou a plnící stejnou funkci lze poměrně jednoduše zjistit, jaká část nákladů byla do stavby investována neúčelně.
Stejnou analýzu je třeba provést i u jednotlivých stavebních prvků a dílů. Nejedná se jenom o pověstné „zlaté kohoutky k vaně“, ale i o způsob vytápění, zdicí materiály a mnoho dalších částí vybavení. Demonstrativní spotřebu lze odhalit i analýzou výnosů. U výdajů lze kvalifikovat a kvantifikovat neúměrné přímé provozní náklady (vytápění, úklid), zvýšené náklady na údržbu a opravy neúčelných a zbytných konstrukcí (bazén) i nutnost vytváření větších rezerv na renovace a generální opravy. U příjmové stránky výpočtu můžeme argumentovat minimální nebo dokonce nulovou kontribucí demonstrativních prvků stavby na skutečný, trvale dosažitelný výnos. Rodinný dům se dvěma věžičkami a balustrádou obvykle nepronajmeme výrazně lépe než porovnatelný dům bez těchto prvků a konstrukcí.
*
Podobné případy varují
V okolí Prahy byl například nedávno na prodej rodinný dům 14 + 3 s venkovním a vnitřním bazénem. Dům byl vytápěn a klimatizován elektřinou, základní provozní náklady (bez údržby) byly přes 90 tisíc korun měsíčně. Dům si nechal postavit restituent, který výhodně prodal restituované stavební pozemky. Po jeho smrti měla vdova představu o obvyklé ceně 70 milionů korun. Dům byl po dvou letech nakonec prodán za 18 milionů a je v současnosti využíván jako veřejný dům.
