Hypotéky nemusejí výrazněji zlevnit ani za dva roky

Developer Skanska Reality v Libčicích nad Vltavou představil projekt Park Cihelka.

Developer Skanska Reality v Libčicích nad Vltavou představil projekt Park Cihelka. Zdroj: Skanska

Trhy skutečně předpokládají, že úrokové sazby ČNB by mohly začít v příštím roce opět klesat, nicméně očekávaný pokles úrokových sazeb delších splatností je prozatím relativně mírný. Očekávané zlevnění hypoték za rok či za dva tak nemusí nastat v takové míře, jak by si řada zájemců o hypotéku přála.

Dle březnových statistik České bankovní asociace (ČBA) Hypomonitor banky a stavební spořitelny poskytly v březnu hypotéky v objemu přes 30 miliard korun. Ačkoli se proti únoru objem poskytnutých hypoték zvýšil, z meziročního pohledu představoval výrazný propad, a to o téměř polovinu.

Vysoký meziroční pokles je dán i mimořádně silným rokem 2021, a tudíž i vysokou srovnávací základnou.Je však zřejmé, že slabší zájem o hypotéky nastává i kvůli postupnému růstu úrokových sazeb. Sazba u nově poskytnutých hypotečních úvěrů v březnu vzrostla na 4,15 procenta. Růst úročení půjček tak dle očekávání pokračoval a průměrná hypoteční sazba se v březnu dostala na nejvyšší úroveň od poloviny roku 2011.

Stejně jako v předchozích měsících však uvedená průměrná hodnota zachycuje ještě i uzavřené smlouvy, které byly rozjednány v dřívějších měsících, kdy byly úrokové sazby mírně nižší. Proto je průměrná hypoteční sazba u nově uzavřených smluv stále pod nabídkovými sazbami hypoték. Ty se nejčastěji pohybují v širokém rozmezí od 4,5 po šest procent v závislosti na konkrétních parametrech hypotéky, zvolené fixaci či výši vlastních zdrojů.

Hypoteční sazby reagují s určitým zpožděním především na vývoj tržních úrokových sazeb se splatností, která je pro zvažovanou fixaci hypotéky relevantní. Například pro hypoteční sazbu pětileté fixace je podstatná pětiletá tržní sazba. Do vývoje těchto sazeb se promítá řada faktorů – nejen současný a budoucí vývoj základních sazeb ČNB, ale i výhled na inflaci, ekonomický vývoj či dynamika úrokových sazeb v zahraničí.

Zmíněné tržní úrokové sazby delších splatností se nacházejí na nejvyšší úrovni od roku 2008. Úrokové sazby kratších splatností jsou dokonce nejvyšší za posledních dvacet let. Obecně jsou úrokové sazby zhruba ještě o procentní bod vyšší, než byly přes začátkem války na Ukrajině. Tento vývoj znamená další tlak na zvyšování hypotečních sazeb, které se letos mohou přiblížit až k šesti procentům.

Jak vyšší hypotéky zdraží životní pojištění:

Video placeholde
Jak vyšší hypotéka zdraží vaší životní pojistku • Videohub

Vysoké úrokové sazby často vedou k otázce, jakou fixaci hypotéky zvolit. Zda spíše kratší na jeden či dva roky s nadějí, že mezitím úrokové sazby poklesnou a poté bude možné hypotéku refixovat opět za mnohem příznivější úrokovou sazbu. Přitom vzhledem ke struktuře úrokových sazeb tato sázka na budoucí snižování úrokových sazeb bude znamenat vyšší měsíční splátky hypotéky, jelikož úroky například u dvouleté fixace jsou vyšší než u pětileté.

Trhy skutečně předpokládají, že úrokové sazby ČNB by mohly začít v příštím roce opět klesat, nicméně očekávaný pokles úrokových sazeb delších splatností je prozatím relativně mírný. Například pětiletá sazba úrokového swapu se v současnosti nachází poblíž úrovně pěti procent, trh však očekává, že za rok se bude pohybovat na hodnotě 4,6 procenta, za dva roky pak mírně nad čtyřmi procenty.

To je stále mnohem vyšší úroveň než v předešlých deseti letech, než začaly sazby ve druhé polovině minulého roku růst. Očekávané zlevnění hypoték za rok či za dva tak nemusí nastat v takové míře, jak by si řada zájemců o hypotéku přála. Současná mimořádná situace je bezesporu velmi nejistá a budoucí vývoj může v mnohém ekonomy i hráče na trhu překvapit.

To znamená, že i úrokové sazby relevantní pro hypotéky mohou být nakonec za rok či dva podstatně jinde, než trh nyní předpokládá – ale ta změna může být oběma směry. Tak jak je nyní téměř nemožné věrohodně předpovědět růst ekonomiky, tak nejisté jsou v současnosti výhledy na budoucí vývoj úrokových sazeb.

Odpověď na otázku ohledně té nejlepší délky fixace hypotéky tak bohužel není vůbec jednoznačná ani pro ty, kteří se na trhu pohybují.

Autor je hlavní ekonom České bankovní asociace