Možná jste si nedávno koupili nemovitost svých snů a jste již jako její vlastníci zapsáni v katastru nemovitostí. Přesto může být vaše vlastnické právo zpochybněno.
Pokud osoba A odstoupila od kupní smlouvy s osobou B, platí v souladu s § 48 odst. 2 občanského zákoníku (nebylo-li sjednáno jinak, což strany většinou nečiní), že taková smlouva se od počátku, tj. se zpětnou účinností, ruší. V případě, že byla nemovitost ještě před odstoupením od smlouvy převedena na osobu C, mohlo být její vlastnické právo zpochybněno a osoba C musela vrátit nemovitost osobě A.
Nejvyšší soud České republiky dříve přistupoval k vlivu odstoupení od smlouvy na existenci vlastnického práva dalšího nabyvatele rozdílně. V řadě případů rozhodl, že odstoupením od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti zaniká právní titul, na jehož základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo, a obnovuje se původní stav, a to i v případě, že nabyvatel dříve, než došlo k odstoupení od smlouvy, nemovitost převedl na další osobu. Takový závěr vnášel do právních vztahů značnou nejistotu. Rozhodujícím se stal nález pléna Ústavního soudu České republiky (sp. zn. Pl. ÚS 78/06 z 16. 10. 2007), dle něhož se odstoupením od smlouvy smlouva od počátku ruší pouze s účinky mezi jejími účastníky. Vlastnické právo dalších nabyvatelů, pokud ho nabyli v dobré víře, než došlo k odstoupení od smlouvy, požívá ústavněprávní ochrany a nezaniká.
Nabytí od nevlastníka
Osoba zapsaná v katastru nemovitostí v době převodu nemovitosti jako její vlastník nemusí být vždy jejím skutečným vlastníkem. Důvodem bývá nedostatečná evidence nemovitostí v předrevoluční době nebo právě to, že je daná osoba zapsaná v katastru nemovitostí jako vlastník na základě neplatné smlouvy. Neplatnost smlouvy katastrální úřad nemusí vždy odhalit, neboť zkoumání vkladu vlastnického práva je omezeno pouze na několik oblastí a některé dokumenty, jež mohou smlouvu zneplatnit, se vůbec nepředkládají (např. souhlas valné hromady společnosti). Při koupi nemovitosti tedy nelze spoléhat jen na údaje v katastru nemovitostí.
Dle zásady soukromého práva, že nikdo nemůže převést na jiného více práv, než sám má, nemohl ten, kdo vlastnictví k nemovitosti nenabyl z důvodu neplatného právního titulu, nemovitost dále platně převést. I zde však NS i ÚS zaujaly několik rozdílných stanovisek.
Ústavní soud ve svém nálezu (sp. zn. II. ÚS 165/11 z 11. 5. 2011) dovodil, že pokud dosud není přijata žádná adekvátní úprava zajišťující spolehlivou evidenci nemovitostí v katastru nemovitostí, nejsou ani osoby jednající v důvěře v takový zápis dostatečně chráněny. To je v rozporu s ústavními principy právní jistoty a ochrany práv nabytých v dobré víře, a proto musejí obecné soudy poskytovat vlastnickému právu nabytému v dobré víře ochranu. Toto rozhodnutí je snahou požehnat možnému nabytí vlastnického práva od nevlastníka, existuje-li dobrá víra nabyvatele. Závěry Ústavního soudu však vzápětí zpochybnilo hned několik velmi kritických rozhodnutí Nejvyššího soudu i Ústavního soudu samotného. Usnesení Ústavního soudu (sp. zn. I. ÚS 3391/10 z 24. 8. 2011) opětovně potvrdilo, že nikdo nemůže převést více práv, než sám má, takže nelze nabýt vlastnické právo od nevlastníka. V obou rozhodnutích Ústavního soudu se rozhodovalo v odlišných senátech, takže lze očekávat další vývoj.
Deset let zpětně
Zatím tedy nelze jednoznačně uzavřít, že by bylo možné nabýt vlastnické právo od nevlastníka, a to ani v případě dobré víry nabyvatele. Nadále se ale aplikuje princip vydržení, tj. nabytí vlastnictví k nemovitosti po deseti letech oprávněné držby (v dobré víře). Dobrá víra se však neposuzuje jen dle subjektivního přesvědčení nabyvatele, ale se zřetelem ke všem okolnostem. Od 1. ledna 2012 zákon umožňuje nabytí od nevlastníka výslovně pouze v § 196a odst. 6 obchodního zákoníku, a to v případě, že předchozí převod majetku byl učiněn v rozporu s ust. § 196a odst. 3 obchodního zákoníku (bez vyhotovení znaleckého posudku apod.). Další nabyvatel takového majetku by pak měl být chráněn (ledaže v době nabytí svého vlastnického práva o tom, že prodávající není vlastníkem, věděl nebo vědět měl a mohl). Dle důvodové zprávy k této novele by se mělo toto ustanovení vztahovat i na převody nemovitostí. K minimalizaci rizik zpochybnění vlastnického práva je třeba vždy zkoumat i platnost všech předchozích nabývacích titulů k nemovitosti, a to alespoň deset let zpětně. Opatrnost a důslednost se zde rozhodně vyplatí.
