Dosavadní růst cen bytů byl rychlejší, než čekali developeři i jejich klienti. Čas od času se začal objevovat názor, že tu vzniká cenová bublina, která praskne. Když na trhu nastane nějaký vývoj, vždy ho zapříčiní určité faktory a v případě tuzemského bytového trhu je třeba se podívat více do hloubky, které to byly.
Už to bylo řečeno mnohokrát, ale nelze to nezopakovat. Stěžejní roli hrála a hraje byrokracie spojená se stavbou bytů a neúměrně dlouhé povolovací procesy, které podvazují nabídku. Ta je tak o mnoho nižší než poptávka a ceny letí vzhůru.
Má to ale ještě jeden důsledek. Pokud developeři shánějí potřebná razítka pro stavbu pět, ale i třeba deset let, drží značné prostředky v nevyužitém pozemku a ty musejí zhodnotit při prodeji bytového domu, tedy zohlednit potřebný výnos v cenách bytů. Zrychlení staveb má zajistit nový stavební zákon, ale je ve hvězdách, v jaké podobě nakonec vstoupí v platnost a zda zafunguje žádoucím způsobem.
Dalším faktorem jsou stavební náklady, které začaly výrazně růst zhruba od poloviny loňského roku. V poslední době se začaly objevovat náznaky určité korekce směrem dolů, jenže energetická krize zase prodražuje výrobu a žene dál celkovou inflaci, takže vyhlížet nějaké výrazné zlepšení v dohledné době by zřejmě bylo hodně optimistické. Některé materiály přitom zdražily i o stovky procent, a to se v cenách bytů nemůže neprojevit.
Z(a)tracená čísla 6. díl
Za třetí je zásadním faktorem cena peněz. Centrální banky dlouho držely uvolněnou měnovou politiku, úroky byly nízké, a poskytování hypoték tak jelo na plné obrátky. Důsledkem byla vysoká koupěschopná poptávka, která ještě více předbíhala už tak nízkou nabídku. Česká národní banka loni začala měnovou politiku rychle utahovat a úroky dramaticky vzrostly. Trh hypotečních úvěrů letos výrazně ochladl. Na druhé straně se ale zdražilo financování developerských projektů. Jeden faktor tlačící ceny vzhůru tedy odpadl, ale nahradil ho jiný.
V neposlední řadě nastalo období rekordně vysoké inflace. Lidé se o to více snaží své finanční úspory uložit do stabilnějších aktiv, která jejich peníze před inflací ochrání. Pro širokou veřejnost není srozumitelnější a jistější investice než byt, jehož cena dlouhodobě vždy roste, navíc má na rozdíl třeba od zlata přímé využití pro uspokojení základní lidské potřeby – bydlet.
Když to shrnu, existuje a přetrvává řada důvodů, proč jsou ceny bytů výrazně vyšší než před čtyřmi či pěti lety. Pokles poptávky způsobený propadem hypotečního trhu může přinést stagnaci cen novostaveb a možná mírné zlevnění na trhu starších bytů, jejichž majitelé mohou být tlačeni k prodejům zejména zdražováním hypoték či energií.
Dá se také čekat, že developeři budou měnit obchodní strategie, ale spíše než ke zlevňování přikročí k různým formám pobídek, jako jsou dotace na úrok z hypotečního úvěru nebo poukazy na vybavení bytu. Do zlevňování ale určitě chuť mít nebudou.
Autor je šéf a spoluzakladatel developerské skupiny Gartal
