Ekonomové Mezinárodního měnového fondu (MMF) ve své studii o cenovém vývoji realit vítají opatření, která brání přemrštěnému růstu cen. Mezi ně zahrnuly rovněž regulaci, kterou využívá Česká národní banka.
Jde o kritérium, které stanovuje poměr výše úvěru vzhledem k hodnotě nemovitosti neboli loan-to-value (LTV). Kromě poměru LTV zmiňuje fond zvýšení daně z nemovitosti nebo z převodu realit, která mají za cíl zchladit realitní trh. Ten je rozhicovaný celosvětově. Podobná opatření jsou podle fondu naštěstí účinná. Pomáhají totiž chránit banky před výkyvem cen realit a domácnosti před přílišnou zadlužeností.
Konkrétně Česká národní banka doporučuje bankovním domům neposkytovat hypotéky nad 90 procent hodnoty nemovitosti. Zároveň jen patnáct procent z objemu nově poskytnutých hypoték může být uděleno na úvěry, které jsou zajištěné nemovitostí ve výši 80 až 90 procent.
Centrální banka ale chce získat na banky ještě větší páku. „V návrhu novely zákona o ČNB máme vedle LTV ještě kritéria poměřující dluh k příjmu (debt–to–income), aby dluh na nemovitost nebyl vyšší než osminásobek ročního příjmu, a dluhovou službu k příjmu (debt–service–to–income), aby lidé nevydávali měsíčně více než 40 procent svého disponibilního důchodu na splátku hypotéky,“ uvedl v rozhovoru pro deník E15 člen bankovní rady ČNB Mora a dodal: „V současnosti uvažujeme, že bychom limity na tyto dva ukazatele zahrnuli už do našeho doporučení bankám.“
Opatření centrální banky by vedlo k dalšímu ochlazení hypotečního trhu, a tím pádem i realitního. „Patrně by to omezilo množství klientů, kterým bychom mohli hypotéku udělit,“ říká mluvčí Hypoteční banky Andrea Vokálová. Podle ní by klient, který je nyní braný jako bonitní, nemusel po zavedení nových kritérií úvěr získat.
Naopak Česká spořitelna se větších dopadů neobává. „Typického hypotečního klienta České spořitelna by zvažovaná nová restriktivní opatření centrální banky pravděpodobněji výrazně nepostihla,“ říká mluvčí banky Filip Hrubý a dodává: „V naší stávající bázi je aktuálně méně než jedno procento klientů, kteří by potenciálně nesplňovali zvažovaná doporučení debt-to-income, respektive debt-service-to-income.“
Nešťastní jsou tak z kroků ČNB zejména developeři. „Jde o další nekoncepční zásah centrálních bankéřů do hypotečního trhu. Už první závazné doporučení ČNB komerčním bankám neposkytovat hypotéky na více než 80 procent hodnoty nemovitosti výrazným způsobem omezilo dostupnost vlastního bydlení pro tisíce domácností,“ tvrdí majitel společnosti Ekospol Evžen Korec. Navržená opatření by zhoršila podle mluvčí Central Group Marcely Fialkové situaci zejména zájemcům o bydlení z řad střední třídy.
Dopad na realitní trh by podle Korce byl dramatický. „Reálně by hrozilo úplné zamrazení trhu s byty se všemi negativními dopady na celou ekonomiku,“ zdůrazňuje Korec.
MMF nicméně varuje, že ceny realit se pohybují stejně v celé řadě zemí, což znamená, že pokud rostou v Tokiu, budou růst rovněž v Londýně. Vyplývá to ze studie, která zkoumala vývoj ve 44 velkoměstech a ve čtyřiceti zemích světa.
Za dramatickým růstem cen nemovitostí stojí nízké úrokové sazby, které umožnily přístup k levným hypotékám napříč celým světem, zájem institucionálních investorů a investičních skupin a bohatých jednotlivců. Hodnota bytů a domů se pak zvyšuje i kvůli ekonomickému růstu.
