Developer Luděk Sekyra patří mezi nepřehlédnutelné postavy realitního byznysu. Po více než desetiletí příprav je se svou společností Sekyra Group těsně před zahájením obřích stavebních projektů u smíchovského nádraží a na Rohanském ostrově. „Zásadní propad nečekám,“ říká byznysmen o výhledech trhu s nemovitostmi.
Jak developer popíše hlavní trendy současného stavění v Praze?
V Praze procházíme procesem zahušťování výstavby, v rámci níž budou vznikat nové čtvrti. Některé z nich se mohou stát alternativním centrem Prahy. Tento proces nahrazuje takzvanou suburbanizaci, která začala v devadesátých letech, kdy se rozvíjely hlavně okrajové oblasti metropole. To bylo samozřejmě mnohem jednodušší, protože neřešíte památkovou ochranu ani nároky na kvalitu architektury.
Vaše projekty jsou s tím v souladu?
Naše skupina rozvíjí projekty na více než jednom milionu metrů čtverečních. Všechno jsou to klíčové projekty v širším centru města. Konkrétně je to Smíchov, Rohanský ostrov a areál bývalého nákladového nádraží Žižkov. Jsou to poslední volné plochy v širším centru města.
Kde vidíte prostor pro vznik alternativních center metropole?
Například lokalita Smíchova vytvoří plnohodnotnou městskou čtvrť se všemi funkcemi, které takováto čtvrť má mít. Bude zahrnovat administrativní budovy, kampusy pro významné instituce. Bude tam téměř kilometr dlouhý a osmadvacet metrů široký bulvár, budou tam byty, škola i dopravní napojení. Bude to čtvrť zhruba pro dvanáct tisíc lidí. Přibližně tři tisíce lidí by tam měly bydlet, další budou v této nové části Smíchova pracovat. Je to kompletní urbanistický projekt na 400 tisících metrech čtverečních. Celkový investiční náklad činí zhruba patnáct miliard korun. Půjde asi o největší projekt v moderních dějinách Prahy.
Proč příprava těchto velkých projektů trvá tak dlouho?
Co je složité u zástavby podobně velkých území typu Smíchova, je právě doba, po kterou trvá. Na Smíchovu děláme již čtrnáct let. Jen změna územního plánu trvala dvanáct let. Na začátku celého procesu Praha neměla koncepci, jak s těmito areály naložit. Převládalo přesvědčení, že v okrajových lokalitách je prostoru dost a že to stále budou nejatraktivnější místa pro rozvoj.
Ukazuje se však, že mladá generace v souvislosti s proměnami města a rozvojem nových služeb chce bydlet u centra. To následně začalo měnit i postoj Prahy. Postupně jsme získali podporu města, prošli jsme řadou veřejných projednání. I k mému určitému překvapení se nám podařilo dosáhnout konsenzu. U takto velkých projektů blízko historického centra se to ani jinak dělat nedá.
Ovlivnila délku přípravy rovněž politika?
Určitou roli samozřejmě nestabilita a změny politických reprezentací sehrály. Lidé odpovědní za územní rozvoj se mění a mění se i důrazy na priority. Myslím však, že s posledním vedením města máme spolupráci dobrou. Linie transformace brownfieldů má dnes podporu napříč politickým spektrem.
Město si začíná uvědomovat, že bytová výstavba je naprosto zásadní z hlediska udržení konkurenceschopnosti. Například Vídeň a Berlín v současnosti stavějí tisíce startovacích nájemních bytů ročně, které přitahují mladé lidi a odborníky důležité pro městskou ekonomiku. Nájmy v těchto startovacích bytech jsou navíc často regulované. To znamená nižší než v čistě tržním segmentu. I díky tomu má dnes německá metropole více start-upů než Londýn.
Takže voláte po vstupu samospráv do výstavby bytů?
V momentu, kdy město tuto funkci plnit nebude, tak ji budou plnit investoři. Již dnes kupují téměř polovinu všech nových bytů, aby je následně pronajímali. Nahrazují tím funkci veřejného sektoru. Ovšem již ne za regulované ceny jako ve Vídni nebo v Berlíně, ale za plné tržní nájemné. To vede k růstu prodejních cen i k růstu nájmů.
Může výsledek podzimních komunálních voleb ovlivnit vaše velké projekty?
Myslím, že ne. Podpora je tam konsenzuální. Důležité však bude shodnout se na strategickém rozvoji města, který musí přesáhnout více volebních období. Klíčové bude, jak se nové vedení města postaví k rozvoji bytové, dopravní a kulturní funkce. Důležité v případě Rohanského ostrova bude napojení Pobřežní ulice na vnitřní městský okruh. Určitě bychom se nebránili ani metru na Žižkově. Jeho absence v této lokalitě brání výstavbě kancelářských budov.
Podpoříte někoho před komunálními volbami?
Zatím jsem o tom neuvažoval. Dlouhodobě však podporuji stranu KDU-ČSL a myslím, že se na tom nic nezmění.
Na Smíchově postavíte rovněž velkou centrálu České spořitelny. Byl o ni na trhu velký boj?
Zájem o Českou spořitelnu byl obrovský. Takovýto klient se neobjevuje každý rok. Stejně tak byl obrovský zájem architektonických kanceláří v mezinárodní soutěži na tento kampus. Byly to desítky zájemců z celého světa. Je to dobrým znamením, že tam vznikne kvalitní architektura.
Developeři zvláště před krizí o architekturu podle řady odborných názorů příliš nedbali. Děláte to teď jinak?
Vybrali jsme skupinu architektů, která se bude na výstavbě Smíchova podílet. To znamená, že domovní bloky tam nebudou monolitem, ale každý z nich bude pocházet od jiného projektanta. Snahou je zachovat původní ráz Smíchova a zároveň tam vytvořit pestrou domovní zástavbu. K tomu nám pomohly výsledky urbanistické soutěže.
Lokalita Na Knížecí, která sousedí s vaším projektem, je rovněž ve hře pro vznik nového sídla magistrátu. Angažovali jste se v této záležitosti?
Žádnou roli jsme v tom nehráli. Ale samozřejmě je to pro nás dobrá zpráva. Mít z jedné strany magistrát a ze druhé strany kampus největší české banky bude určitě pro území pozitivní.
Na Smíchov přibíráte investory. Nemrzí vás, že nakonec nebudete stavět sami?
Fakticky stavět sami budeme. Když ale budeme potřebovat, můžeme si investorům říci o peníze. V budoucnu se navíc můžeme rozhodnout, jestli se na nějakém projektu spojíme, nebo ho budeme dělat sami. Dveře jsou zcela otevřené.
Jak budete výstavbu Smíchova v počátcích financovat?
Bude to kombinace dluhového financování a vlastních prostředků. V současnosti máme nízkou úroveň zadlužení, takže máme nabídky bank jak na vydání dluhopisů, tak na financování projektů.
A pak máme zmíněné dohody, že můžeme využít kapitál externích partnerů. Situace na trhu je dobrá a možností financování je celá řada. Pokud nevypukne nová krize, tak financování v těchto lokalitách nebude problém. V případě kanceláří registrujeme silný zájem institucí. A u bytů je to při současné poptávce jen o nastavení ceny.
Nehrozí však, že v případě Žižkova, Rohanského ostrova a možná i Smíchova se zvláště v případě bytů minete s vrcholem trhu a přijdete o část zisku?
To je možné. Na druhou stranu kdo z nás může předpovídat vývoj trhu. Trh může jít ještě pět let nahoru nebo za dva roky mírně dolů. Myslím, že růst cen bytů zpomalí. Zásadní propad však nečekám. Praha se už stala vyspělým rezidenčním trhem. A když se podíváte na centrální lokality na jiných vyspělých trzích typu Berlína nebo Vídně, tak se tam ani v krizi ceny příliš nepohnuly.
Centra těchto měst byla ochranou před těmi částmi trhu, které krize zasáhla. To znamená nižší cenový segment, administrativní budovy mimo širší centrum města. Myslím, že širší centrum města bude vůči krizi odolné. Vždyť i Praha nebyla v krizi tolik postižena jako Bratislava nebo trhy ve východní Evropě.
V jaké povolovací fázi je Smíchov a Rohanský ostrov?
Očekávám, že územní rozhodnutí pro obě lokality bychom měli mít kolem přelomu roku. Je tedy možné, že v obou lokalitách nakonec začneme stavět současně. S Rohanem jsme sice začali dříve, ale Smíchov ho doběhl. Tam v současnosti probíhá mezinárodní soutěž na jižní část, kde bude kampus České spořitelny.
A nákladové nádraží Žižkov?
Tam běží žádost o změnu územního plánu. Předpokládáme, že by se mohlo rozhodnout do konce příštího roku. Po získání povolení by se pak mohla začít jak revitalizace nádraží, tak výstavba bytové části.
Nabídnou tato území něco jiného než byty, kanceláře a obchody?
Předpokládáme, že na Smíchově budou kulturní zařízení. Jednáme s řadou zájemců. Ozvali se nám například provozovatelé pražských artových kin. Sami k tomu máme blízko, protože jsme partneři filmového festivalu Febiofest. Velký kulturní rozvoj by se mohl odehrát na Žižkově. Zůstane tam bývalá nádražní budova, což je rozsáhlý objekt, který se blíží velikosti Pražského hradu. Revitalizace bude vyžadovat zapojení města i státu. Mohl by tam být například Národní filmový archiv a další instituce.
Co jiného kromě velkých území chystáte?
Asi ještě letos začneme stavět druhou fázi našeho projektu Belarie v Modřanech. Tam vznikne 250 nových bytů. Dalších zhruba 500 bytů chystáme v Čakovicích. Ale díváme se též na akvizice. Protože jak jsem říkal, zdroje k dispozici máme. V několika lokalitách jednáme o docela velkých projektech. Některé jsou i řádově větší než to, co máme.
To je možné ještě něco takového koupit?
Divil byste se, ale je to možné. Musí se však hledat a nejsou to jednoduché pozemky.
Co to znamená?
Jsou to například pozemky, které potřebují změnu územního plánu nebo investice do infrastruktury. Jde zkrátka o pozemky, které potřebují výrazné know-how v oblasti land developmentu. A myslím, že to máme. V minulých letech jsme se touto disciplínou dost zabývali. Možná nejvíc v Praze. Vlastní stavění je do určité míry jen finále, třešnička na dortu velkých lokalit. Předtím musíte řešit dopravní napojení, infrastrukturu, energetiku, získat povolení. Nebo můžete jít cestou jako část jiných developerů, a to kupovat projekty jen s povolením. To je sice kapitálově náročnější varianta, ale může také fungovat. Avšak projít si celý proces znamená, že jsme schopni zhodnotit naši investici ve všech fázích rozvoje.
Hrají v současné době při přípravě developerských projektů nějakou roli zákulisní lobbisté jako v éře bývalého primátora Pavla Béma?
Situace je dnes transparentnější. Jednáme přímo s představiteli města. Například naše spolupráce s náměstkyní primátorky Petrou Kolínskou, která má na starosti územní plán, je velmi dobrá. Ale je potřeba si to odpracovat. Chodit na veřejná projednávání a mluvit s veřejností. Zkrátka dnes nevidím nikoho, kdo by stál mezi námi a městem.
Je v pořádku, že soukromý developer podporuje politickou stranu, ve vašem případě KDU-ČSL?
Je to transparentní podpora. Není to podpora nějaké formy politického podnikání, navíc utajená. Vyjádřil jsem svou preferenci vůči straně, která skýtá určité hodnotové ukotvení v kombinaci s demokracií. Křesťanská demokracie, zejména ta německá, rozvíjí nejúspěšnější ekonomický model v poválečné Evropě. Proto by takový směr měl u nás posilovat.
Vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze. V nemovitostech podniká od poloviny devadesátých let. Sekyra Group postavila centrály velkým společnostem, jako je Nestlé, T-Mobile nebo Skanska. Kromě výstavby je Luděk Sekyra rovněž podporovatelem KDU-ČSL. V anglickém Oxfordu vybudoval studentské centrum. |
Jak si pořídit vlastní bydlení? Odpovědi najdete v magazínu E15. Získat ho můžete zde >>>
