Vládci pražských pozemků. Komu patří budoucnost metropole

Prahu čeká éra stavebního rozvoje. Zatímco v uplynulých desetiletích developeři skupovali pozemky, plánovali jejich zástavbu a dohadovali se s úředníky o nezbytná razítka, nyní se začalo stavět.

Prahu čeká éra stavebního rozvoje. Zatímco v uplynulých desetiletích developeři skupovali pozemky, plánovali jejich zástavbu a dohadovali se s úředníky o nezbytná razítka, nyní se začalo stavět. Zdroj: IPR, Atelier 6, CAMP, MS Architekti

Hlavní město čeká nová budoucnost. Zatímco v uplynulých desetiletích developeři skupovali pozemky, plánovali jejich zástavbu a dohadovali se s úředníky o nezbytná razítka, nyní se začalo stavět. Pražský Institut plánování a rozvoje nedávno spočítal, že největší rozvojové lokality čítají dohromady 940 hektarů a mohlo by na nich vzniknout bydlení až pro 154 tisíc obyvatel a kanceláře pro více než 200 tisíc bílých límečků. Komu tyto pozemky a budoucnost Prahy patří?

„Vezmi kolo a jeď se projet po Praze,“ radí šéf menší developerské firmy svému podřízenému. Ne, nejde o to, že by přetížený manažer dostal několik hodin volna k relaxaci. Účel je ryze pracovní – najít vhodnou volnou parcelu, podívat se na ni do katastru nemovitostí a v ideálním případě oslovit jejího majitele.

Pozemky jsou v hlavním městě nedostatkovým zbožím. Klíčová otázka pro developery proto nezní, kde chtějí stavět, ale co postavit tam, kde to lze nebo kde je naděje, že to po změně územního plánu možné bude.

Zatímco menší, hlavně rezidenční developeři už jen paběrkují a shánějí stavební parcely, kde se dá, a neváhají třeba rozesílat majitelům rodinných domů a zahrad dopisy s nabídkou na odkup, rozlehlá rozvojová území metropole si už na přelomu tisíciletí rozebrali velcí hráči.

Zprvu mezi nimi figurovala řada zahraničních firem. Po světové finanční krizi v roce 2008 se však mapa vlastníků začala překreslovat. Především irské a britské, ale také nizozemské, italské nebo americké realitní firmy osekávaly své investice či rovnou zavíraly pobočky ve střední Evropě. Otěže převzaly domácí skupiny.

Kancelářský specialista

Typickým příkladem investora, který získal projekty po ustupujících zahraničních vlastnících, je česko-slovenská skupina Penta Investments. Brownfield bývalé továrny Walter (později Motorlet) v Jinonicích, kde Penta dosud postavila pět kancelářských budov, sedm set bytů a mateřskou školu, koupila od irských investorů ze společnosti Red Group. Irové tam plánovali mimo jiné mrakodrap, pak jim však došly peníze. Penta tak v roce 2012 vyjednávala o koupi přímo s věřitelem developera Red Group, kterým byla irská Národní agentura pro správu majetku. Také další klíčový projekt Penty u Masarykova nádraží měl původně zahraničního investora. V konsorciu s Českými drahami byla zpočátku nizozemská finanční skupina ING.

Spolumajitel Penty Marek Dospiva, který řídí její byznys v Česku, se v realitách nejdřív soustředil na výstavbu kancelářských center. Vlajkovou lodí se před deseti lety stalo Florentinum, v jehož prostorách dodnes sídlí. Díky Florentinu, Waltrovce a také projektu Churchill vedle hlavního nádraží se Penta rychle vyšvihla mezi největší pražské stavitele kanceláří.

Přede dvěma lety zhodnotila situaci a perspektivy na trhu a přeorientovala se hlavně na výstavbu bytů, byť součástí Masaryčky a také pokračování jinonického projektu pod názvem Nová Waltrovka jsou rovněž kancelářské budovy. Dosud realizované i chystané projekty Penty v Praze zahrnují území celkem pěti desítek hektarů.

„Převážná většina našich projektů se nachází v centru nebo širším centru. Zpravidla jde o větší území, která řešíme především po stránce urbanistické a funkční,“ říká výkonný ředitel Penty Real Estate Petr Palička. „Silné motivace máme dvě. Je to byznys, ale stejný význam pro nás má i pocit, že přispíváme k proměně metropole do moderní podoby. Nejzajímavější samozřejmě bude to, co se nikdy nedozvíme. Jak budou Pražané vidět naše čtvrti nebo jednotlivé budovy třeba za sto let,“ pokračuje Palička.

Z historie do 21. století

Touhu zanechat výraznou stopu má i další developer Luděk Sekyra. Ten sice s příchodem světové finanční krize osekal své někdejší plány a řadu chystaných projektů rozprodal, ty největší mu však zůstaly, i když se jejich realizace o dekádu posunula. Na pozemcích Českých drah, s nimiž má smlouvu o postupném odkupu území, nyní Sekyra Group staví první fázi svého Smíchov City s kancelářemi, byty, obchody i s kilometrovým bulvárem.

Své druhé „City“ firma loni rozjela na Rohanu. Už v roce 2008 vyhrálo Sekyrovo Konsorcium Rohan výběrové řízení města na urbanistický rozvoj, pronájem a následný odkup městských pozemků na Rohanském ostrově. „Chceme, aby Rohan byl oknem z pražského centra do 21. století. Navazuje přímo na historickou zástavbu, což je dnes v Praze ojedinělé. Rohan má jakého­si plovoucího genia loci. Nejdřív tu byl ostrov, pak zase nebyl, býval tu přístav. Pak přišly povodně, jež nakonec byly akcelerátorem rozvoje Karlína i Libně,“ říká Luděk Sekyra a připomíná, že celkovou koncepci území diskutoval s renomovaným dánským urbanistou Janem Gehlem.

Vládci Prahy. Kdo v metropoli ovládá nejvíce nezastavěných ploch

Pokora vůči poptávce

Inspiraci u zkušených urbanistů hledá také největší tuzemský bytový developer Central Group dalšího realitního magnáta Dušana Kunovského. Zatímco u dosud realizovaných projektů spoléhal na své firemní architekty, s rozvojem velkých brownfieldů se začal obracet na přední tuzemské ateliéry a zvučná jména, jakými jsou Josef Pleskot, Jakub Cigler, v Londýně žijící architektka Eva Jiřičná nebo německý urbanista slovenského původu Peter Gero, který v Ham­burku řídil proměnu přístavních doků na moderní čtvrť HafenCity. Zároveň ovšem Kunovský dál stojí nohama na zemi.

„Na trhu působíme 28 let. Stejně jako se vyvíjí a kultivuje trh, kultivuje se i naše firma. Vždycky jsme se snažili reagovat na poptávku. Zaměřovali jsme se na střední segment, netvářili jsme se, že přinášíme na trh osvětu. Spousta firem už za ta léta zkrachovala. Naše firma mohla díky určité pokoře vůči poptávce vyrůst do současné podoby,“ popisuje Kunovský.

Kromě mainstreamových projektů ale nabízí také prémiové bydlení. Tam Central Group řadí Parkovou čtvrť, kterou začíná stavět v severní části bývalého nákladového nádraží Žižkov. „Zbývajících deset procent produkce Central Group budou tvořit pomyslné třešinky na dortu typu Pleskotova návrhu na Kavčích horách nebo unikátních staveb od Evy Jiřičné, které teď řešíme v připravované rezidenční čtvrti Westpoint v Ruzyni,“ zdůrazňuje Kunovský.

Jeho firma kupuje v posledních letech jeden vysloužilý areál za druhým. „V Praze vlastníme více než 1,5 milionu metrů čtverečních pozemků a brownfieldů pro více než 30 tisíc bytů,“ upřesňuje majitel Central Group.

Výhodná koupě

Jen o několik hektarů menší pozemkovou banku v hlavním městě má podle své poslední výroční zprávy skupina CPI PG miliardáře Radovana Vítka. Jeho strategie na realitním trhu nejen v Česku se vyznačuje investičními nákupy nemovitostí v horších fázích ekonomického cyklu. Dostal se tak i ke svému největšímu území v Praze, více než 20 hektarům bývalého nádraží Bubny-Zátory. Za finanční krize postupně převzal skupinu Orco francouzského byznysmena Jeana-Françoise Otta, který přepálil své byznysové plány. Výstavbu v Bubnech však zatím blokuje stavební uzávěra.

I když se CPI v loňském roce zbavila několika velkých kancelářských center včetně sídla ČEZ na Brumlovce v Praze 4, stále patří k největším vlastníkům administrativních budov v metropoli. Nadále ovšem figuruje více v roli investora než developera.

Milionová Praha 4

Celková rozloha kancelářských ploch v Praze dosáhla ke konci roku 2021 podle analýzy Trend Report Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí téměř 3,73 milionu metrů čtverečních. Kromě Penty se na jejich výstavbě v uplynulé dekádě podíleli hlavně developeři Passerinvest, Finep, Skanska a Crestyl. Nejvíc kanceláří se nachází ve čtvrté městské části. S aktuálními 965 tisíci metrů čtverečních je pravděpodobné, že v následujících dvou letech překoná hranici milionu metrů čtverečních.

Lokalit Prahy 4 se drží firma developera Radima Passera. Po michelské Brumlovce, kde stále ještě není hotovo a Passerinvest tam aktuálně chystá výstavbu dalších dvou převážně kancelářských budov Hila o Orion, nyní rozjíždí podobný velkoprojekt na Roztylech. „Brumlovka neodmyslitelně patří k celému mému podnikatelskému životu a Roztyly k tomu mají nakročeno,“ říká Passer. Úměrně současné poptávce tam bude mít stejně významnou roli jako kanceláře také bydlení.

Z kanceláří byty

Stále víc bude na pražském realitním trhu slyšet o Karlu Pražákovi, který získal řadu projektů a pozemků od skupiny PPF. Vedle obchodního centra Westfield Chodov připravuje Pražákova skupina Kaprain projekt kancelářských trojčat Blue Building podle návrhu studia CMC architects Davida Chisholma a Víta Másla. Jde o přepracovaný záměr výškových budov Prague Eye Towers, který se dřív snažila prosadit PPF.

Lokalitou, kde se výrazně zapsaly PPF i Kaprain, je Harfa v Praze 9. Vedle O2 Areny už Kaprain postavil dvě budovy Harfa Business Center. Teď spolu s dalšími velkými developery včetně Penty soutěží o sousední pětihektarový pozemek, který prodává společnost Howden ČKD Compressors.

Kaprain s Pentou ovšem nejsou jen rivaly. Společně nyní stavějí luxusní Victoria Palace na Vítězném náměstí v Praze 6 se stovkou bytů. Ještě o jednoho miliardáře víc je v multifunk­čním projektu, který se chystá o pár desítek metrů dál v takzvaném čtvrtém kvadrantu mezi ulicemi Evropská a Jugoslávských partyzánů. Dvouhektarový pozemek tam loni koupily Penta, Kaprain a Sekyra Group.

Další společný podnik letos uzavřela Penta se společností PSN otce a syna Skalových. Proluku vedle Českého rozhlasu na Vinohradech zaplní převážně bytový dům. PSN a předtím firma HB Reavis slovenského miliardáře Ivana Chrenka tam původně plánovaly hlavně kanceláře. „Pokorně a s respektem jsme vyhodnotili situaci a složitost projektu. S Pentou jsme už delší dobu v kontaktu a díky jejich nabídce a zkušenostem z podobných projektů jsme rádi rozložili jak developerská, tak finanční rizika,“ vysvětlil manažer PSN Štěpán Smrčka.

Uzavřený klub

Tyto společné podniky ilustrují čilé obchodní vztahy mezi tuzemskými developery. Na pražském realitním trhu je ovšem ještě jedna velká skupina, za kterou stojí

izraelský a libanonský kapitál. Patří sem majetkově propojené Daramis a Lighthouse Group, dále Crestyl s dokončeným velkým projektem Dock, AFI Europe, Karlín Group nebo izraelští investoři, kteří v Praze stavějí bytové projekty pod značkami Horizon Holding a Star Group.

„Dostat se mezi ně je hrozně těžké. Pozemky si prodávají prakticky jen mezi sebou,“ říká pod podmínkou zachování anonymity jeden z domácích developerů. Přesto existuje styčný bod. Holding Finep, jehož akcionáře tvoří šestice českých manažerů, často buduje velké projekty, mezi nimiž vyčnívá Západní Město ve Stodůlkách nebo bytový komplex na Barrandově ve spolupráci s firmou Ungelt Partners Thomase Samiiho. Právník a byznysmen, který zásadně nevystupuje na veřejnosti, je šedou eminencí zdejšího trhu. Jako partner figuruje zejména v projektech Karlín Group, Horizonu nebo ve firmách italských investorů podnikajících v Praze. Nově je také investičním partnerem Sekyra Group v projektech jednotlivých budov Smíchov City a Rohan City.

Na vzestupu

Silnými hráči jsou také zdejší pobočky skandinávských gigantů Skanska a YIT. Firma Skanska Property je podepsaná pod řadou velkých kancelářských budov v Karlíně, Holešovicích, na Smíchově či na Pankráci. Sesterská Skanska Reality zase staví komorní i několikaetapové bytové areály, nyní například ve Vysočanech a Kbelích. Největší území vlastní v sedmihektarovém brownfieldu v Malešicích, kde plánuje postavit až tisíc bytů.

„S více než 600 bytovými jednotkami počítá i projekt na brownfieldu po bývalých Michelských pekárnách v Praze 4. Architekti ze studia Jestico + Whiles svůj návrh postavili na myšlence modrozelené čtvrti. V domech opět počítáme s recyklací vody a nově také se solárními panely a zelení na střechách,“ doplňuje ředitelka marketingu Skanska Reality Renata Vildomcová.

Do top pětky rezidenčních developerů se probojovala také původem finská firma YIT, která vstoupila na zdejší trh relativně pozdě, v roce 2008. Mezi největší hráče ji katapultoval zejména projekt Suomi Hloubětín v deseti­hektarovém brownfieldu naproti vozovně tramvají. Začátkem letošního roku se YIT dohodla na první spolupráci s finanční skupinou RSJ. Ta investuje například do projektů dalšího českého stavitele bytů, který je v posledních letech na vzestupu, firmy JRD Development. 

Jak se promění Praha v následujících letech? Podívejte se na video.

Video placeholde
Prahu čekají v příštích letech velké změny • Videohub

Tento článek je součástí balíčku PREMIUM.

Odemkněte si exkluzivní obsah a videa!