Nemovitostní fondy, správa pohledávek i private equity nabízejí vyšší výnos na úkor menší likvidity
Nemovitostní fondy, správa pohledávek či private equiy fondy - alternativní aktiva, která se vyznačují sníženou mírou likvidity a jsou tak vhodná spíše pro kvalifikované investory. Na popularitě získávají v době, kdy mají tradiční aktiva s fixním výnosem nízké zhodnocení.
Nemovitostní fondy
Speciální podílové fondy investující do nemovitostí, buď přímo, nebo prostřednictvím nemovitostních společností, je možné chápat jako zajímavou alternativu třeba k nákupu investičního bytu na pronájem napřímo. U nemovitostního fondu si většinou „kupujeme“ široce diverzifikované portfolio nemovitostí s profesionální správou. Jako všechny fondy i ty nemovitostní však mají jak výhody, tak i rizika.
„Nemovitosti mají své místo v každém portfoliu. Jen je naivní si myslet, že jejich cena může pouze růst. Stejně jako v akciích se může oddělit dobrý fond od špatného,“ říká Tomáš Kálal, ředitel Oddělení investičního bankovnictví Conseq Investment Management. Stále více totiž hraje roli sektor nemovitostí, lokalita, zadlužení a profil nájemníka. Pokud tedy přijde pár horších let, špatně orientované investice se mohou opravdu nevyplatit. „Investoři do bytů, kteří je chtěli pronajímat přes Airbnb, by mohli vyprávět. Stejně tak provozovatelé hotelů a zábavního průmyslu,“ doplňuje Tomáš Kálal.
Covidová krize nenahrává ani kancelářským prostorům, kdy firmy nechávají své zaměstnance na home-officech. Dnes už je jasné, že se někteří do kanceláře nevrátí a nastolí se tak nový trend úspor. Vzhledem k prosperitě v uplynulých letech jsou tedy výnosy na dlouhodobých minimech. Proto i očekávaná výkonnost z nemovitostních fondů i nemovitostí nakoupených napřímo musí klesat obvykle mezi 3 až 7 procenty ročně dle typu nemovitosti a zadlužení.
Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality, však i přes probíhající druhou koronavirovou vlnu a nejistotu, jak se bude investiční trh vyvíjet, nemovitostní fondy schvaluje: „Určitě bych aktuálně neinvestoval do akcií, které jsou přepálené. Rychle se dostaly na vysoká čísla a čeká je strmý pád. Podobně i zlato vyskočilo nahoru a nedá se predikovat, jak to s ním bude. Stejně je to i s ropou. Obecně investice do komodit jsou nyní jako na houpačce. Bezpečnější volba je podle mého investovat s menšími částkami do nemovitostních fondů, ze kterých stále plynou stabilnější výnosy z nájmů.“
Svůj pohled na situaci přidává i Michal Jelínek, partner V4 Group: „Pokud jde o investice do nemovitostních fondů, jsem poměrně optimistický. Samozřejmě velký problém mají hotely a poskytovatelé krátkodobých pronájmů, nicméně zejména rezidenční bydlení nebude ekonomickou krizí způsobenou pandemií COVID-19 nějak zvlášť zasaženo.“ Naopak investice do fondu zabývajícího se skupováním rezidenčních budov mohou být v horizontu 5 let bezpečné a na výnos zajímavé. A i v případě kancelářských budov situace často není tak dramatická, jelikož developeři se tomuto trendu umí poměrně pružně přizpůsobit. „Příkladem může být projekt naší Deeplexus Investments v centru Ostravy, kde jsme v sedmipodlažní budově Křižovatka zcela překreslili dvě patra z kanceláří na byty,“ dodává Jelínek.
Správa pohledávek
Typicky alternativní investicí jsou speciální fondy zaměřené na správu pohledávek. Vykupují a následně vymáhají nesplácené pohledávky.
Z investičního pohledu může být tato oblast v následujících letech velmi zajímavá. Pohledávek totiž v krizi logicky přibývá a pokud se na trhu s odkupem pohledávek nic dramaticky nezmění, bude to opět velká příležitost. Bankám by totiž v budoucnosti mohl podíl nesplácených úvěrů významně vzrůst, a tak nejspíše bude sílit tlak na jejich prodej.
„Z pohledu očekávaného výnosu se nesjpíše máme na co těšit, pohledávky se totiž obchodují s výrazným diskontem a investor by mohl očekávat i výnos kolem 10 procent ročně,“ míní Tomáš Kálal.
Další experti ovšem na investice tohoto typu pohlížejí spíše jako na spekulace. A ty jsou vhodné pouze pro experty na danou oblast, nikoliv pro globální retailové investory. „Nedoporučovali jsme je v minulosti a nehodláme na tom nic měnit ani nyní. Pokud si klient takový produkt přeje, pak je evidentně v dané oblasti dostatečně erudovaný. Každopádně to ale v rámci finančního plánu všechno bude položka „spekulativní kapitál – na přání klienta“. Zkrátka nejsou nám známy důvody, proč bychom tyto typy investic měli upřednostňovat před klasickou, bezpečnější a výnosnější variantou, kterou jsou akcie, dluhopisy a peněžní trh v široce diverzifikovaných globálních portfoliích zaměřených na firmy s ratingem a historií,“ upozorňuje Robert Novoměstský, investiční analytik Freedom Financial Services.
Private equity fondy
Díky přísné regulaci na veřejných trzích hledají investoři výnosy jinde. Private equity fondy, zejména ty zaměřené na kvalifikované investory, se tak v uplynulých letech těšily velké oblibě. Investory do private equity fondů působících v České republice jsou dlouhodobě převážně zahraniční institucionální investoři a opravdu bohatí jednotlivci. „Investoři musí v těchto fondech počítat se specifickými riziky. Jedná se například o riziko malé likvidity. Pokud se finanční prostředky směřují do malých firem s velkým růstovým potenciálem, může trvat poměrně dlouho, než se taková firma dostane do zisku. Investoři tak musí počítat s delším horizontem, typicky pět, sedm i více let. Přirozeně podstupují nemalé riziko toho, že firma nakonec neuspěje,“ informuje Martin Tománe, analytik ze společnosti Partners.
Nesporným faktem totiž je, že velká většina malých začínajících firem zbankrotuje. Problémem je i značná netransparentnost a související skryté náklady. Investoři by měli mít zároveň realistická očekávání ohledně výnosu. „Rozhodně neplatí, že Private equity fond musí mít vyšší výnosový potenciál než klasický akciový fond. Například studie Phalippou a Gottschalg z roku 2009 dospěla k závěru, že průměrný private equity fond po odečtení nákladů zaostal za širokými tržními indexy o přibližně 3 procenta ročně,“ doplňuje analytik Martin Tománek.
Ve střední Evropě je však pořád relativně nízká konkurence private equity hráčů, a proto je zde i vyšší očekávaná výkonnost. S příchodem covidové pandemie se ale situace bude měnit a některé sektory – plus návazně na ně zaměřené fondy – budou mít velké problémy, které se dříve nebo později promítnou do portfolií investorů. „V tento moment se ukáže, zda byla očekávání těchto klientů nastavena správně a zda jsou připraveni nést případné ztráty,“ říká Jiří Šindelář, předseda představenstva Moneco investiční společnosti.
I v této oblasti se totiž výkonnost snižuje. „Nejatraktivnější, ale také nejrizikovější bude oblast start-upů. Převážně na nové technologie se orientující firmy dnes chce mít ve svém portfoliu úplně každý. Výnosy v této oblasti ale nelze nijak zaškatulkovat, kolísají od velkých ztrát až po násobky vložené investice,“ uzavírá Tomáš Kálal z Conseq Investment Management.
Autor: Kamila Ondráčková, spolupracovník redakce E15