Nemovitosti jsou přes krizi bezpečnou investicí s dobrým výnosem | E15.cz
Partnerem projektu je Partners

Tomáš Trčka z fondu Trigea: Nemovitosti jsou přes krizi bezpečnou investicí s dobrým výnosem

Tomáš Trčka z fondu Trigea: Nemovitosti jsou přes krizi bezpečnou investicí s dobrým výnosem

Zatímco ekonomika se zmítá v problémech, trh nemovitostí pořád náporu krize odolává. „Protože nemovitosti jsou během na dlouho trať a lidi mají pořád dostatek kapitálu k investicím do nich,“ vysvětluje Tomáš Trčka, zakladatel a generální ředitel nemovitostního fondu Trigea, který patří do finanční skupiny Partners.

Koronavirovou pandemii máme už dlouhé měsíce, ale vážnější problémy se sektoru nemovitostí, zdá se, zatím vyhýbají. Proč?

Trigea je už třetí nemovitostní fond, u jehož zrodu jsem byl od začátku. V branži se pohybuji přes 15 let, proto vím, že nemovitosti jsou během na dlouhou trať a vliv pandemie a krize se ukáže v tomto případě až za nějaký čas. Co se skutečně děje s nemovitostmi, budeme moci i s ohledem na současnou situaci říct až někdy na jaře příštího roku. Pravda ale je, že nemovitosti skutečně zatím krizí tolik netrpí. Pokud jde o fond Trigea, tak za posledních 12 měsíců jsme klientům připsali přes 6,5 procenta výnosu a předpokládám, že i celý letošní rok dopadne dobře.

Jaké nemovitosti ve fondu máte?

Vlastníme kancelářskou budovu Louvre v Praze 5. Tamních nájemníků se naštěstí problémy s Covidem přímo nedotýkají. V únoru jsme koupili nákupní centrum v Plzni, tam už byla situace jiná. Díky obchodu Tesco, lékárnám či drogeriím ale zůstalo zde i v době prvního nouzového stavu kolem 60 procent obchodů otevřeno. Po znovuotevření se pak situace rychle vrátila k normálu. Uvidíme, jak se to vyvine při druhém nouzovém stavu.

Naučí se s podobnými situacemi trh nemovitostí žít?

Bude muset. Nemovitostní fondy musí oceňovat výnosovou metodou. Pokud by v budoucnosti chyběla možnost takto počítat hodnoty, například kvůli častému zavírání obchodů, tak se bude velice těžko plánovat a mohly by nastat problémy.

Reagovala vláda dobře a dostatečně pokud jde o pomoc firmám?

Program Covid Nájemné byl vnímaný pozitivně, alespoň pokud vím od našich klientů. Jen přišel o něco později, než měl. Mezitím někdy vztahy mezi majiteli a nájemníky hodně skřípaly. Vládní program ale nakonec situaci zklidnil. Často se zapomíná na to, že i majitelé nemovitostí musí platit bankovní úvěry a energie a když jim někdo dluží, dostávají se rovněž do složité situace.

Nemovitostní trhy tradičně nekopírují ekonomické cykly. Jenže koronavirus ekonomický cyklus vychýlil až moc. Co to pro vás znamená?

Nemovitostní křivka výnosů u nás roste už od roku 1989, přestože při krizi 2008 až 2010 došlo k poklesu. Pak ale rostly výnosy dál. Zkušenosti mi říkají, že trh zvládne i koronavirus, podle všeho ale s možnou výjimkou hotelů a high street retailu, což jsou luxusní butiky na frekventovaných ulicích. Ty jsou zasaženy opravdu hodně. Je to především proto, že nefunguje cestovní ruch, který se navíc nemusí rychle obnovit.

Čím se nemovitosti při krizi v Česku ještě vyznačují?

Především je nabídka pořád menší než poptávka. Proto si myslím, že ceny budou i nadále stabilní, i když už nebudou růst tak jako v minulých letech. Nemovitostní fondy jsou nástrojem s velmi slušným výnosem, při rozumné úrovni rizika. Jsou navíc vhodným diverzifikačním nástrojem. Mezi lidmi je také pořád dostatek kapitálu. Ten se budou logicky snažit na trhu někde uplatnit. A mnoho alternativ, kam peníze uložit s rozumným výnosem, není. Na úrocích v bankách nevyděláte nic. Příležitostí mohou být právě nemovitosti.

Vraťme se ještě k cenám nemovitostí. Budou se měnit alespoň vzhledem k inflaci?

Nemovitosti jsou jedním z mála aktiv, které umí využívat inflaci ve svůj prospěch. Ceny komerčních nemovitostí se obvykle udávají v procentech výnosů, takzvaném yieldu. Pokud se vám zvýší vybrané nájemné vlivem započítané inflace, pak se, při nezměněném yieldu (výnosu) proporcionálně zvýší i hodnota nemovitosti. Inflační doložky jsou přitom obvyklou součástí nájemních smluv, které se obvykle uzavírají na pět let. Dalším podstatným faktorem jsou banky, které naštěstí pořád chtějí financovat komerční nemovitosti a pořád je toto financování relativně laciné. Když to shrnu, zásadní změny cen v krátkém horizontu neočekávám.

Znamená to, že zvenčí vypadá situace turbulentně, ale pohledem z útrob nemovitostního fondu není dramatická?

Je to tak. Samozřejmě velmi pozorně u toho sledujeme nejenom situaci u nás, ale i ve světě. Srovnáváme to, děláme si kvalifikované modely na základě přesných dat. Vidíme, co by se mohlo s určitým odstupem dít u nás. Zatím je ale v tomto směru situace stabilní a myslím si, že to tak i zůstane. Nemovitosti mají vždy delší investiční horizont, obvykle tři až pět let. Nedoporučoval bych proto odkládat investice z důvodu, že cena bude u nemovitostí v budoucnu daleko nižší. S nadsázkou říkám, že když se někdo rozhodne počkat, až nemovitosti zlevní, tak se mu může stát, že bude mít v té době vousy až na zem.

To je sice hezké přirovnání, ale co byste investorům poradil?

I my jsme ve fázi, kdy bychom chtěli koupit další nemovitost. Pokud si někdo myslí, že kvůli Covidu ji můžeme získat výrazně levněji, tak se mýlí. Nejdůležitější je nepanikařit, nemovitosti mají opravdu jinou reakční dobu na všechno. Je to sektor, kde běžíte na delší trať. Pokud chce někdo koupit nemovitost a má ji už vybranou, tak bych mu poradil, ať ji koupí. Nemá smysl čekat. Nemovitost vám pak vydělává na nájemném, takže výnosy postupně nahradí možné propady.

Můžete prozradit, co chce Trigea koupit?

Máme vyhlédnuté některé kancelářské budovy i logistické centrum. Nejsme, ale pod žádným tlakem. Chceme si vybrat nemovitost, která bude odpovídat naší strategii. Zatím však nemohu být konkrétní.

Jaké jsou za letošní rok výsledky fondu Trigea?

V září jsme dosáhli miliardy korun ve správě, což je pro nás významný milník. Od založení v dubnu 2019 vydělal fond 9,61 procenta, za posledních dvanáct měsíců je to pak 6,57 procenta. Věřím, že přes současnou nedobrou zdravotní situaci v České republice bude až do konce roku výkonnost fondu Trigea na výborné úrovni.

Autor: Viliam Buchert je spolupracovníkem redakce

Návrat do speciálu