Obliba nemovitostních fondů roste. Nabízejí stabilitu výnosů v delším časovém horizontu
Nemovitostní fondy zaznamenaly v době pandemie u investorů významný růst obliby. Představují zajímavou alternativu ke klasickým fondům, které spravují finanční aktiva. Poslední doba ukázala na relativně vysokou odolnost proti možným výkyvům trhu a vyšší míru jistoty dlouhodobého výnosu. Důvodů proč tomu tak je, existuje hned několik.
Zájem o investice do nemovitostí v poslední době stoupá, jak hlásí řada developerů i realitních kanceláří. Mezi výhody realit patří jednoznačně jejich stálost a relativně nízká míra rizika. Ceny nemovitostí, potažmo ceny nájmů navíc dokážou kopírovat inflační křivku.
Ne každý investor ale může investovat přímo nákupem konkrétní nemovitosti, jednoduchý nemusí být ani výběr vhodné nemovitosti, respektive starost o následný pronájem. Růst cen nemovitostí a zájem o ně však vnímá i laická veřejnost. Není tedy divu, že zájem o investování skrze nemovitostní investiční fondy roste.
„Nemovitostní fondy v době pandemie zaznamenaly významný růst obliby. Odrazilo se to zejména v počtu nově vzniklých fondů, neboť v poslední době zahájilo činnost hned několik z nich. Většina investorů se rekrutovala z řad již zkušených investorů do nemovitostí, kteří vznik fondu vnímali jako vhodné pokračování své dosavadní činnosti a využili tak momentální popularity nemovitostí mezi investičními aktivy k získání prostředků pro další růst,“ komentuje situaci Vladan Kubovec, vedoucí oddělení alternativních investic, Conseq Investment Management.
Investoři hledají bezpečí
Za velkým zájmem o investice do nemovitostí stojí snaha investorů o bezpečnější uložení peněz v nejisté době a také fakt, že se jedná o komoditu, která v mnoha lokalitách v Česku chybí.
„Stále zde převládá nedostatečná výstavba, a tím pádem nedostatek bytů, což žene jejich ceny vzhůru. Největší poptávka je v současnosti právě po nemovitostních a akciových fondech. Lidé se přestávají spoléhat na stát, chtějí si přilepšit na důchod a zhodnotit své úspory v čase. Akcie to ve většině případů v dlouhodobém měřítku vždy dokázaly. Co se týče nemovitostních fondů, tak ty se pro řadu investorů staly synonymem jistoty a stability,” vysvětluje Miroslav Christ, ředitel investic a člen představenstva BIDLI finance. Současně však doporučuje: „Při investování skrze fond by si zájemce měl samozřejmě vyhodnotit jeho renomé, ekonomické výsledky, slibované zhodnocení, nezbytné poplatky, způsob diverzifikace a míru rizika,“ radí Miroslav Christ.
Realitní trh reaguje se zpožděním
Nemovitosti nejsou agresivní typ aktiv, u kterých by hrozila velká volatilita. U nemovitostních fondů je také potřeba počítat spíše s delší dobou investice, řekněme okolo 6 let. Na případné krize pak reagují většinou se zpožděním. „Tak tomu bylo i tentokrát, neboť než se stačily krizová omezení promítnout do ocenění nemovitostních fondů, došlo k masivním intervencím státu do ekonomiky a vzhledem k masivnosti této podpory adresované zejména nájemcům nemovitostí nedošlo ke katastrofickým scénářům, které hrozily na počátku pandemie,“ vysvětluje Kubovec.
Covid byl příležitostí
Jelikož nemovitosti zpravidla nekopírují pohyby na finančních trzích, fondové peníze mohou být zhodnocovány i v případě, že ostatní trhy jsou v recesi. „Zhodnocení v době pandemie záleželo zejména na typu aktiv, které v daném fondu převažovaly, ale u většiny retailových fondů, bylo relativně kvalitní. Hodnota většiny typů nemovitostí v době pandemie rostla, a pokud růst fondu neomezila absence vybíraného nájemného nebo ukončení některé nájemní smlouvy, pak mohli být podílníci s výsledky spokojení,“ říká Vladan Kubovec s tím, že Covid byl pro nemovitostní fondy zajímavou příležitostí. „Jednak v krátkodobém propadu yieldů u některých typů nemovitostí, takže byla po dlouhé době vhodná doba k nákupům,“ podotýká Kubovec. Také následoval rychlý růst u typů nemovitostí, kterým pandemie paradoxně pomohla ve zhodnocení. Patří k nim zejména logistické areály, jejichž ceny během posledních šesti měsíců vzrostly o 20 až 25 procent.
„Logistika je doslova hitem poslední doby. Je pravda, že uzavření obchodů umožnilo nebývalou expanzi alternativním distribučním kanálům. Takže určitý nárůst poptávky bylo možné očekávat,“ vysvětluje Tomáš Trčka, šéf nemovitostního fondu Trigea.
Vždy je tedy třeba se dívat na konkrétní nemovitosti a na konkrétní mix nájemníků, které si ‚kupujeme‘. Ale pokud drobní investoři část svého portfolia alokovali do nemovitostních fondů, čekal je zajímavý růst a minimální volatilita.
Jak fungují nemovitostní fondy
Existují různé formy fondů investujících do nemovitostí – může se jednat jak o podílové fondy, tak o fondy kvalifikovaných investorů (FKI). „Obecně se dá říct, že investor se stává podílníkem (u podílových fondů) nebo akcionářem (u FKI) majetku, který fond za peníze jeho a dalších investorů nakoupí. Ti se pak dělí o zisky, jež zvyšují hodnotu jejich vložených prostředků a jsou následně reinvestovány,“ popisuje Miroslav Christ, ředitel investic a člen představenstva BIDLI finance.
Fondy mohou dále investovat do rezidenčních, komerčních či logistických realit. Rozdíl je i ve způsobu činnosti – některé nakoupí nemovitosti a poté je dlouhodobě pronajímají, jiné se věnují výstavbě, jiné fondy zase realizují rychloobrátkový nákup a prodej nemovitostí.
Nemovitostní fondy a inflace
Ekonomika rychle startuje a velkým tématem se stává hrozba inflace. Jednou z možností, jak ochránit úspory, jsou právě investice do nemovitostí, respektive nemovitostních fondů. Obecná poučka zní, že právě nemovitostní fondy jsou jedním z mála finančních instrumentů, které využívají inflaci ve svůj prospěch. Nájmy jsou totiž většinou indexovány. To znamená, že rostou proporcionálně s inflací. Zprostředkovaně tak roste i hodnota těchto nemovitostí, protože díky inflaci vybírají vyšší nájemné.
„Nemovitosti vždy patřily k uchovatelům hodnoty. To platí i pro ochranu před inflací,“ tvrdí Tomáš Trčka. Upozorňuje ale i na rizika. Podle něj by potenciální investor měl především zvážit svůj investiční horizont, přičemž nemovitosti patří k dlouhodobým investicím. Pro krátkodobé investice jsou vhodné jiné typy aktiv.
Miroslav Christ k tomu navíc dodává: „Platí ovšem, že výběr jakéhokoliv investičního produktu je lepší, než nechat ležet úspory na běžném účtu. Tam máte de facto nulový úrok a vzhledem k rostoucí inflaci peníze ztrácí na hodnotě. Pokud si nechcete nebo nemůžete dovolit riskantnější investici, která může přinést vyšší zisk, je dobré volit konzervativnější varianty a řídit se pravidly: investovat bezpečně, pokrýt míru inflace a vydělat něco navíc. A přesně to splňují nemovitosti.“
Poplatky a daně
Při investováním do fondů je ale samozřejmě nutné počítat s poplatky. U těch vstupních jsou standardem 2 až 4 procenta z investované částky. Výše výstupních poplatků pak záleží často na tom, jak dlouho investice trvá. Mohou být nulové, ovšem také v desítkách procent. Patří zmínit i placení daně. Pokud má investor peníze ve fondu vložené déle než 3 roky, tak je od ní osvobozen. Při kratším investičním horizontu je nutné počítat s 15procentní srážkovou daní.
Proč odolávají výkyvům trhu
- Zázemí investičních společností a realitních fondů poskytuje potřebné zkušenosti i analytická data pro rozhodování nikoliv na základě aktuálních trendů nebo článků v tisku, ale podle hlubších dat a zkušeností na realitním trhu.
- Většina velkých nemovitostí, které fondy vlastní, má více nájemců, proto je zde riziko rozložené mezi několik subjektů a nikdy nevypadne celý příjem z nemovitosti.
- O úspěchu fondu mimo jiné rozhoduje lokalita nemovitosti. Již samotná poloha velmi významným způsobem předurčuje schopnost udržet si v budoucnu všechny parametry určující její hodnotu na trhu.
- Většina nájemních smluv v komerčních prostorách se uzavírá na dlouhou dobu. Tyto smlouvy tak zpravidla přesahují obvyklý cyklus ekonomiky, a pokud jsou nájemci bonitní společnosti, jsou schopny případný výkyv ekonomiky bez problému překlenout. Zdroj: Broker Trust
Autor: Kamila Ondráčková