Kanceláře se nevylidnily, obchody nezmizely. Trh přestal odpouštět průměrnost

V Praze je neobsazených 5,8 procenta kancelářských ploch a české maloobchodní tržby dál rostou. Dobrá čísla ale neznamenají plošný návrat starých časů. V obou segmentech se rozevírají pomyslné nůžky mezi kvalitními budovami, které dokážou udržet nájemce a nájemné, a průměrnými projekty, jimž zdražuje provoz i nutná modernizace.

Ještě před několika lety se zdálo, že kanceláře a kamenné obchody budou prvními oběťmi změny pracovních a spotřebitelských návyků, které odstartovala pandemie. Hybridní práce měla výrazně zmenšit firemní poptávku po administrativních plochách, e-commerce zase trvale oslabit obchodní centra a regionální prodejny. Český trh v roce 2026 ukazuje méně dramatický, ale investičně zajímavější vývoj. Oba segmenty fungují, jen mnohem přísněji rozlišují kvalitu.

Kanceláře drží nedostatek nové nabídky

U kanceláří je třeba mluvit především o Praze, která představuje hlavní a nejlépe měřený tuzemský trh. Na konci letošního června nabízela 3,95 milionu metrů čtverečních moderních kanceláří. Volných bylo 229 tisíc metrů čtverečních a neobsazenost zůstala třetí čtvrtletí v řadě na 5,8 procenta. Meziročně klesla o 0,7 procentního bodu.

Nízkou neobsazenost podporuje slabá nová nabídka. V prvním pololetí sice přibylo 29 400 metrů čtverečních kanceláří, což už překonalo výsledek celého roku 2025, projekty ve výstavbě se však do nabídky propisují postupně. Celkem se stavělo přes 309 tisíc metrů čtverečních, přičemž tři čtvrtiny této plochy připadaly na Prahu 4 a Prahu 5. Nabídka tedy roste, ale není ani okamžitá, ani rovnoměrně rozložená.

Majitelům kvalitních budov to dává prostor držet cenu. Nejvyšší nájemné v centru zůstalo kolem 30 eur za metr čtvereční měsíčně, ve vnitřním a vnějším městě ve druhém čtvrtletí dál rostlo. Důležitější než samotná úroveň nájmů, je však struktura poptávky. Renegociace tvořily 69 procent všech pronájmů a všech pět největších transakcí představovalo prodloužení smluv stávajících nájemců.

„V kancelářském segmentu se navíc potvrzuje pokračující růst nájmů při omezené nové výstavbě a nízké míře neobsazenosti, což vytváří příznivé podmínky pro vlastníky kvalitních aktiv,“ zdůrazňuje také Jiří Hrbáček z Wood & Company.

Firmy tedy kanceláře neopouštějí, ale ani bezhlavě neexpandují. Častěji zůstávají ve známé budově, upravují využívanou plochu a požadují lepší dostupnost, nižší provozní náklady a prostředí, kvůli němuž má zaměstnanec důvod přijít. Hybridní práce kancelářský trh nezrušila. Změnila kancelář z prosté adresy na službu a zvýšila rozdíl mezi moderní a zastarávající budovou.

Retail po covidu roste, je třeba však držet krok s trendy

Maloobchodu také pomáhá příznivější ekonomické prostředí. Tržby českých prodejců se v červnu po očištění o cenové vlivy meziročně zvýšily o 3,6 procenta. U nepotravinářského zboží růst dosáhl 5,4 procenta. Internetové a zásilkové obchody přidaly 12,6 procenta, tedy více než trojnásobné tempo celého maloobchodu.

Vývoj na konkrétních projektech potvrzuje také Tomáš Míček, asset director skupiny Redstone. „Retailovým nemovitostem se v první polovině roku 2026 dařilo. Návštěvnost našich projektů se pohybovala mírně nad úrovní roku 2025 a obraty nájemců meziročně vzrostly přibližně o 1 až 3 %,“ přiblížil.

Právě poslední číslo dobře popisuje proměnu trhu. Online prodej fyzické obchody neodstranil, ale nutí je obhájit svou roli v distribučním řetězci i v životě zákazníka. Prodejna musí nabídnout pohodlí, službu, okamžitou dostupnost zboží nebo důvod k návštěvě. Samotná plocha už nestačí.

Míček zároveň upozorňuje, že oba prodejní kanály už nelze posuzovat odděleně. Podle něj se stále výrazněji propojuje kamenný a on-line prodej. „Zákazníci oba kanály přirozeně kombinují, nákupní centra však zůstávají vyhledávanými místy pro inspiraci, setkávání, gastronomii, služby a zábavu,“ vysvětluje.

Retail roste, ale ne všude stejně

Podle metodiky Knight Frank přesáhla celková pronajímatelná plocha moderních nákupních center, retail parků a outletů nad pět tisíc metrů čtverečních v prvním pololetí 4,25 milionu metrů čtverečních. Nově bylo dokončeno 48 100 metrů čtverečních a dalších zhruba 130 tisíc metrů bylo ve výstavbě nebo rekonstrukci. Významná část aktivity míří do retail parků a regionálních nákupních zón.

Retail park se supermarketem, drogerií, lékárnou a potřebami pro domácnost má ovšem jiný rizikový profil než obchodní centrum závislé na módě, gastronomii a volnočasové návštěvnosti. Jinak fungují také pražské nákupní třídy, které těží z turismu a zájmu zahraničních značek. Samotný růst trhu proto ještě neříká, kde budou mít nové projekty dostatečnou poptávku a kde naopak narazí na silnou konkurenci.

Pro investory je proto důležitější výběr konkrétního projektu než celkové tempo trhu. Stejný přístup uplatňuje také skupina Redstone. „Zaměřujeme se především na silné regionální a pražské projekty s dominantním postavením ve své lokalitě, kvalitní spádovou oblastí a vhodně nastavenou skladbou nájemců,“ konstatuje Míček.

Expanze retail parků navíc nese vlastní riziko. Formát stojí na jednoduchosti, dostupnosti autem a nižších provozních nákladech, což pomáhá v menších městech. Jakmile se však lokální trh nasytí, dvě podobné zóny si začnou dělit stejné zákazníky i řetězce. Pro investora je proto důležitější kvalita každé lokality než celostátní tempo výstavby.

Kapitál se vrátil k velkým obchodům

Oživení je vidět i na investičním trhu. Ve druhém čtvrtletí letošního roku se v Česku uskutečnily realitní transakce za 810 milionů eur a za celé pololetí za 1,25 miliardy eur. Proti mimořádně silnému prvnímu pololetí roku 2025 to bylo o 39 procent méně, trh však znovu přinesl několik velkých obchodů. Kanceláře tvořily 56 procent čtvrtletního objemu a domácí kapitál 64 procent pololetní aktivity.

„Pozitivním signálem zůstává rovněž dostupnost bankovního financování pro kvalitní aktiva s dlouhodobými nájemními vztahy a postupné sbližování cenových očekávání kupujících a prodávajících. Výnosy z prémiových nemovitostí přitom zůstávají na většině trhů a napříč segmenty převážně stabilní, “ říká Jiří? Hrbáček z Wood & Company.

Ani tento výsledek neznamená, že se investoři vracejí ke všem kancelářím. Čísla vytáhly prodeje několika velkých pražských komplexů. Spíše, než plošnou důvěru v celý segment tak potvrzují, že pro kvalitní aktiva na správné adrese kapitál existuje.

U kanceláří i retailu proto přestává být hlavní otázkou, který segment letos zvítězí. Investiční rozhodnutí ovlivňuje kombinace očekávaného výnosu, rizika, financování a budoucích nákladů. Prime yield sám o sobě výnos investorovi nezaručí. Rozhoduje také obsazenost, úroky, správa, měnové zajištění a způsob ocenění.

Podobný přístup je patrný také v průmyslových a logistických nemovitostech. „Z našeho pohledu současně vnímáme, že se investoři více než dříve soustředí na kvalitní aktiva, tedy dobře umístěné projekty se silnými nájemci, dlouhodobými nájemními smlouvami a vysokým technickým standardem,“ přiblížil CFO Accolade Tomáš Procházka.

České kanceláře ani maloobchodní nemovitosti nejsou v krizi. Nevracejí se však ani do období, kdy rostoucí trh zakryl slabší lokalitu nebo zanedbanou budovu. Další roky budou méně o volbě mezi kanceláří a retailem a více o schopnosti rozpoznat nemovitost, která si udrží nájemce, příjem i hodnotu. Výnos dnes nevzniká v názvu segmentu, ale uvnitř konkrétní budovy.