Bytová výstavba v Česku prudce roste. Menší developeři ale narážejí na problém
Chcete naše zprávy v Googlu přednostně?
Počet zahájených bytů v Česku v srpnu meziročně vzrostl o 42 procent, přestože stavebnictví jako celek oslabilo.
Oživení výstavby nemusí znamenat stejné příležitosti pro všechny developery. Rozhoduje především dostupnost financování.
Alternativní kapitál může pomoci menším firmám rozjet nové projekty. Jeho využívání ale přináší také rizika.
Česká bytová výstavba navzdory útlumu stavebnictví jako celku výrazně ožívá. Developeři zahajují stále více projektů, za příznivými statistikami se však skrývá otázka, nakolik se růst týká celého trhu. Zatímco velké developerské skupiny mohou těžit ze svého kapitálového zázemí a vztahů s bankami, menší a regionální hráči často musejí hledat jiné cesty, jak své projekty financovat. Prostor tak získávají i alternativní poskytovatelé kapitálu.
V Česku byla letos v srpnu podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu zahájena výstavba 3922 bytů, meziročně o 42,3 procenta více. Výrazně přibývalo především projektů v bytových domech, kde vysoké tempo růstu přetrvává už několik měsíců. Počet dokončených bytů se naproti tomu snížil o tři procenta na 2852 jednotek.
„Počet zahájených bytů v srpnu dále rostl, a to jak v rodinných domech, kde patrně stavební úřady doháněly manko z července, tak v bytových domech, kde srpen navázal na vysoké růsty z předchozích měsíců,“ vysvětluje Radek Matějka, ředitel odboru statistiky zemědělství a lesnictví, průmyslu, stavebnictví a energetiky ČSÚ.
Vývoj bytové výstavby přitom kontrastuje s výsledky stavebnictví jako celku. Jeho produkce v srpnu meziročně klesla o 1,4 procenta. Za poklesem stálo především inženýrské stavitelství zahrnující například dopravní infrastrukturu nebo energetické sítě, jehož výkon se propadl o 12,3 procenta. Naopak pozemní stavitelství meziročně vzrostlo o 5,9 procenta.
Podle analytiků mohly inženýrské stavitelství negativně ovlivnit změny ve vládní investiční politice a doběh některých evropských fondů. Rezidenční výstavba však celkový obraz stavebnictví výrazně vylepšuje.
„Díky silné bytové výstavbě má však stavebnictví letos stále velmi slušnou šanci dosáhnout téměř tříprocentního růstu,“ uvedl ekonom banky Creditas Petr Dufek.
Kdo dokáže stavební oživení využít?
Příznivá čísla však automaticky neznamenají, že se nové projekty rozbíhají rovnoměrně napříč celým developerským trhem. Statistiky ČSÚ nerozlišují zahajované stavby podle velikosti investora ani způsobu financování.
Právě přístup ke kapitálu může vytvářet zásadní rozdíly. Velcí developeři mají zpravidla možnost financovat nové projekty z výnosů předchozích staveb, využívat vlastní kapitál nebo čerpat bankovní úvěry na základě dlouhodobých vztahů s finančními institucemi.
Menší developer, který připravuje například bytový dům s několika desítkami jednotek, může být v komplikovanější situaci. Banka při poskytování úvěru posuzuje nejen ekonomiku projektu, ale také zkušenosti investora, jeho finanční zázemí, vlastní kapitál nebo předpokládaný prodej bytů.
Překážkou přitom nemusí být pouze nedostatečná poptávka po plánovaných bytech. Problém může představovat i financování přípravné fáze projektu, kdy developer ještě nemá splněny všechny podmínky potřebné k získání standardního bankovního úvěru.
Alternativní kapitál hledá uplatnění
Právě zde vzniká prostor pro alternativní financování. Vedle bankovních úvěrů developeři využívají soukromé investory, dluhopisové emise nebo investiční platformy, které propojují stavebníky s drobnými investory.
„Přes 90 procent našich klientů tvoří menší developeři s projekty do 50 milionů korun. Největší zájem vidíme o financování projektů do 30 milionů,“ říká šéf crowdfundingové platformy Investown Alan Pock. Podle něj je letos poptávka po financování vyšší, mimo jiné díky příznivějším úrokovým sazbám. Často se však vracejí stávající klienti, kteří dokončili jeden projekt a připravují další.
Podle Pocka přitom menší developeři nehledají alternativu k bance nutně proto, že jim úvěr odmítla poskytnout. „Nejčastěji hledají individuální přístup, který jim bankovní financování nedokáže nabídnout. Proto volí nebankovní sektor. Úroková sazba je pro ně mnohdy až na druhém místě. Rozhoduje flexibilita a podmínky šité na míru jejich projektu,“ vysvětluje.
Na účtech investorů tak podle jeho vyjádření průběžně čekají stovky milionů korun, pro které platforma nemá okamžité využití. Zatímco část developerů obtížně shání kapitál, drobní investoři jej mají připravený.
Pock připouští, že samotná úroková sazba financování přes Investown je vyšší než u bank. Tvrdí ovšem, že díky větší flexibilitě může developer ušetřit na jiných nákladech projektu a výsledné náklady se tak mohou bankovnímu financování vyrovnat. To ovšem neznamená, že každý stavební projekt automaticky dosáhne na alternativní financování. Rozhodující je jeho ekonomická životaschopnost, zkušenost developera, hodnota zajištění i realistický harmonogram dokončení a prodeje bytů.
Alternativní kapitál navíc nemusí být levnější než bankovní úvěr. Pro menší firmy může být atraktivní zejména rychlejším vyřízením nebo možností financovat fázi projektu, do níž se banka ještě nechce zapojit. Vyšší náklady na takto získané prostředky ale mohou ovlivnit konečnou rentabilitu výstavby.
Růst projektů znamená i větší rizika
S rozšiřováním alternativního financování současně roste význam kontroly rizik. Investown podle dřívějšího vyjádření svého šéfa eviduje ve vymáhání přibližně 12 až 13 procent investic. Ačkoli taková situace automaticky neznamená definitivní ztrátu peněz investorů, ukazuje, že ani investice zajištěné nemovitostmi nejsou bezrizikové.
Pro developery zůstává klíčové zvládnout financování projektu po celou dobu jeho realizace. Případné prodražení stavby, zdržení při povolování nebo pomalejší prodej jednotek mohou ohrozit schopnost splácet závazky. Problematické může být také refinancování projektu v okamžiku, kdy původně předpokládaný harmonogram přestane platit.
FLOW: Česko bez cizinců nepřežije. Penta staví školu v Uzbekistánu a bude sem vozit zdravotníky, říká partner skupiny Jirků
Další nejistotu přináší připravovaná změna stavebních pravidel. Podle advokáta specializovaného na stavební právo Radka Motzkeho bude mít schválená novela stavebního zákona na budoucí stavební produkci zásadní vliv. Rok 2027 podle něj ještě může být kvůli přechodu na nový systém obdobím nejistoty. Hlavní přínosy reformy, například jednodušší povolování a předvídatelnější rozhodování úřadů, by se mohly projevit až od roku 2028.
Srpnový prudký růst zahajované bytové výstavby každopádně naznačuje, že ochota pouštět se do nových rezidenčních projektů sílí. Zda se tento trend promění v širší oživení celého developerského trhu, však bude záviset také na dostupnosti financování. Právě ta může rozhodnout, jestli současného růstu využijí vedle největších společností také menší a regionální stavebníci.
