Další problém startupu Kodu. Hraje si na realitku, ale potřebná oprávnění nemá
- Firma nabízející investice do minidomků umožňuje také prodej či pronájem pozemků.
- Nedisponuje ale vázanou živností na realitní zprostředkování, což vyžaduje zákon.
- Spolumajitelka Kodu se hájí, že oprávnění nepotřebuje, protože si firma nebere žádnou provizi.
Český startup Kodu, který se zabývá propojováním vlastníků pozemků, výrobců malých modulárních staveb a zájemců o bydlení v minidomcích, v polovině února nečekaně stáhl nabídku na prodej desetiprocentního podílu ve firmě. Z vybraných peněz chtěl financovat rozvoj své developerské části. Poté, co se o veřejně nabízenou investici začala zajímat redakce e15, Kodu s odkazem na hrozbu vysokých smluvních pokut v řádu desítek milionů korun prodej podílu přerušil. Upravuje svou strategii, ale nabídka mohla podle oslovených expertů porušovat zákonnou regulaci o kolektivním investování.
Kodu zároveň podle zjištění e15 aktivně zprostředkovává prodej i pronájem nemovitostí přímo na svých webových stránkách. K nalezení je tam nabídka stovek pozemků, které jejich majitelé chtějí buď prodat, nebo pronajmout. Většinou jsou převzaté z realitních serverů, v dalších případech je zprostředkovatelem prodeje právě Kodu. Ovšem startup nedisponuje potřebnou vázanou živností realitního zprostředkování, kterou zákon k této činnosti vyžaduje. K vázané živnosti je přitom třeba splnit odbornou způsobilost, například vysokoškolské vzdělání v relevantním oboru, kombinaci vzdělání a praxe nebo absolvování profesní zkoušky.
Vlastně kupce spojíme s prodávajícím
„Inzerujeme i pozemky, které nám nabídli přímo jejich majitelé. Mají volný pozemek a osloví Kodu, abychom jim našli kupce. A my jim jenom seženeme někoho, kdo o to má zájem, a vlastně ho spojíme s tím majitelem. A to je celé,“ říká spolumajitelka startupu Jitka Plevová s tím, že Kodu „určitě nedělá realitní zprostředkování“ a funguje prý „podobně jako web Bezrealitky.cz“. Jenže právě služba Bezrealitky.cz, na rozdíl od Kodu, vázanou živností realitního zprostředkování disponuje.
Podle zákona o realitním zprostředkování tuto činnost vykonává každý, kdo aktivně zprostředkovává uzavření smluv o prodeji nebo pronájmu pozemků, tedy nikoli jen publikuje pasivní seznam. Taková firma by tedy měla mít odpovídající živnost. Pokud by šlo jen o technickou platformu pro inzerci bez aktivního jednání a propojení stran, povinnost realitní živnosti by nemusela vznikat. Kodu ale nabízí vedle inzerce i aktivní propojení prodávajícího a kupce, právní poradenství, a dokonce i financování nákupu nemovitosti.
„Obecně platí, že činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření smluv o prodeji nebo pronájmu pozemků, naplňuje znaky realitního zprostředkování ve smyslu zákona o realitním zprostředkování a jako podnikatelskou činnost ji lze vykonávat pouze na základě vázané živnosti Realitní zprostředkování podle živnostenského zákona. Pokud podnikatel takovou činnost vykonává bez potřebného živnostenského oprávnění, dopouští se přestupku,“ tvrdí Kristýna Zirhut, advokátka z advokátní kanceláře Eversheds Sutherland.
Rozhodující přitom není formální označení služby na webových stránkách, ale skutečný obsah činnosti. „Tedy typicky zda jde podstatou o soustavné vyhledávání zájemců a zprostředkování uzavření smluv o prodeji nebo pronájmu pozemků,“ doplňuje Zirhut.
Nechceme provizi, jen nabízíme prověření
Plevová ale odmítá, že by startup Kodu byl realitním zprostředkovatelem, mimo jiné z toho důvodu, že si prý nebere žádnou provizi. Provize ale není podle výčtu v zákoně znakem realitního zprostředkování. Co tedy startup Kodu ze své nabídky pozemků vlastně má, když ne provizi?
„Většinou to všechno stojí na tom, že lidé nemají pozemek, na kterém by si chtěli postavit tiny house. A tak, abychom urychlili ten proces, jsme řekli: ‚Kdo máte pozemek, zkuste inzerovat jeho prodej nebo pronájem u nás na platformě,‘“ vysvětluje dále Plevová. „A zase na druhé straně zájemci o pozemek si u nás mohou zaplatit jeho prověření, my se na pozemek podíváme, stáhneme územní plán, obvoláme úřady, podíváme se, jestli tam skutečně vede cesta, aby ten člověk nekoupil v dobré víře pozemek, na který později tiny house nebudou moci umístit,“ doplňuje Plevová.
Kodu, celým názvem Kodu Living, je společnost s ručením omezeným. Jejím největším společníkem je Romana Voříšková, bývalá PR manažerka Bezrealitky.cz a také spoluzakladatelka Slevomatu, jak o sobě tvrdí na profesní síti LinkedIn. Voříšková v Kodu drží necelých 86 procent, další přibližně 3,5 procenta připadají spoluzakladatelce Jitce Plevové a asi 10,5 procenta drží prostřednictvím společnosti zvláštního určení (SPV) Kodu Firsts dvacítka mikroinvestorů, kteří do startupu vložili peníze na jeho samém začátku v roce 2024. Jednalo se o takzvané FFF (family, friends and fools) investiční kolo, kdy investoři byli z řad blízkého okolí zakladatelky.
Investorům nově slibovaných deset procent mělo být vyčleněno snížením podílu Voříškové a noví společníci měli být standardně začleněni do SPV, které nese pojmenování Kodu Seconds. Do startupu vložil peníze i investiční vehikl JSK Investments Simony Kijonkové. Parametry této investice ale nejsou veřejně známé a JSK Investments je nekomentuje.
