V Plzni roste dům, jaký v Česku téměř neumíme. Developer promluvil o detailech
- Plzeňská skupina Miras staví nedaleko centra západočeské metropole téměř stometrový rezidenční projekt Sisters.
- Šéf skupiny Michal Fictum se účastnil snídaně pro členy klubu Elite15 v rámci konference REsummit, kde popsal detaily projektu.
- Mluvil i o tom, proč se z původně kancelářské budovy stal mrakodrap, proč se vysoké domy v Česku staví tak obtížně a proč považuje nedostatek řemeslníků za časovanou bombu českého stavebnictví.
Když skupina Miras koupila společnost, která vlastnila někdejší hotel Škoda a okolní pozemky v Plzni, součástí transakce byl už rozpracovaný projekt kancelářské budovy. Michalu Fictumovi ale připadal příliš obyčejný. „Říkali jsme si, že by tam mohlo vzniknout něco zajímavého. Začali jsme jednat s architekty a projektanty, jak projekt změnit a dát Plzni novou dominantu,“ popsal Fictum na setkání členů klubu Elite15.
Výsledkem je projekt Sisters, dvě výškové věže u bývalého areálu Škodovky. Původní administrativní záměr se změnil na polyfunkční budovu, v níž mají zůstat jen tři až čtyři podlaží kanceláří a zbytek obsadí byty. Zlomovým bodem při jednání s městem podle Fictuma nebyla jen samotná výška, ale také prvek otevřený veřejnosti. „Nebylo to jen o tom, že nám město povolí zvednout pár pater. Chtěli jsme udělat něco i pro veřejnost. Nahoře vznikne nejvyšší veřejná vyhlídka v Plzni,“ řekl.
Vyhlídka pomohla při jednáních
Vyhlídka vznikne v posledním 26. patře. Právě nabídka veřejného prostoru podle něj pomohla tomu, že se projekt podařilo s městem projednat bez změny územního plánu. Příprava od prvního jednání po začátek stavby trvala zhruba dva roky. „Čekali jsme, že to nebude jednoduché, že budeme narážet na limity vody nebo kanalizace. K mému překvapení to ale šlo celkem rychle,“ doplnil Fictum.
Samotná stavba vysoké budovy je podle něj jiná prakticky ve všech parametrech. Nejdůležitější byla statika a volba konstrukce. V českých podmínkách podle Fictuma vyšel nejlépe monolitický železobeton. Problémem je ovšem nedostatek zkušeností. „Těch budov se tady tolik nestaví. Najít statickou nebo projekční kancelář, která má v Česku s takovou výškou praxi, není jednoduché,“ uvedl developer.
Tým proto sbíral zkušenosti i u jiných českých výškových domů. Zástupci projektu byli například v brněnské AZ Tower nebo v pražském V Toweru. Ze zahraničí zase pochází část know-how pro fasádu. Sisters mají dostat modulový lehký obvodový plášť a podle Fictuma půjde o první takto vysokou budovu s modulovou fasádou v Česku. „Využili jsme zkušenosti firem ze Slovenska, kde se v Bratislavě výškové budovy staví mnohem častěji než u nás,“ řekl.
Hrubá stavba má zabrat přes dva roky. Na přelomu let 2027 a 2028 by měla být budova podle aktuálního harmonogramu dostavěna v plné výši. U opakujících se pater počítá investor přibližně se třemi týdny na jedno podlaží. Stavba využije šplhací bednění i samošplhací jeřáb ukotvený v základech. „Přesun hmot a materiálu je u takové budovy zcela stěžejní. Může stavbu výrazně urychlit, nebo naopak zbrzdit,“ vysvětlil Fictum.
Michal Fictum na snídani klubu Elite15 o svém projektu Sisters
Pražské ceny v Plzni
Odlišnosti se promítají i do ceny. Zatímco průměrná cena nového bytu v Plzni se podle Fictuma pohybuje kolem 120 až 125 tisíc korun za metr čtvereční, v Sisters je to zhruba 170 až 175 tisíc. „Pražáci budou možná překvapení, ale naše cena je hodně podobná standardnímu projektu v Praze. Stavět tenhle projekt v Praze, troufnu si říct, že by cena byla podstatně vyšší,“ řekl. Projekt tak podle něj přitahuje i kupce z Prahy. Aktuálně má prodanou zhruba třetinu prostor, tedy bytů, kanceláří i retailu.
Budova cílí na vyšší standard bydlení, který není v Plzni běžný. V přízemí má být lobby s nepřetržitou recepcí, concierge službou a bistrem. Nejvýraznější součástí má být klubové patro pro obyvatele vyššího standardu. Nabídne bazén s výhledem na Plzeň, fitness, sauny, páru, dětský koutek a vnitřní i venkovní chill zónu. „To je pro obyvatele domu přidaná hodnota,“ popsal Fictum.
Začátky od míchačky
Sám svoji cestu v developmentu popisuje jako začátek „od míchačky“. Po stavební škole nastoupil do soukromé stavební firmy a místo do kanceláře šel mezi zedníky. „Říkali mi: nejdřív si zkus, jaké to je dělat maltu a vozit ji v kolečku, a pak můžeš těm klukům šéfovat. Takže ano, svým způsobem jsem začínal od míchačky,“ uvedl. Právě zkušenost z terénu mu podle něj pomáhá i dnes, kdy je developerem a zároveň má vlastní stavební firmu.
Za jeden z největších problémů českého stavebnictví dnes považuje nedostatek kvalifikovaných řemeslníků. Miras spolupracuje se stavebním učilištěm v Plzni a bere učně na praxe i prohlídky staveb. Podle Fictuma je ale zájem mladých o obor slabý. „Zkušení fachmani odcházejí do důchodu a generační obměna není. Je to velká časovaná bomba řemeslného vzdělávání v Česku,“ varoval.
Kdy se mrakodrap vyplatí?
Ekonomika výškových budov přitom není jednoduchá sama o sobě. Podle Fictuma se zlom nákladů láme někde kolem 12. až 13. patra, kdy se začínají přidávat speciální technologie pro výstavbu i evakuaci. „Stavět výškovou budovu není žádný super mega byznys. U čtyřiadvaceti pater je v tom samozřejmě i prestiž, ale aby to bylo dotované, to určitě ne,“ řekl.
Fictum zároveň tvrdí, že česká města by měla být k výškovým stavbám otevřenější. Podle něj nemusí růst do výšky znamenat nekontrolovanou proměnu panoramatu, ale možnost soustředit vyšší zástavbu do vhodných lokalit a méně zabírat volné plochy. „Každé evropské město, jako je Praha, Plzeň nebo Brno, by mělo mít svoji lokalitu, kde výškové budovy mohou být. Pro návštěvníky je to signál, že město je zdravé, ekonomicky silné a moderní,“ míní.
V Plzni už přitom uvažuje o dalším podobném projektu. Na Borech skupina koupila pozemek, kde připravuje polyfunkční budovu, která by mohla mít až kolem dvaceti pater. Nemá být tak vysoká jako Sisters, ale podle Fictuma by mohla vytvořit další dominantu města. „Je vidět, že plzeňské úřady projekty posuzují individuálně,“ řekl.
Vedle Sisters dokončuje společnost Miras také projekt Triangle Park Plzeň se zhruba 650 byty. Část z nich si chce firma ponechat pro nájemní bydlení, konkrétně přibližně 55 až 60 bytů. Podobně chce postupovat i u dalších vhodných projektů, a to včetně Sisters. „Nemáme cíl, že bychom do určitého roku chtěli mít stovky bytů v rámci portfolia nájemního bydlení. Vychází to z konkrétních projektů. Když to technicky lze, necháme si ucelený blok a budeme ho spravovat,“ dodal Fictum.
