Od zednické lžíce k mrakodrapu. Kdo staví v Plzni jeden z nejvyšších českých domů?
- V Plzni roste mrakodrap Sisters, téměř sto metrů vysoká dominanta města.
- Dvě věže propojené „krčkem“ nabídnou byty, kanceláře a unikátní výhled na město i Alpy.
- Developer Michal Fictum v rozhovoru pro e15 magazín vysvětluje, proč je pro něj osobní přístup k lidem a znalost lokality klíčová.
Když developer Michal Fictum poprvé přinesl na plzeňský magistrát návrh nového mrakodrapu sisters, v místnosti zavládlo ticho. Někteří úředníci a politici jeho plány považovali za vtip. Dnes už blízko centra města roste stavba, která téměř dosáhne výšky katedrály sv. Bartoloměje.
Michala Fictuma teď často potkáte na staveništi. Mezi ocelovými profily, pod takzvaným samošplhacím jeřábem. V reflexní vestě a s helmou na hlavě kontroluje svůj zatím největší projekt, plzeňský mrakodrap Sisters. Usmívá se, i když se mu ve tváři občas mihne napětí. Blíží se chvíle, kdy se stavba začne odlepovat od země, a to je moment, na který každý developer netrpělivě čeká. Firmy v Česku nemají mnoho zkušeností s vysokými stavbami a Fictum v Plzni staví téměř stometrovou příští dominantu města.
Dvě věže propojené krčkem
Z hlubin rozlehlé stavební jámy se do výšky vzpíná jeřáb, který zatím jako solitér dohlíží na dění pod sebou. Ze střechy vedle stojícího hotelu Škoda je v tuto chvíli vidět celé staveniště i centrum Plzně jako na dlani. „Teď stojíme zhruba ve třetině výšky, které věže dosáhnou. Jsme přibližně v úrovni desátého patra, mrakodrap jich bude mít až 26,“ popisuje developer Michal Fictum.
„Samošplhací jeřáb bude postupně růst tak, jak budou přibývat patra, až do výšky 120 metrů, a bude proto patřit k nejvyšším v Česku. Je pevně zakotvený v základové desce a umožní rychleji pokrýt více podlaží, což významně zkrátí dobu výstavby,“ vysvětluje s pohledem upřeným na staveniště, kde se neustále pohybují dělníci.
Většina prací se ještě odehrává pod povrchem, kde vznikají dvě podzemní patra garáží. Nad terén zatím vystupují především štětovnice, ocelové profily, jež vytvářejí souvislou stěnu v obrysu budoucího půdorysu a zajišťují stavební jámu proti sesuvu půdy i průsaku vody.
Plzeňský mrakodrap budou tvořit dvě věže vysoké 94 a 83 metrů, propojené společným krčkem. Podle architekta Václava Ulče symbolizují objímající se sestry. Jména Lily a Dory napovídají proč – patří dcerám developera. „Dvě osobnosti, dvě individuality, ale jeden celek,“ vysvětluje Fictum s tím, že projekt vznikl z přesvědčení, že i rezidenční bydlení může nabízet emoci, symboliku a lidský rozměr. A nemá to zdaleka být jediný osobní otisk. „Na zdi v přízemí vedle recepce bude do betonu vlitý erb šlechtického rodu Fictumů,“ dodává s odkazem na své příjmení.
Rod původem z Durynska, k němuž se Fictum hlásí, se na české území dostal v polovině 15. století a vlastnil rozsáhlé majetky hlavně v Podkrušnohoří. Jeho českou větev symbolizuje černý kmen ve zlatém poli. Rostou na něm tři plody, pravděpodobně jablka.
Začalo to ve dvanácti
Michalu Fictumovi bylo asi dvanáct let, když s babičkou rekonstruoval chatu u Borské přehrady. „Tehdy jsem poprvé vzal do ruky zednickou lžíci a pracoval s maltou. Řekl jsem si, že chci stavět. Nepřemýšlel jsem ještě o roli developera, chtěl jsem být zedníkem, ale už tehdy jsem věděl, že se budu pohybovat ve stavebnictví,“ popisuje.
Vystudoval střední stavební školu a poté nastoupil do soukromé stavební firmy. Protože neměl praxi, začínal skutečně od lopaty v zednické partě. „Dělal jsem všechno, co bylo potřeba,“ vzpomíná.
Chtěl ale vést lidi, číst stavební plány a věnovat se výstavbě odborně. „Proto jsem z firmy odešel a nastoupil do společnosti Dvořák, kde jsem pracoval na stavbě hangáru na pražském letišti,“ vysvětluje svůj přesun do Prahy. „Tam jsem se dostal na pozici políra a začala moje další profesní etapa. Postupně jsem se stal stavbyvedoucím a později jsem přešel do jedné plzeňské firmy, kde jsem pracoval jako výrobní ředitel,“ popisuje.
Vedl práce zaměřené na sanace betonových konstrukcí a speciální průmyslové podlahy, dokud nepřišel impulz pracovat na sebe a založit si vlastní živnost. Mezi jeho první zakázky patřily údržbářské práce pro České dráhy. Následně přišly poptávky na zateplování nebo opravy domů. „Spočítal jsem zakázky, našel si spolupracující řemeslníky a začali jsme pracovat. A pokud stavíte dobře, máte stále více zákazníků, ti se vracejí a chtějí další práci. Začnou přicházet reference, ozývají se lidé, které jste nikdy předtím neviděli. Poptávky přibývají a tlak roste. V určitém momentu se to zlomí a chcete mít vlastní firmu,“ popisuje cestu k rodinné společnosti Miras.
A byl to opět trh, jenž ho přirozeně posouval dál. S růstem firmy přicházela nutnost orientovat se v dalších oborech, byznysu, legislativě, jednat s veřejnými institucemi. A to vyžaduje odborníky. „S tím souvisí třeba i certifikace ISO v rámci veřejných zakázek, pro kterou musíte splnit řadu podmínek. Každý podnikatel má svůj limit. Někdo se v určité fázi zastaví a řekne si, že mu to stačí. Mě to ale pořád bavilo, a proto jsme šli dál,“ konstatuje Fictum.
Že na své začátky Fictum nezapomíná, připomíná jeho sestra, která se stala jedním z prvních zaměstnanců rodinné firmy, do níž Fictum pozval i rodiče, a je pro něj důležitou oporou dodnes. „Odráží se to v jeho přístupu k lidem na řemeslných pozicích. Ke každému přijde, mluví s ním a rozumí jeho práci, protože si tím sám prošel a má pro to vzdělání i zkušenosti,“ přibližuje Monika Karhan Fictumová, která je ve firmě už přes patnáct let a zodpovídá za agendu přípravy a administrace veřejných zakázek.
Z neúspěchů jsme se poučili
Zpočátku se ne vždy dostavil úspěch. Konkurence měla více zkušeností i referencí. „Někdy si nás nevybrali kvůli ceně, jindy kvůli menším zkušenostem s předchozími zakázkami. Občas v nabídce chyběl dokument nebo podpis. I neúspěchy jsme si prošli a učili se z nich,“ přibližují sourozenci Fictumovi.
Firma začala postupně zvyšovat obrat i počty zaměstnanců. Dnes jí ročně projdou stovky milionů korun, zaměstnává přibližně 70 kmenových pracovníků a spolupracuje se 120 externisty. Na stavbách pro ni pracují další stovky lidí od subdodavatelů. Dodnes platí, že Fictum všechny své kmenové zaměstnance zná osobně. „Při aktuálním počtu lidí je to zvládnutelné. Pokud bychom měli během pár let 200 zaměstnanců, už by to možné nebylo,“ říká s dovětkem, že si přeje osobní přístup ve firmě zachovat.
Helmu a vestu proto nasazuje často. „Když mi obkladač nebo instalatér řekne, že něco nefunguje, mám přímou informaci. Pokud mi pak někdo z jejich vedení tvrdí něco jiného, mohu se opřít o reálnou zkušenost z terénu,“ zdůrazňuje. Na druhou stranu připouští, že pokud by přišla příležitost ke smysluplné fúzi s firmou, jež by zapadala do portfolia a měla několik desítek zaměstnanců, bude ji zvažovat. „Pokud by to dávalo strategický smysl, posuneme se dál. Nechci ale růst samoúčelně,“ uvažuje.
Vysvětluje, že v posledních letech, kdy firmy bojují s nedostatkem pracovní síly, nabývá znovu na významu model stavebních podniků s vlastními řemeslníky. „Pokud subdodavatel selže nebo je potřeba dohnat termín, můžete nasadit vlastní lidi. Když situace hoří, máte čím hasit. Pokud by se například objevila kvalitní parta klempířů nebo obkladačů, mám o ně okamžitý zájem. Zkušené firmy vědí, že za pár let budou rády, že takové lidi mají,“ míní.
Z původně zakázkové stavební firmy se postupně vyprofilovala společnost, která se vedle soukromého sektoru prosadila také ve veřejných zakázkách v rámci Plzeňského kraje, od menších akcí až po projekty za 150 milionů korun. V roce 2017 postavil Michal Fictum svůj první administrativně-výrobní areál v Plzni-Křimicích, kde rozjel rovněž vlastní zámečnickou dílnu. Zároveň koupil firmu Alufores, jež vyrábí stavební hliníkové prvky. Tehdy dozrál čas se posunout. Společnost se rozhodla začít stavět vlastní developerské projekty.
Podle Fictuma pomohla zkušenost generálního dodavatele pro jiné developery. „Stavěli jsme rezidenční projekty a viděli celý proces. Výstavba je pro generálního dodavatele ekonomicky velmi citlivá. Developer tlačí na cenu i termín, soutěží více firem a marže jsou napjaté. Řekli jsme si, že máme tým i know-how, tak to zkusíme sami,“ vysvětluje.
Jenže přišel neúspěch. Jeden z projektů se příliš nepovedl, podle Michala Fictuma kvůli nevhodné lokalitě. Developerská část firmy si proto dala pauzu.
Novým odrazovým můstkem se stala obytná zóna ve Zruči u Plzně. Fictumovi se opět potvrdilo, že úspěšný projekt otevírá další dveře. Firma začne s pěti rodinnými domy, pokračuje deseti, dvaceti, třiceti. Čím více je v lokalitě vidět, tím méně musí aktivně vyhledávat nové příležitosti.
Nabídky začaly přicházet samy
„Nemusíte dohledávat vlastníky na katastru a obvolávat je. V určité fázi začnou nabídky přicházet samy,“ konstatuje. Poslední akvizice pozemků společnost dotáhla přímo na doporučení, například od bank nebo přes osobní kontakty. „Když si sednou podmínky, projekt je domluven bez veřejného tendru.“
Podobně začal také příběh vznikajícího mrakodrapu Sisters. Firma nejprve koupila za 200 milionů korun společnost, která vlastnila někdejší věhlasný hotel Škoda z roku 1967 a přilehlé pozemky včetně rozpracovaného projektu se schválenou kancelářskou budovou.
Původní projekt se ale Fictumovi zdál příliš strohý a architektonicky nezajímavý. Začal proto jednat s magistrátem. Město však jeho návrh nejprve považovalo za vtip. „Když jsme tam poprvé přinesli materiály, nastalo krátké ticho. Říkal jsem si, že jednání bude rychlé. Nakonec se ale debata rozběhla i díky architektovi Václavu Ulčovi, který je v Plzni známý svou prací,“ vypráví.
A nešlo jen o několik pater navíc. Věže jsou součástí širšího urbanistického konceptu Polyfunkčních domů Chelčického. Kromě mrakodrapu a čtyřpodlažního parkovacího domu zahrnuje projekt také nižší bytový dům a rekonstrukci zmíněného hotelu. Ten se během tří let, kdy by měly vyrůst také věže, promění ve čtyřhvězdičkové ubytování. Provozovat jej bude řetězec Best Western.
Developer diskutoval se zástupci města o limitech projektu, jeho funkčnosti i zapojení do lokality. Ke kompromisům byly otevřené obě strany. Výhodou podle Fictuma je, že úřady v Plzni přistupují k výjimečným stavbám individuálně. Ani omezení daná územním plánem nemusejí znamenat automaticky negativní reakci. „To neznamená, že schválí vše, co navrhnete, ale samotná možnost otevřené debaty je velkým přínosem,“ zdůrazňuje.
Alpy na dohled?
Diskuze nezabrala ani dva roky a nastavila základní mantinely. Věže nesmějí přesáhnout 102 metrů, tedy výšku plzeňské katedrály sv. Bartoloměje. Kromě patnácti tisíc metrů čtverečních bytů, kanceláří a obchodů získá město také veřejnou vyhlídku v nejvyšším patře budovy, odkud prý bude možné za dobré viditelnosti dohlédnout až na Alpy.
Tím to ale nekončí. Michal Fictum se považuje za plzeňského patriota a například fotbalový klub Viktoria Plzeň je pro něj srdeční záležitostí. „Proto jsme na vrchol budovy navrhli čtyři stožáry symbolizující čtyři řeky, které se v Plzni stékají. A když klub odehraje významný nebo mezinárodní zápas, tyto stožáry se rozzáří červeně a modře a promění budovu v symbolický městský maják,“ plánuje developer.
Do prodeje šla zatím třetina ze 175 bytů. Téměř polovinu z nabídnutého množství si už zákazníci rezervovali. A nejde jen o Plzeňany. „Výškových budov je v Česku málo, poptávka je silná,“ konstatuje.
Průměrná cena bytu v projektu odpovídá podle něj spíše nižšímu standardu novostaveb v Praze, začíná zhruba na šesti milionech korun. Fictum vypočítává, že pokud by stavěl v Praze, mohl by si při podobných nákladech dovolit nasadit mnohem vyšší ceny bytů. Pro část Plzeňanů to může být i tak sice vysoká částka, developer ji však hájí vysokým standardem, který v regionu zdaleka neznají. K němu bude patřit i možnost ovládat všechny služby v budově přes jednu aplikaci, kterou vytvoří společnosti Loxone.
Na pár kliknutí si tak obyvatelé nastaví například inteligentní vytápění nebo zarezervují prostory exkluzivního klubového patra pro rezidenty, jež nabídne relaxaci, zázemí pro práci i komunitní život. V takto velkém rozsahu bude platforma od Loxone v Česku využita poprvé.
Jak bude vypadat plzeňský mrakodrap Sisters?
Kdy přijde další mrakodrap? Na to Fictum odpovídá, že si to rozmyslí, až dostaví tento první. „Možná to bude znít překvapivě, ale stavět výškovou budovu není automaticky nejvýhodnější byznys. Je to prestižní projekt, ale přináší specifické náklady, technologickou náročnost a administrativní zátěž,“ říká. Připouští ale, že to zřejmě nebude jeho poslední výšková stavba. Pokud by se objevila podobná příležitost a ekonomicky by dávala smysl, nebránil by se.
Další plány už leží na stole
Dosud postavil přibližně 1200 bytů v hodnotě přes šest miliard korun a další jsou v přípravě. Tři aktuální projekty by mohly přinést zhruba tisíc nových bytů. Současně plánuje rozšířit sídlo firmy v Křimicích o moderní a udržitelnou budovu pro developerskou část společnosti. A na stole se mu vrší další plány. Prozatím má ale v hledáčku jen Plzeň.
„Development je velmi citlivý na znalost místního prostředí. Pokud lokalitu dokonale neznáte, je to obrovské riziko,“ upozorňuje Michal Fictum. „Pokud bychom někdy vstoupili do jiného města, tak jedině s místním partnerem, který zná poměry a procesy,“ uvažuje s tím, že v úvahu by připadalo pouze jedno velké město – z Plzně tam vede dálnice.
