České reality se nedají kupovat za rozumné ceny. Atraktivní je Varšava, říká šéf CPI Němeček | E15.cz

České reality se již nedají kupovat za rozumné ceny. Atraktivní je Varšava, říká šéf CPI Němeček

Adam VáchalJaroslav Krejčí

Sdílet na Facebook Messenger Sdílet na LinkedIn
Vstoupit do diskuze
1

Až nečekaně hladce prošla realitní skupina CPI Property Group miliardáře Radovana Vítka pandemickou krizí. Jeden z největších vlastníků komerčních nemovitostí vykázal v pololetí rekordní hospodářské výsledky a díky rozsáhlým investicím v řádech stovek milionů eur navýšil hodnotu svého nemovitostního portfolia o devět procent na 11,2 miliardy eur. V rozsáhle expanzi plánuje skupina pokračovat. Bude se však odehrávat převážně v zahraničí. "Český trh je specifický tím, že se zde moc neprodává. Vlastníci zde drží svůj majetek a obrátkovost je obecně malá. Co se navíc objeví na trhu, to se okamžitě prodá. Nedá se tady moc nakupovat za atraktivní nebo rozumné ceny," říká v rozhovoru pro E15 generální ředitel CPI Property Group Martin Němeček.

Navzdory dopadům pandemie koronaviru jste v pololetí opět vykázali rekordní čísla. Jak se vám to podařilo?

Daří se nám kontinuálně růst. To, že jsme takto prošli pandemií, má v zásadě dva důvody: naše portfolio je kvalitní a diverzifikované. Hotely sice byly z velké části uzavřené, ale tvoří pouze sedm procent našeho portfolia. Obchodní centra a retail činí 22 procent, z toho ale přibližně polovina prodejen zůstala i v době lockdownu otevřená. Jednalo se například o lékárny, drogerie či supermarkety, kterým navíc rostl obrat. Díky tomu, že jsme našim nájemcům poskytli výrazné slevy, se prodejcům podařilo složitou situaci přečkat. Dneska už opět vidíme návrat lidí do nákupních center. Sice jich ještě stále nechodí tolik jako dříve, ale zato více utrácejí. V případě kanceláří a rezidenčních projektů jsme problém neměli vůbec.

Nastartovala pandemie trend práce z domova? Budou podle vás lidé i do budoucna docházet méně do kanceláří?

Nemyslíme si, že se to stane v našem středoevropském regionu. Jiná situace ale může panovat v Praze a jiná například v Londýně. Rozhodovat bude mentalita. V Česku pozorujeme, že lokální firmy své zaměstnance vracely do práce hned, jak to bylo možné. Zahraniční firmy k tomu naopak přistupovaly většinou postupně formou různých rotačních systémů. Podle mě, pokud chcete udržovat firemní kulturu a školit nové lidi, tak to nejste schopný dělat online. My kancelářskému trhu věříme. Možná dojde k jinému vnitřnímu uspořádání prostor, ale že by najednou nebylo pro kanceláře využití, to nepředpokládáme. Ostatně, když se podíváte na hustotu kanceláří na počet obyvatel v západní Evropě, tak střední a východní Evropa je stále poddimenzovaná. Naše ekonomika se stále netransformovala z průmyslu do terciálního sektoru. Přesun do kanceláří nadále probíhá.

Jaká část vašeho portfolia se během pandemie ukázala jako vůbec nejodolnější?

Nejméně problematická byla rezidenční část. 

Takže nájemníci vám neodcházeli hromadně do levných bytů, které se na trhu objevily poté, co pandemie zmrazila byznys krátkodobých pronájmů...

To se opravdu nestalo. V případě našeho rezidenčního portfolia zaznamenáváme kontinuální nárůst. Je to dáno hlavně tím, že do bytů neustále investujeme. Dnes už se nacházíme ve fázi, kdy jsme u větší části našich rezidenčních nemovitostí provedli nejnutnější opravy, vyměnili okna a postupně provádíme zateplení. Současně investujeme také do interiérů jednotlivých bytů. Instalujeme nové kuchyňské linky, vymalováváme a postupně zvyšujeme standard. 

Bytová krize: Proč jsou v Česku tak drahé byty a nájmy?

Tuzemský realitní trh nyní hodně sází právě na nájemní bydlení. Přibývá developerů, kteří tvrdí, že přestanou část projektů rozprodávat po jednotlivých bytech a začnou celé bytové domy nabízet investičním fondům, které budou mít výnos z pronájmu. Je to podle vás budoucnost?

Ano, už se to děje, je to realita. V minulosti mělo nájemní bydlení vždy nízkou návratnost, malé “yieldy”. Jelikož se ale peníze staly extrémně levnými, tak to v zásadě umožnilo, že i nájemní bydlení si na sebe vydělá. V minulosti tohle bylo v zásadě nemyslitelné. Proto až na výjimky každý developer prodával byty konečným uživatelům, nikdo si na nájemní byty nechtěl půjčit. Dnes je však situace jiná. Nedostatečná výstavba navíc žene hodnotu nemovitostí nahoru, a tak i kupec nájemního bytu očekává od své investice kapitálové zhodnocení. To jsou faktory, které z investic do nájemního bydlení dnes vytváří jednoznačný trend. 

Nemůže tento trend nyní narušit růst sazeb?

Ano, je pravda, že růst korunových sazeb může toto narušit. 

Ovlivní trend nájemního bydlení do větší míry i váš byznys?

My samozřejmě také zvažujeme, jestli si nenechat některé projekty čistě k pronájmu. Ale pokud chcete mít nájemní byty, musíte tomu od začátku celý projekt uzpůsobit. Jinak se totiž byty prodávají a jinak pronajímají. Například u bytů 4kk je poměrně vysoká poptávka po koupi, ale nízká na pronájem. 

Bylo by pro vás zajímavé se z pozice investora spojit s jiným developerem, který by pro vás postavil nájemní byty? Nebo je to pro vás zbytečná oklika...

Máme tolik pozemků, že si to můžeme udělat sami pro sebe. Proč jsme to dosud nedělali, byla právě nízká výnosnost těchto projektů. Bylo pro nás lepší se zaměřit na komerční nemovitosti s vyšší výnosností. Ale jelikož se nyní situace mění, tak skutečně zvažujeme, že si některé rezidenční projekty necháme na pronájem.

Takže, kdybychom z toho chtěli teď udělat senzaci, řekneme: v CPI končí éra kanceláří a začíná doba nájemních bytů... 

Přístup k veškerému digitálnímu obsahu

Předplatit E15 Premium