Investor Raška kreslí golfovou mapu Prahy. Máme už pokryta rozvojová území, říká

Společnost Prague City Golf, která patří do portfolia investiční skupiny Natland, má v současné době tři resorty, tím posledním, který přibyl, je zatím Rohan, vedle dřívějších Vinoře a Zbraslavi. Proč jste se do oboru pustili a co pro vás osobně znamená?

Když se podíváte na registrované golfisty, dvě třetiny z nich jsou v Praze a středních Čechách. Rozhodli jsme se proto být jen v rámci hlavního města, i proto, že já osobně úplně nevěřím na nějakou silnější byznysovou roli mimopražských golfových resortů.  Ono je to složité i s golfem jako samostatným aktivem. Myslím, že pokud má fungovat, tak v širším pojetí trávení volného času v zázemí města, a to pro celé rodiny, páry, aktivní jednotlivce. Poměrně dlouho jsme hledali ten správný model, jednotlivé aktivity začínáme postupně nabalovat a je jasné, že postavené jen na golfu samotném to být nemůže.

Víno a golf v hlavní roli aneb odpočinek od byznysu nedaleko hranic

e15 a byznys

Jakou tedy máte strategii?

Máme pokryté dostupné části města na okraji, v rozvojových územích – Rohan se záměrem parku Maniny, Vinoř a speciálně jde o Zbraslav, respektive Lipence. Původní majitelé areálu historicky dokonce pracovali v rámci území s myšlenkou, že vznikne další osmnáctijamkové hřiště, ale to jsme následně přehodnotili jako ne úplně potřebné. Místo jsme nechali pod dozorem odborníků deset let žít svým životem, aby si ho příroda vzala zpátky. A teď v tom území začínáme například budovat projekt nazvaný Jezero.  

Jak bude Jezero fungovat?

Je to úžasných zhruba deset hektarů přírody s vodní plochou, kde chceme nechat trávit rodiny z města svůj volný čas. K dispozici bude například off-gridové ubytování, sportovní vyžití, gastronomické služby, různé moderované programy. Vždy v tom může být něco společného se sousedním golfovým areálem, ale ne nutně. Musí to být všem otevřená platforma pro aktivní trávení času v přírodě, a to nejen pro rodiny, ale do budoucna třeba také pro firemní teambuildingové aktivity.

Zbraslav i území na Rohanském ostrově, kde máte rovněž golfové aktivity v podobě městského tréninkového areálu, zahrnul pražský institut plánování do širších plánů přírodních parků. Nejste tam v kolizi?

Naopak. Co se týká Zbraslavi a projektu Soutok, jsme jako členové společné pracovní skupiny jeho integrální součástí. Projekt Maniny na Rohanu, kde funguje driving range, má oproti Soutoku trochu zpoždění, ale i tady jsme aktivní v komunikaci s městskou částí. Jde nám o to, aby golf nebyl obrazně řečeno za zdí, ale aby byl součástí toho projektu.

Rohan tedy bude jaký?

Nejde jen o Rohan, ale obecně o náš přístup k areálům. Postavili jsme kolem nich tým, který má velký akcent na udržitelnost. Tedy na efektivní nakládání s vodou, šetrné energie a podobně. Rohan je ideální místo pro jakýsi mítink point, setkávání ve městě a přitom v přírodě, i tak projekt Maniny navrhla vítězná skupina architektů. Vede tam cyklostezka, lidé by se měli mít kde zastavit, odpočinout si, ochutnat zajímavou gastronomii, vyzkoušet si venkovní sporty typu pétanque, kuželky nebo koneckonců i ten golf. Nesmí tam však být bariéra typu „nemám vlastní hole“ či „nejsem dost dobře oblečený“. Všechno by mělo být k dispozici. Rohan, nejen svou polohou a nejen on, má bezesporu potenciál přilákat na nějaká větší setkání korporátní klienty.  

Vy sám ale moc golf nehrajete. Plánujete to změnit?

Golf jsem hrával, ale nemám na něj dost času. Možná letos si devítku někde obejdu, ale na členství v klubu to není. Ani bych ho nevyužil. Jsem přesně ten typ hráče, kterým chceme naše aktivity otevírat. Půjčím si hole na recepci a jdu v kraťasech. Handicap určitě honit nebudu a půlku času budu spíš u jezera na rybách, zaběhám si po stezce nebo si sednu v nějaké kreativní dílničce s dětmi.  

Jak se Prague City Golf daří po finanční stránce? V roce 2022 to byla podle účetní závěrky spíše nákladová část vašeho portfolia, nepletu se?

Je hodně důležité, co měříte. Máme práva k užívání nebo vlastnictví pozemků, které se zhodnocují, zároveň robustně rosteme v členské základně, což jsou řekněme dlouhodobé parametry, jež slibují nějaký výnos. Také nejde jen o jednu entitu. Firem tady máme zapojených víc včetně zapsaných spolků a podobně. Navíc počítáme desítky tisíc průchodů areály, se kterým můžeme čím dál efektivněji nakládat. Čili když se na to díváme jako na celek, ekonomiku v něm vidíme poměrně silnou.

Raškova německá sázka na kamionový kartel vychází. Má první soudní úspěch

Byznys

Natland nabídl na trhu až pětileté dluhopisy. Jaký je o ně zájem při výnosu 7,75 procenta ročně?

První fáze emise v objemu tři sta milionů korun byla velmi rychle pryč, připravujeme druhou o stejném objemu. Myslím, že je slušným vychováním u investiční skupiny naší velikosti, abychom se o svůj úspěch podělili. Řada investorů, kteří kupují naše bondy, s námi následně investuje do fondů, takže od nás mají plný servis. Nicméně stále opakuji, že dluhové nástroje uplatňujeme s velkou rozvahou. Naše politika je postavená na tom, že držíme silný podíl vlastního kapitálu.  

Hlavním důvodem emise je developerský projekt v Kladně? 

Zdaleka ne. Důvodem je růst investic jako takový. Můžete mít pocit, že současná emise je poměrně velká, proti tomu však stojí růst aktiv skupiny, takže i když ta suma vypadá robustně, pořád držíme stejné proporce. Čili kdybychom nerostli jako celek na úrovni aktiv, tak bychom si nenabírali takovou část dluhopisového financování.  

Proč jste se do kladenského projektu pustili?

Věříte, že se Kladno stane předměstím Prahy? Protože těchto 620 bytů je váš první projekt mimo hlavní město. Opravdu je to otázka toho, čemu věříme. Jsme přesvědčeni o evoluci v bydlení, podle mě nastane zásadnější změna v tom, jak lidé k bydlení přistoupí. Nebude to jen Praha a pak žádné alternativy.  Když třeba vezmu mladé lidi po škole, může nastat čas, že nebudou mít šanci získat hypotéku na třicet let bez vlastního kapitálu. To vytvoří velký prostor pro nájemní bydlení. Stejně tak věříme, že část lidí zdaleka nemusí bydlet nutně v Praze, už jen proto, že v Praze je to objektivně dražší. Také jsme přesvědčeni, že zajímavé investiční lokality musejí mít nějakou logistiku, dobré dopravní spojení. Kladno všechny tyhle parametry, i vzhledem k novému železničnímu napojení na letiště a Prahu, splňuje.   

Takže jde o první, ale ne poslední výsledek téhle developerské strategie?

Sledujeme rozvoj dopravní infrastruktury i strategie státu v téhle oblasti. Věřím, že napícháme vlaječky i na další místa, která doplní náš development v Praze.   

Kdy se ten projekt začne rodit?

Myslím, že jsme teď někde v horizontu dva roky a víc.  

Čím vás realitní investice zaujaly? Ptám se také kvůli vaší aktivitě se Stanislavem Gálikem, s nímž jste loni v létě rozjeli novou společnost s názvem Pretty Good Company a od té doby jste na základě datové analýzy nakoupili a prodali vyšší desítky bytů. Jak to funguje?

Je to pro nás dobrý „proof of concept“. Chceme si na malém vyzkoušet, jestli by to fungovalo ve velkém. Vždycky když jdeme do něčeho nového, chceme mít dobrá data. Otevřít si titulní stránku novin je fajn, ale trh má své detaily, speciálně second hand market v realitách. Máme projekt, který s daty umí pracovat velmi dobře, třídit je, interpretovat, automatizovat. Zatím má ambici dělat stovky transakcí ročně. My na něm hodláme otestovat datovou analýzu, vytvořit si časovou řadu a na základě toho se rozhodnout, jestli koncept otevřít dalším investorům, zda s ním vstupovat jiný trh a podobně.  

Jak to v praxi funguje?

Analyzujeme trh starších bytů a trendy v něm. Potom sledujeme odchylky a ty se snažíme využívat pro naše akvizice nebo je používáme jako data, jimiž vybavujeme naše makléře, kteří se pak rozhodnou. Odchylky bývají v řádech jednotek procent, nemusí být nutně větší, ale dávají dobré datové podklady.   Ten model je možné replikovat i za hranice? Zatím je to opravdu jen zkouška, ale pokud bude uspokojivě fungovat, můžeme s ním jít ven, licencovat ho nebo na tom nějak investičně participovat.  

Jednou z aktuálních věcí je miliardový výprodej realitního portfolia fondu Nova Real Estate. Vy máte ve fondu zástavní právo, jež na vás přešlo od J&T Banky zhruba za půl miliardy. Jak to tam vypadá s uspokojením pohledávky? Našel správce fondu kupujícího pro celý balík nemovitostí?

Jsme věřitelem a není úplně fér, respektive nepřísluší nám z této pozice toto komentovat. Obecně jsme přesvědčeni o tom, že by bylo nejlepší mít co nejsolventnějšího investora s co nejlepší nabídkou, na druhou stranu musíme chápat, že v situaci, kdy nemáte na výběr, se nerozprodává portfolio z komfortní pozice. Pokud vím, trendem je prodat ty nemovitosti jako balík a věřím, že to povede k dobrému konci. Každopádně naše pozice je dobrá, zajištěná.      

Mapa golfového byznysu   

Tuzemští miliardáři přidávají své značky na golfovou mapu v zemi. Vedle Natlandu Tomáše Rašky, který má v portfoliu už tři hřiště, se schyluje k nejméně dvěma zajímavým byznysovým příležitostem. Na straně prodávajícího stojí český stát.  

• Česká republika

Státní úředníci mají nyní starosti s tím, jak se zbavit dvou zainvestovaných golfových areálů. První z nich je u zámku Štiřín. Zámek i s areálem je na prodej nejméně za 3,3 miliardy korun, aukci stát naplánoval na září. Při správě hřiště je však důležitý čas. Chátrání může způsobit milionové škody. To se bohužel Štiřínu stalo, jeho jamky by kvůli tomu dnes golfista hledal jen stěží. Druhé hřiště, Lipiny na Karvinsku, je dědictvím po OKD a má větší štěstí – ministerstvo financí ho stále provozuje, byť je podle médií ztrátové. Zajímavostí je, že zčásti stojí na pronajatých pozemcích. Převážnou část z nich vlastní miliardář Zdeněk Bakala skrze svou firmu Asental Land.   Jiří Šimáně Vybudoval hřiště Albatross u Vysokého Újezda jihozápadně od Prahy. Hřiště je dílem architekta Keitha Prestona a odehrálo se na něm devět ročníků prestižní D+D Real Czech Masters.  

• Petr Dědek

Tento miliardář se zálibou ve sportu, pod nějž patří hokejové Pardubice, je golfovým promotérem a mužem určujícím pulz tuzemského golfu. D+D Real Czech Masters se nekoná letos na Šimáněho Albatrossu právě proto, že se s ním byznysově rozešel. Podle Hospodářských novin by se Dědek mohl stát majitelem vlastního golfového areálu.  

• Karel Pražák

Miliardář a developer, nový majitel mediální skupiny Mafra. Do jeho portfolia spadá i ne zcela dotažený developerský projekt Oaks Prague, za nímž stáli britští manažeři s ruskými penězi. Součástí projektu je hřiště od architekta Kylea Phillipse, jediné v Česku s licencí PGA National. Právě tam letos D+D Real Czech Masters míří a právě o něm Dědek s Pražákem podle HN jednají.  

• Igor Rattaj

Provozovatel skiareálů v Česku i v zahraničí převzal provoz golfového hřiště v Ostravici. K němu se krátce poté přidal i brněnský golfový areál Kaskáda zakladatele a strojírenského byznysmena Vladimíra Plašila. Rattajova skupina TMR touto strategií sleduje rozprostření svých aktivit i mimo zimní resorty.  

• Vratislav Randa  

Spolumajitel největší tuzemské sázkové kanceláře Tipsport a vášnivý hráč golfu. Tipsport díky němu patří mezi významné sponzory tohoto sportu u nás. Randa figuruje pravidelně poměrně vysoko v žebříčku nejlepší stovky golfistů mezi byznysmeny.  

• Rudolf Ovčaří

Bývalý spolumajitel České zbrojovky a jedna z klíčových postav privatizace Třineckých železáren, nyní investor. Patří pod něj areály v Písku či v Ústí nad Labem.

Prague City Golf 

• Lídr golfových aktivit v Praze, pod jehož značku spadají dvě osmnáctijamková mistrovská hřiště Zbraslav a Vinoř, součástí je také městský driving range (DR) na Rohanském ostrově.  

• Na téměř dvou stech hektarech na jihozápadním a severovýchodním kraji Prahy jsou k dispozici areály s plnohodnotnými osmnácti jamkami, cvičnými a tréninkovými plochami, DR, službami akademie v každém z resortů včetně Rohanu a s moderním zázemím kluboven s restauracemi. 

• Koncepce areálů sahají k volnočasovým resortům s dalšími možnostmi trávení aktivního volného času pro celé rodiny i firemní klientelu od sportování po pohyb v přírodě, zážitkové aktivity a podobně.