V Izraeli starostové nové byty chtějí, přinášejí jim peníze. V Česku to někdy znamená náklady navíc, říká šéf Horizon Holdingu

Ceny nemovitostí vzrostly v posledních letech na víc než dvojnásobek. To na první pohled nevypadá příliš zdravě, je ale třeba podívat se i na to, kde před pár lety byly. „Ceny, které tady před patnácti lety panovaly, byly v porovnání s jinými zeměmi a městy v regionu extrémně nízké. Nikde jinde se byt za dva miliony korun koupit nedal,“ vysvětluje Yishay Furman, šéf Horizon Holdingu.  

Jaké pro vás byly poslední roky na pražském realitním trhu?

Byly poměrně zajímavé. Když začala pandemie, na trhu panovala nejistota, protože nikdo nevěděl, co čekat. Nakonec se ukázalo, že to pro český rezidenční trh bylo možná nejlepší období za posledních dvacet let. Lidé chtěli nové bydlení, nebo alespoň rekonstruovali, přesouvali se z menších bytů do větších, na trhu bylo hodně pohybu. Potom přišla válka na Ukrajině, která přinesla výrazný propad prodejů, navíc dramaticky vzrostly náklady na výstavbu a řada nových projektů se zastavila. To trvalo asi dva roky, potom se trh přizpůsobil nové situaci a prodeje zase vzrostly.

Kolik bytů teď prodáváte?

V dobách největšího propadu jsme prodávali do 150 bytů ročně, teď je to až 200. Hodně záleží na tom, kolik jednotek zrovna máme k dispozici. V posledních měsících jsme zahájili výstavbu tří nových projektů, takže do budoucna očekáváme růst na 300 až 400 bytů ročně. 

Jste součástí izraelského developerského holdingu. Jak český trh přijímá zahraniční developery?

Já nás tak neberu, protože i když máme zahraniční holding, naše společnost vznikla v Česku a máme lokální zaměstnance. Já jsem jedinou výjimkou, i když už jsem tady také víc než dvacet let. Myslím, že i díky tomu jsme se plně přizpůsobili českým zvyklostem, děláme věci stejně jako tuzemské skupiny. Kde sedí vlastníci není pro naše působení relevantní.

Co se na českém trhu během vašeho pětadvacetiletého působení změnilo nejvíc?

Na úplném začátku se prakticky nestavělo. Lidé si tehdy nemohli pořizovat byty na úvěr s dvaceti nebo třicetiletou splatností a přijatelným úrokem. Zlom přišel až kolem roku 2007, kdy vrcholil boom hypoték. Jejich nástup trh oživil a poptávka vzrostla, developeři tak začali přicházet s velkými projekty. Dnes už obvykle velký developer nekoupí tisíc metrů pozemku, aby tam postavil dům o dvaceti bytech, ale koupí sedm hektarů, kde vznikne nová čtvrť se stovkami nebo tisíci bytů, školkami, školami a parky. 

Mění se skladba bytů v jednotlivých projektech?

Ano, ještě před deseti až patnácti lety tvořily jednopokojové a dvoupokojové byty zhruba polovinu nabídky, zbytek byly větší byty. Ceny ovšem dramaticky vzrostly, jen za posledních sedm let o téměř sto procent. Menší byty jsou logicky dostupnější, proto roste jejich podíl na trhu, teď je to kolem sedmdesáti procent. Navíc například dvoupokojové byty se z průměrných šedesáti metrů zmenšily na přibližně pětačtyřicet, což je poměrně velký skok. 

Je pro trh velkým problémem rychlý růst cen? 

Víc než dvojnásobný růst na první pohled nevypadá příliš zdravě. Současně je ale pravda, že ceny, které tady před patnácti lety panovaly, byly v porovnání s jinými zeměmi a městy v regionu extrémně nízké. Nikde jinde se byt za dva miliony korun koupit nedal. Nízké byly i sazby hypoték, takže poptávka výrazně převyšovala nabídku. Dlouhodobě to nebylo udržitelné. Dnes jsou prodeje o něco pomalejší, protože je mnohem víc projektů, ceny jsou výš a změnily se i úrokové sazby. Myslím, že podobný bude trend i v následujících letech. 

Takže ceny dál porostou.

Řekl bych, že rozumným tempem ano. Developeři nemohou zlevňovat, protože pozemky jsou drahé a neustále rostou i náklady na výstavbu. Spousta lidí si myslí, že jsou developeři hamižní a když prodávají metr čtvereční za 200 tisíc korun, jen využívají situace. Přitom často to levněji vůbec nejde. Marže developerů v čase nerostou, naopak se spíš snižují.

Když chcete dobře umístěný pozemek, jste na padesáti tisících za metr čtvereční prodejní plochy bytu. K tomu si přidejte dalších sedmdesát tisíc korun za metr na výstavbu, a nezapomeňte připočítat i výdaje na marketing, financování, projektový management, architekty a další náklady. Proto si myslím, že ceny nemovitostí klesat nebudou, jen věřím, že růst už nebude tak markantní jako v předchozích letech. Mohl by se pohybovat kolem pěti procent ročně.

Jaké je řešení, abychom dosáhli větší dostupnosti? 

Už teď je na trhu patrná tendence stavět projekty v levnějších lokalitách mimo centra. V Karlíně se dnes pod 200 tisíc korun za metr nedostanete, mezi lidmi jsou tak stále populárnější lokality jako Hostivař, Vinoř nebo Statenice. Mnoho lidí raději pojede do práce o patnáct minut déle výměnou za příznivější cenu. 

Pomůže Praze metropolitní plán? 

Některé zdroje uvádějí, že Praze chybí až osmdesát tisíc bytů. Metropolitní plán se snaží vyřešit deficit i problém rostoucích cen tím, že spoustu pozemků, které jsou dnes průmyslové, logistické, obchodní nebo dosud nevyužité, přemění na rezidenční. Tím pádem by mohly pozemky zlevnit, samotný problém to ale nevyřeší. 

Proč? Stovky developerů teď přece mohou začít navrhovat a připravovat nové projekty…

Ano, ale zůstává otázka, jestli bude mít město kapacitu na jejich zpracování. Osobně si myslím, že spíš ne, protože už dnes je proces získávání stavebních povolení mnohdy i násobně delší než v jiných zemích. To samotný metropolitní plán nezmění. A problémem může být i kapacita stavebních firem. Sehnat dodavatele pro některé větší projekty může být složité, a čím víc se bude stavět, tím spíš se bude problém prohlubovat. Navíc když bude velká poptávka, stavební firmy si mohou říct vyšší částky, porostou i náklady na stavební materiály, a tím pádem zase i ceny bytů. 

Jak náročný je český zákazník? 

Klienti jsou chytří, nejsou naivní. Vědí, že platí hodně, a když už je byt zpravidla největší investicí jejich života, chtějí své peníze utratit rozumně. Češi jsou navíc velmi technicky zdatní, umí leccos opravit nebo vyrobit a vyznají se v materiálech. Proto si rádi kontrolují kvalitu a vědí, na co se zaměřit. To je asi největší rozdíl oproti mnoha jiným zemím. 

Někdy se říká, že pražské projekty se dnes staví primárně pro investory. Je to pravda? 

Možná to tak vypadá, protože vidíme zahraniční investory nebo fondy, které nakupují byty ve velkém, ale třeba u nás se podíl investorů pohybuje kolem deseti až dvanácti procent. Vždy záleží především na lokalitě. V našem karlínském projektu nakupují více investoři, i když je otázka, jestli tyto kupující nazývat investory v pravém slova smyslu. Kupují byty, ve kterých možná jednou budou bydlet oni nebo jejich děti, a v mezičase je pronajmou. Není to tak, že by přišel jeden člověk a koupil deset bytů v projektu. A třeba v našich ostatních projektech v Modřanech, Čimicích a dalších klidnějších lokalitách už lidé nakupují opravdu primárně pro sebe, investorů je tam minimum.

Velkým tématem jsou také kontribuce, tedy příspěvky developerů na rozvoj infrastruktury. Jak k tomu přistupujete ve svých projektech? 

Věříme, že udržitelnost není jen o zelených technologiích nebo vybavení bytů, ale také o komunikaci s okolím, se sousedními čtvrtěmi. Po domluvě s příslušnou městskou částí příspíváme v rámci kontribuční smlouvy konkrétní částkou, nebo realizací výstavby, například školy, školky, parku nebo infrastruktury.

O prázdninách jsme například spustili velký projekt ve Statenicích, který má asi šest set jednotek. Přispíváme tam na infrastrukturu nejen pro samotný projekt, ale i pro celou obec a okolní vesnice. Postavili jsme velkou čističku odpadních vod, investujeme do parků, do propojovacích komunikací. U projektu Zahálka jsme zase kromě parků a hřišť postavili vybavenou školku, kterou jsme věnovali městské části. 

Je podle vás jistou odpovědností developera dělat i tyto věci, ne jen postavit a prodat byty?  

Liší se to zemi od země. Třeba v Izraeli, odkud pocházím, existuje městská daň. Ne daň z nemovitosti, kterou platíme tady v Česku, ale skutečná městská daň. Každý, kdo má nemovitost, platí. A nejsou to malé částky, řekněme kolem čtyř tisíc korun měsíčně, podle velikosti bytu a lokality.

Tyto peníze pak směřují třeba do rozvoje další infrastruktury? 

Ano a také na opravu silnic. Starostové v Izraeli vnímají každý projekt jako dobrou věc, protože nárůst obyvatelstva pro ně znamená víc peněz. Tady v Česku nic podobného nemáme. Místní starostové mnohdy nemají takový zájem o větší rozvoj, protože pro ně znamená jen další náklady. Proto vznikl systém kontribucí a každý developer musí přispět. U některých projektů jsou to klidně stovky milionů korun.