Stabilní výnosy realitních fondů mohou klamat, varuje Dvořáková z Investiky. Na co si dát pozor?
Čtěte e15 v Googlu přednostně
Nastavte si e15 jako preferovaný zdroj a naše články uvidíte ve vyhledávání výš.
- Při výběru realitního fondu nerozhoduje jen výše výnosu. Zásadní roli hraje také kvalita nemovitostí, zadlužení a schopnost fondu ustát krizi.
- Šéfka obchodu a distribuce Investiky Eva Dvořáková na konferenci Colors of Finance v rozhovoru s e15 také popsala, proč podle ní AI připraví část finančních poradců o práci.
- Investika mezitím chystá další zahraniční expanzi. Eva Dvořáková chce využít zkušenosti z londýnského bankovnictví.
Češi milují investice do nemovitostí, při výběru realitních fondů by ale neměli hledět jen na výnos. Důležitá je také kvalita portfolia, jeho financování nebo způsob oceňování nemovitostí, upozorňuje Eva Dvořáková, šéfka obchodu a distribuce investiční společnosti Investika.
„Češi mají určitou lásku k cihle. Je to něco hmatatelného. Myslím, že je to i tím, že tomu rozumějí. Investice do nemovitosti je poměrně transparentní. Lidé si dokážou představit, jak se vytváří hodnota a cash flow, které od investice očekávají,“ vysvětluje Dvořáková.
Právě zdánlivá srozumitelnost realitního trhu však podle ní může vést k podceňování rizik. Investoři se často soustředí především na dosažený výnos, aniž by dostatečně zkoumali, jakým způsobem ho fond vytváří a zda je dlouhodobě udržitelný.
„Můžete mít fond, který vám vynese deset procent, a jiný, který vám vynese osm procent, ale neznamená to, že fond, který vynáší deset procent, je lepší. Je potřeba se podívat, za jakou cenu je ten výnos vyšší a jaká rizika kvůli tomu daný fond podstupuje,“ upozorňuje.
Když stabilita začíná být podezřelá
Ještě překvapivější může být její upozornění na samotnou stabilitu výnosů. Ta bývá jedním z hlavních argumentů pro investice do realitních fondů. Podle Dvořákové ale nemusí být vždy známkou zdravého portfolia.
„V některých případech může být stabilita i trochu podezřelá. Někdy se stává, že na trhu zažíváme docela velké výkyvy, ale výnosy realitních fondů jsou velice stabilní a ty výkyvy nereflektují,“ říká.
Investor by se podle ní měl v takové situaci zajímat o to, jak často fond své nemovitosti oceňuje, kdo ocenění provádí a jakým způsobem se stanovuje jejich hodnota. Důležitou roli hraje také likvidita, tedy schopnost fondu dostát závazkům vůči investorům bez nutnosti nevýhodně prodávat majetek.
Právě v nepříznivých obdobích se totiž může ukázat skutečná kvalita správy fondu. Pokud je nucen prodávat nemovitosti v nevhodnou chvíli, může tím výrazně poškodit výkonnost celého portfolia.
Za klíčový nástroj ochrany před podobnými situacemi považuje Dvořáková diverzifikaci. Sama Investika má podle jejích slov v portfoliu 65 budov v šesti evropských zemích. Investuje přitom do různých segmentů, od kanceláří přes logistiku až po rezidenční nemovitosti.
„Diverzifikace vám nikdy úplně neeliminuje rizika ani výkyvy, ale pomůže vám je tlumit. Nikdy všechny segmenty, všechny země a všechny typy nemovitostí nereagují stejně na výkyvy trhu,“ připomíná.
Vedle geografického a sektorového rozložení investic rozhoduje rovněž kvalita nájemců, délka nájemních smluv a míra zadlužení. Podstatné podle Dvořákové není pouze to, kolik nemovitost vydělává dnes, ale zda si dokáže udržet svou atraktivitu také za deset či 15 let.
Investika hledá další evropské trhy
Společnost Investika mezitím sama prochází proměnou. Když do ní Dvořáková před zhruba dvěma a půl lety nastoupila, měla firma přibližně 74 zaměstnanců. Dnes jich podle ní zaměstnává kolem 130. S růstem společnosti se mění také způsob, jakým nabízí své produkty investorům.
Dosavadní obchodní model stál především na spolupráci s distribučními společnostmi a jejich finančními poradci. Tento přístup podle Dvořákové fungoval více než deset let, nemusí však sám o sobě zajistit stejně úspěšný růst v další dekádě.
„Je potřeba se dívat trochu jinam, diverzifikovat síť partnerů, dostat se na různé typy platforem, přijít s novými produkty a zamyslet se nad zahraniční expanzí. Oslovit jiné cílové skupiny,“ popisuje svou strategii.
Zahraniční ambice se přitom netýkají pouze nákupu dalších nemovitostí. Investika chce své investiční produkty nabízet také klientům za českými hranicemi.
„Analogicky v zemích, kde už máme zainvestováno, bychom rádi začali distribuovat naše produkty, případně i nějaké nové produkty. Jedná se o trhy střední Evropy. Dává nám smysl podívat se i na nějaké trhy v západní Evropě,“ uvádí Dvořáková.
Konkrétní prioritní zemi zatím společnost nemá vybranou. Rozhodující bude konkurenční prostředí a zejména možnosti místní distribuce. Zatímco v Česku hrají významnou roli finanční poradci, v některých zahraničních zemích se investiční produkty prodávají především prostřednictvím bank.
Přehled nemovitostních fondů
Chcete investovat do nemovitostí prostřednictvím fondů? Žebříček e15 nabízí přehled aktuálních a pro investora nejdůležitějších dat z realitních fondů na českém trhu. Ať už hodláte investovat od stovek korun do fondů pro širší veřejnost, nebo od jednoho milionu prostřednictvím fondů kvalifikovaných investorů, náš interaktivní přehled vám pomůže s rozhodnutím, kam peníze vložit.
Brexit změnil kariéru, Londýn přinesl zkušenosti
Pro plánovanou expanzi chce Dvořáková využít zkušenosti z mezinárodního finančního prostředí. V Londýně strávila přibližně 20 let a působila mimo jiné v Deutsche Bank. Právě britské referendum o vystoupení z Evropské unie představovalo jeden ze zásadních zlomů její kariéry.
„Po referendu se všechno to, co se mi v Londýně líbilo, proč jsem tam byla a díky čemu byla moje kariéra zajímavá a dynamická, najednou změnilo,“ vzpomíná. Část bankovních aktivit se přesouvala do kontinentální Evropy a Dvořáková místo rozvoje obchodu začala stále více času věnovat jednání s regulátory.
Následně přijala nabídku budovat evropský byznys finančních institucí ve fintechové společnosti. Právě tato příležitost ji nakonec přivedla zpět do Česka.
Na práci v Investice dnes oceňuje především možnost přímo ovlivňovat strategii. Ve velkých nadnárodních bankách podle ní i vrcholoví manažeři často pouze realizují rozhodnutí centrály. V menší, rychle rostoucí společnosti se mohou na určování směru podílet podstatně aktivněji.
Umělá inteligence změní finanční poradenství
Vedle zahraniční expanze považuje Dvořáková za zásadní výzvu pro celý investiční sektor nástup nových technologií. Umělá inteligence podle ní výrazně promění zejména práci finančních poradců.
„Není to otázka toho, jestli technologie nahradí poradce, ale že poradce, který umí správně používat technologii, může nahradit poradce, který ji nepoužívá,“ říká.
Umělá inteligence podle ní dokáže rychle analyzovat data, porovnávat investiční produkty či navrhovat portfolia. Samotná technická znalost investic proto přestane být dostatečnou konkurenční výhodou.
Rozhodující bude schopnost porozumět životní situaci klienta, jeho rodinným vztahům, dlouhodobým potřebám nebo otázkám nástupnictví v rodinných firmách. Právě v těchto oblastech podle Dvořákové zůstává prostor pro lidskou empatii a úsudek.
„Pokud je jediným úkolem finančního poradce udělat diverzifikované portfolio a navrhnout rozdělení do různých investic, tak tam ho umělá inteligence nahradí, pokud nemá jinou přidanou hodnotu,“ uzavírá.
