Miroslav Kosnar: Výnos osm procent z realit je dosažitelný

Cimex se v realitách dosud soustředil hlavně na nákupy starších nemovitostí. Mění se nyní vaše strategie?

Naše portfolio se utvářelo pětadvacet let, kdy jsme na trhu. Ustálilo se ve dvou segmentech, a to v hotelech a kancelářských budovách. Samozřejmě že s ohledem na dobu, kdy se základna tvořila, je naše administrativní portfolio složené hlavně ze starších budov. Ale podstata věci není v tom, jestli je nemovitost „áčko“ nebo „béčko“. Nejpodstatnější je, jak funguje, zda je na dobrém místě a jestli poskytuje očekávaný výnos. Tato hlediska jsou pro nás nejdůležitější.

Jaké konkrétní ukazatele při akvizicích sledujete?

Hned na začátku zákona o účetnictví je paragraf říkající, že základním cílem podnikání je dosahovat zisku. Ještě bych to poupravil. Je to o cash-flow, které jsme schopni z dané nemovitosti generovat, a o vytvoření adekvátní služby pro nájemníky.

Pod jaký výnos nejdete?

To je individuální. Jde o konkrétní nemovitost. Vidíme, jaký výnos má dneska a jaký má potenciál. Z tohoto pohledu se snažíme na jejím potenciálu pracovat a zlepšit ho. A v okamžiku, kdy jsme přesvědčeni o tom, že se vyčerpal, tak se nebráníme tomu nemovitost prodat.

Co vás přivedlo k založení realitního fondu, který v současnosti startujete?

Klíčovou úvahou bylo, že za sebou máme na trhu pětadvacet let zkušeností, děláme nemovitosti a děláme je dobře, protože výkon našeho portfolia je velmi zajímavý. Chceme to přetavit do produktu zajímavého pro investory, kteří na trhu existují. Avšak jsou tak malí, že si vlastní výnosovou nemovitost nemohou koupit nebo na to nemají dostatečný aparát či zkušenost.

Jaký výnos investorům slibujete?

Žádný konkrétní výnos slibovat nemůžeme, protože to ani nejde. Rizika investice do jakéhokoli nástroje jsou samozřejmě evidentní. Nicméně pracujeme s naší zkušeností a dlouhodobým výnosem, který máme z našeho portfolia. Říkáme, že výnos kolem šesti až osmi procent je něco, co by mělo být dosažitelné relativně bez problémů.

Generální ředitel Cimexu Miroslav Kosnar|Michael Tomes, E15

Pomůžete si bankovním financováním?

Equitu, kterou získáme od investorů, budeme příslušným způsobem finančně pákovat prostřednictvím bankovního dluhu. Podíl dluhu bude standardní, to znamená maximálně mezi šedesáti až sedmdesáti procenty.

Na trh s fondem přicházíte v době, kdy ceny realit rostou a proti tomu klesá nájemné za kanceláře. Jak to vnímáte?

Ano, když budete zobecňovat, tak tlak na nájemné existuje. Je to ale hlavně v částech města, kde existuje konkurenční boj a staví se nové projekty. Samozřejmě se s tím potkáváme i v rámci našeho portfolia. Na druhé straně očekáváme, že s dalším růstem ekonomiky bude tlak na nájemné polevovat a bude se stabilizovat jeho výše nebo může i maličko růst. Ale vždy jde o konkrétní nemovitosti, její poloze a produktu.

A co rostoucí ceny?

Roste poptávka po dobrých akvizicích. Takže ceny rostou, což také pociťujeme. Druhá věc ale je, že úrokové sazby za úvěry a ochota bank financovat tyto produkty je v tuto chvíli proti minulým rokům nadstandardní. Z našeho pohledu jsou akvizice o konkrétní ceně, kdy to dává smysl, aby projekt mohl dlouhodobě a udržitelně fungovat.

Fond Edulios jste prezentovali v Mnichově na veletrhu ExpoReal. Přinesl vám nové kontrakty?

ExpoReal je svou působností především ohromná příležitost, i proto jsme oficiální představení našeho fondu nasměrovali právě na tento veletrh. V tuto chvíli je předčasné mluvit přímo o novém byznysu, nicméně dle očekávání jsme navázali mnoho velmi zajímavých kontaktů, které se, jak doufáme, brzy přetaví v konkrétní spolupráci.

Když je projekt špatný a špatně se nastavil na začátku, potom nemá smysl čekat pět let, jestli se náhodou něco nestane

Kam se bude situace na trhu ubírat? Nebude po současném rozmachu následovat další pád?

Ptal jste se někoho v roce 2007, co bude za rok dva? Zaprvé si nikdo nic nepřipouštěl a zadruhé, i kdyby říkal cokoli, tak si bude vymýšlet. Totéž platí dnes. Jen doufám, že se z té doby všichni alespoň trochu poučili a spálili, že od krize ještě nejsme tak daleko, aby si na ni nikdo nevzpomenul. Ale ekonomický život je o tom, že některé projekty vyjdou, a jiné ne. Jde hlavně o to, aby celý sektor fungoval zdravě.

E15: A funguje zdravě?

Ne zcela. Když je projekt špatný, tak musí krachnout, očistit se a jít na trh znovu. Už s jinou cenou a jinak nastaveným bankovním financováním. Když ale budu trochu paušalizovat, tak tento očistný proces v Evropě úplně nefunguje. Alespoň když to porovnám například s naší zkušeností ze Spojených států. Tam funguje velmi rychle. Je to samozřejmě bolestný proces, ale jediný zdravý. Když je projekt špatný a špatně se nastavil na začátku, tak nemá smysl čekat pět let, jestli se náhodou něco nestane, jako se to děje tady. Problém se tím jen oddálí o několik let.

Nedávno jste angažovali do čela hotelové divize Orea zkušeného manažera Colina Stanleyho. Je to příznak hlubších změn?

Colin Stanley přichází z řetězce Marriot. Co nám řadu let chybělo, je přizpůsobení se novému tržnímu prostředí v hotelovém byznysu. Není to už o tom, že tady je hotel, dobře vám uvaříme a dáme postel. Tak již tento byznys nefunguje, jestli vůbec kdy takto fungoval. Dnes o zákazníka musíte bojovat, aby přišel. Současně mu musíte nabídnout perfektní produkty a služby. Hotel nemusí být zcela nový, ale zákazník musí odjíždět s tím, že dostal nejlepší možnou službu. S takto nastavenou hotelovou divizí se chceme odrazit k jejímu dalšímu rozvoji. I ve směru poradenství vlastníkům nebo rozvoje franšíz.

Generální ředitel Cimexu Miroslav Kosnar|Michael Tomes, E15

Připravujete také změny v konkrétních hotelech?

Velmi si ceníme hotelu Pyramida, vidíme v něm velký rozvojový potenciál. Trochu nás historicky trápilo, že jsme nevyužívali úplně perfektně původní kinosál. Proto v těchto dnech znovu otvíráme Kino Dlabačov. Digitalizovali jsme ho, takže je vybavené výbornou technologií, která výrazně rozšiřuje jeho možnosti. Mělo by to být kino klubového charakteru. Prostor však pojímáme jako multifunkční centrum, nejde jen o kino.

Do jaké míry jsou akcionáři Cimexu Petr Lukeš a Jana Sobotová aktivní v řízení společnosti? Znamená fakt, že žijí v USA, že máte volnou ruku?

Pozice akcionáře je přesně dána právními předpisy. To znamená, že rozhoduje prostřednictvím valné hromady. Jsme ale samozřejmě s panem Lukešem a paní Sobotovou v kontaktu, fungují jako zahraniční poradci společnosti, jsou ve statutárních orgánech.

Máte prostřednictvím svých majitelů také byznys v USA?

Aktivity ve Spojených státech pochopitelně existují a jsou i propojené s aktivitami Cimexu v České republice. Jsme například ve společném podniku s jednou americkou manažerskou společností, vlastníme síť hotelů Ritz-Carlton a podílíme se na jejím řízení. A to je know-how a byznys, který se snažíme v podobě společnosti Armando Hospitality Group implementovat do Evropy. V USA máme i řadu dalších aktivit nemovitostního typu.