Klíčová je lokalita, říkají k výběru nemovitostí majitelé investiční společnosti Atris

Přestože se řada nemovitostních fondů dnes dívá do zahraničí, investiční společnost Atris spravující fond Realita chce spíš zůstávat doma. „Primárně se chceme soustředit na český trh, který velmi dobře známe," říká její spolumajitel Martin Klán. Znalost místního prostředí totiž považují majitelé Atris za klíčovou.

Investice do nemovitostí vynášejí, správci fondů ale žehrají, že už není co nakupovat. Vidíte to podobně?

Martin Klán (MK): Hlavně v Praze skutečně není co kupovat. Rozloha města je daná a roste velmi pomalu. K tomu si přičtěte komplikované povolovací procesy, kvůli nimž se prakticky nestaví. Takže lukrativní budovy už jsou rozebrané a skoro nic se neprodává.

Václav Klán (VK): U povolovacího procesu na stavbu nepředstavuje 10 let žádnou dobu. Koupit dům v centru s nějakým rozumným výnosem není jednoduché. Proto se mnozí vydávají za hranice Prahy.

MK: V Čechách má zajímavý potenciál spousta měst. Praha je ale určitě nejatraktivnější. Je tady nejvyšší kupní síla, nejvíc lidí a nejvíc turistů.

A pokud jde o ceny pozemků?

MK: V Praze jsou vysoké a myslím si, že ještě porostou. Hlavní město je totiž mimořádně atraktivní dokonce i pro obyvatele dalších evropských metropolí. Vnímáme, že část lidí dnes při rozhodování o tom, kde chtějí žít nebo investovat, stále více zohledňuje bezpečnost a kvalitu života. Praha v tomto ohledu bezpochyby patří mezi velmi atraktivní evropská města.

Přitom pořád čteme, že se musí změnit, zastavět, že rychlodráha na letiště je nutná, aby tu chtěl někdo bydlet. Je to tak zlé?

VK: Praha je nádherná! My Češi asi budeme nadávat na všechno, ale když se vydáte za hranice, zjistíte, že třeba městská hromadná doprava tu skutečně není špatná. Na druhou stranu, zastavěnost Prahy je v porovnání se světovými metropolemi jedna z nejmenších. Do jisté míry se to změní výstavbou v rozvojových lokalitách, jako jsou Holešovice nebo Smíchov. Nicméně i tak zůstanou výšková a další omezení. Kvůli nim se staví hůř a složitěji, ale zároveň se chrání krásný charakter města.

MK: Nové projekty, které zmínil bratr, jsou právě šancí, aby se Praha stala městem krátkých vzdáleností. Nezmění se ale limitace jejího historického centra. Což je asi dobře, protože díky tomu zůstane nádherná a lidé sem budou chtít dál jezdit.

Nabídka nemovitostních fondů je dnes široká. Jak by si měl člověk vybírat?

MK: Pořád platí, že základem je vztah k riziku ve srovnání s potenciálním ziskem. Na jeho základě by se měl člověk rozhodnout mezi fondem kvalifikovaných investorů, nebo klasickým otevřeným. Fondy kvalifikovaných investorů jsou méně regulované a mohou své investice z větší části financovat dluhem. Pracují i s delším horizontem. Otevřené fondy jako naše Realita tyto možnosti nemají. Zato nabízejí větší likviditu a možnost investovat nižší částky peněz. Pak by si měl člověk vybrat podle toho, co je mu blízké. Měl by vědět, proč důvěřuje zrovna komerčním objektům, luxusním nemovitostem uvnitř měst, anebo třeba bydlení.

Má ale retailový investor šanci se orientovat v růstových trendech?

MK: Samozřejmě je to složité. Ale může se třeba rozhodovat podle lokality. Místo je základem hodnoty nemovitostí. Když postavíme nebo koupíme nějaký retail park za městem, může mít hodnotu nájemních smluv. Ale třeba za 10 let, až ty smlouvy budou končit, se může stát, že někdo jiný postaví obdobný a novější retail park o kousek dál, a to by mohlo být problematické. Takže investor se může dívat třeba i na region a jestli je mu typ aktiv a nemovitostí aspoň trochu srozumitelný.

Vaším nejznámějším aktivem je Máj. Jak se osvědčila jeho přeměna na Dům zábavy?

VK: Rozhodnutí o změně samozřejmě nevzniklo přes noc. Sledovali jsme nákupní trendy, které se po koronaviru zásadně změnily. Dneska těžko někoho dotáhnete do sedmého patra v centru, aby si tam koupil tričko. Takže musíme nabídnout nějaký zážitek, emoci, gastronomii. Kamenné prodejny budou existovat pořád, ale lidé si chtějí čím dál víc v obchodním centru zajít do kina, najíst se, zabavit se. Vidíte, že do nich míří už i renomované restaurace. A rodiny tam klidně jedou na celodenní výlet.

MK: Spousta našich návštěvníků říká, že přijeli do Prahy třeba z Německa, jen aby navštívili Levels v Máji. Což je strašně zajímavé.

Je důležité, že je v centru Prahy?

MK: Určitě, centrum hraje velkou roli i proto, že cílíme na turisty. Podíl Čechů a turistů je 50 na 50, což je pro nás zdravý poměr.

VK: Centrum hraje velkou roli, protože kdykoliv se v budoucnu cokoliv stane, ten dům bude pořád mít hodnotu místa, kde stojí. Kdekoliv za Prahou by ta hodnota spočívala jen v konceptu.

Kam se ATRIS dívá dál? Třeba k dalším fondům?

MK: V tuto chvíli se zaměřujeme na stávající realitní fond, pro který vyhledáváme další příležitosti. Nespoléháme se jenom na to, že máme ve skupině developerskou firmu, která má své projekty. Díváme se i na volný trh, přičemž klíčová je pro nás lokalita. Ať už je to v rámci jakéhokoliv segmentu, zajímá nás, kde ta nemovitost je.

Že nakupujete od sesterského developera, je výhoda, je to ale i předmět kritiky.

MK: Takové propojení je běžné i na zahraničních trzích a samo o sobě není problém. Klíčové je, aby transakce probíhaly za tržních podmínek, byly nezávisle oceněny a podléhaly odpovídajícím kontrolním mechanismům. Teoretické riziko konfliktu zájmů samozřejmě chápu, ale samotné propojení ještě neznamená, že k němu skutečně dochází. Rozhodující jsou vždy konkrétní podmínky dané transakce a způsob, jakým je celý proces nastaven a kontrolován.

Považujete nízkou úroveň dluhového financování za nutnost, nebo i za výhodu?

MK: Dluh samozřejmě vždycky představuje riziko a zároveň může zvyšovat výnos. Musí být ale získaný za dobrých podmínek. My nízké zadlužení považujeme za výhodu,.

Zmínili jste atraktivitu lokality. Může právě ona rozhodnout o nadvýnosu?

Václav Klán: Určitě, ale lokalita není jediný faktor. Nadvýnos může vzniknout i tím, že dokážete dobře odhadnout, kam se dané místo bude v příštích letech posouvat, nebo že v nemovitosti najdete potenciál, který dnes není plně využitý. Může jít například o novou funkci objektu, rekonstrukci nebo lepší práci s celým projektem.

Díváte se za hranice Česka?

MK: V tuto chvíli nic konkrétního nechystáme. Primárně se chceme soustředit na český trh, který velmi dobře známe a kde dokážeme lépe vyhodnotit nejen samotnou nemovitost, ale i širší kontext lokality, konkurenci a její budoucí vývoj.

VK: Právě hluboká znalost trhu je podle nás velmi důležitá. Můžete například koupit atraktivní retail park v zahraničí s dobrým výnosem, ale pokud neznáte detailně místní prostředí, nemusíte správně odhadnout budoucí konkurenci nebo další rozvoj v okolí. V některých zemích navíc mohou nové projekty vznikat výrazně rychleji než u nás.

Investiční společnost Atris je nyní ve ztrátě. Jak tomu rozumět?

MK: Od převzetí původní investiční společnosti Tesla jsme výrazně investovali do jejího rozvoje, rozšíření týmu, systémů a celkového fungování. To se samozřejmě promítlo do hospodářského výsledku. Jde především o náklady spojené s budováním a růstem společnosti, nikoli o problém jejího základního fungování. Nic jiného v tom není.