Hypotéky atakují 6 procent. Zvrat může být blízko, na trhu se děje něco nečekaného

Tuzemský hypoteční trh má za sebou osmý měsíc zdražování v řadě. Průměrná nabídková sazba podle listopadového Swiss Life Hypoindexu vzrostla na 5,96 procenta a ocitla se těsně pod psychologickou hranicí šesti procent. Přestože Česká národní banka v reakci na inflační rizika dále zpřísnila měnovou politiku, vývoj na finančních trzích i pokles cen úrokových swapů naznačují, že by se hypotéky mohly blížit ke svému vrcholu.  

Od březnového minima na úrovni 4,89 procenta se průměrná sazba zvýšila už o více než jeden procentní bod. V praxi to pro domácnosti představuje citelný zásah do rozpočtů. U modelové hypotéky ve výši 3,5 milionu korun se splatností na 25 let vzrostla měsíční splátka z březnových 20 240 korun na listopadových 22 464 korun. Rodina tak za stejný úvěr zaplatí měsíčně o 2 224 korun více, což v ročním vyjádření činí téměř 26 700 korun. 

„Listopadový Swiss Life Hypoindex přináší další nepříjemnou zprávu pro zájemce o vlastní bydlení. Index zaznamenal zvýšení o 0,17 procentního bodu,“ uvádí hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select Jiří Sýkora. Šestiprocentní hranice podle něj ovlivní rozhodování domácností o tom, zda si nemovitost pořídit, zda hledat menší byt, nebo nákup raději odložit. 

Hypotéky žijí vlastním životem

Do vývoje promlouvá také Česká národní banka. Bankovní rada v reakci na inflační rizika v minulém týdnu zvýšila dvoutýdenní repo sazbu o 0,25 procentního bodu na čtyři procenta. Podle analytiků je však nutné listopadový růst Hypoindexu od rozhodnutí centrální banky oddělit. Nabídkové sazby bank totiž vycházely z cenových kalkulací připravovaných ještě před samotným krokem ČNB. 

Zároveň platí, že finanční trhy s tímto zpřísněním měnové politiky dopředu počítaly, část trhu také přehodnocuje očekávání o tom, kde se samotný proces zvyšování sazeb zastaví. Po poklesu komoditního trhu totiž mírně zeslábla inflační tenze trhu. Úrokové sazby tak nově mají růst méně intenzivně, než se čekalo. 

Navzdory současnému růstu Hypoindexu se tak objevují známky toho, že zdražování úvěrů na bydlení naráží na strop. Rozhodující úrokové swapy, ze kterých banky vycházejí při stanovování sazeb u nejžádanějších tříletých fixací, totiž začaly klesat, a to už po výsledcích amerických midterms. Zatímco v závěru října atakovaly 4,95 procenta, v prvních listopadových dnech sestoupily ke 4,6 procenta – na nejnižší úroveň od počátku září. 

Tento vývoj částečně souvisí i s mezinárodním děním po amerických volbách. Podle analytiků trhy sázejí na to, že výsledek voleb zvýší tlak na uvolnění napětí na Blízkém východě, což částečně zklidnilo komoditní trhy s ropou a plynem a snížilo globální inflační očekávání. 

„Pokles výnosů a obecněji korunových sazeb na finančním trhu v posledních dnech nejspíš odráží souběh výsledků amerických voleb a nedávné komunikace členů bankovní rady ČNB, podle kterých jsou sazby na finančním trhu nepřiměřeně vysoko,“ vysvětluje ekonom České spořitelny Michal Skořepa. 

Podle ekonoma Banky Creditas Petra Dufka tak například v Česku trh odmazal jedno dříve očekávané zvýšení sazeb: „Ještě koncem října ukazatele FRA počítaly s pětiprocentními sazbami, nyní jsou na úrovni 4,75 procenta.“ 

Světlo na konci tunelu

„Hypoteční sazby mohou v nejbližších týdnech ještě mírně růst, stále více se ale domnívám, že se blížíme k jejich vrcholu. Pozitivním signálem je především vývoj úrokových swapů,“ říká Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select. Pokud se geopolitická situace nezačne znovu vyhrocovat, může nastat obrat. „V prvním čtvrtletí příštího roku už vidím prostor pro postupné zlevňování hypoték. Banky však se snižováním tradičně nespěchají, takže případný pokles tržních sazeb se promítne se zpožděním,“ dodává Kadeřábek. 

Dlouhodobější setrvání sazeb v blízkosti šestiprocentní hranice pravděpodobně zchladí poptávku po nemovitostech, automatický propad jejich cen ale odborníci neočekávají. V atraktivních lokalitách přetrvává nedostatek bytů a prodávající na slevy nespěchají. Výsledkem tak bude spíše nižší počet uskutečněných obchodů. 

Odborníci proto kupujícím radí zaměřit se spíše na vyjednávání o konečné ceně nemovitosti než na čekání na levnější úvěr. „Sleva z ceny nemovitosti může mít pro kupujícího dlouhodobě větší hodnotu než drobné zvýhodnění hypoteční sazby. Zatímco úrokové podmínky lze po skončení fixace změnit, kupní cena určuje výši počátečního zadlužení po celou dobu splácení,“ uzavírá Jiří Sýkora ze Swiss Life Select.