Realitní investor na dovolené doma. Deset míst v Česku, kde nejrychleji zhodnocují byty
Drobný realitní investor s omezeným rozpočtem to přestává mít lehké. Nabídka dostupnějších investičních bytů v Praze dramaticky klesá a na trhu zůstávají jen ležáky s absurdními cenovkami. Stačí ale sednout na vlak a vyrazit za Prahu. Byty stojí zlomek metropolitních cen, a navíc rychle zhodnocují.
Píše se leden roku 2023 a na Mostecku vrcholí realitní krize. Přesněji řečeno její česká varianta. Tedy pozvolný pokles cen bez zbytečných emocí na pozadí setrvalé úvahy o tom, jestli už ceny nedosáhly lokálního dna. Investoři do mosteckých bytů jsou přesto znepokojeni. Od dubna 2022 do inkriminovaného ledna zlevnily byty o třináct procent. Na trhu se navíc začala formovat prodejní spirála. Když nabídl byt k prodeji jeden, nabídli i další dva.
Trh se začal plnit stovkami bezprizorních bytů marně čekajících na kupce. Právě leden 2023 znamenal zlom. Příležitost pro investory. Obrovskou. A co více: mostecké okno k levným bytům zůstalo dokořán otevřené po celý rok 2023. Celý tento rok zůstaly ceny stejné, a to i přesto, že se investoři jali divoce skupovat tamní realitní trh. Kdo z tehdejších investorů dnes toto období bilancuje, může si otevřít drahé šampaňské. Ceny jsou téměř o polovinu výše.
Most léta patří mezi populární destinace realitních spekulantů. Česko je ale plné méně známých lokalit, kde byty z různých důvodů rostou na ceně obdobnými tempy, a navíc se tam zájemce o investici nesetká s nekonečným zástupem jemu podobných, bytuchtivých investorů. Často jde přitom o téměř nečekané lokality, které těží z faktorů, které je těžké si od pražského stolu představit.
Tak třeba panelové byty v Třebíči jen za letošek „vydělaly“ téměř sedmnáct procent. Malé byty v libereckých panelácích třeba zase od loňského října zhodnotily o 32 procent. A o kolik „vyrostly“ starobylé cihlové byty v centru Českého Krumlova? Vybrali jsme ze statistik portálu Sreality deset lokalit v Česku, které v posledním roce nejrychleji zhodnotily peníze realitního investora s omezeným rozpočtem. A s trochou odvahy samozřejmě. Padat budou přitom zajímavé číslovky, kterým Praha nemůže konkurovat a kde místo na postel koupíte mnohdy i z jednoho platu.
10. Liberec
Růst ceny bytů za poslední rok: 24,44 %
Aktuální cena za metr čtvereční bytu: 79 000 Kč
V Liberci roste poptávka po bytech, a to jak ze strany obyvatel, tak investorů z jiných regionů. Město nabízí zázemí pro studenty, zaměstnance služeb i přeshraniční pracovníky. Trh s byty je ovlivněn omezenými možnostmi nové výstavby v centrálních částech města. Roste zájem o menší byty a garsonky, které bývají oblíbené pro krátkodobé i dlouhodobé pronájmy. V některých lokalitách došlo ke zdražení starších bytů v panelových domech až o čtvrtinu. Vývoj cen ovlivňuje i zvýšený zájem o rekonstrukce.
Zajímavost: V Liberci připadá v průměru na jeden volný nájemní byt nejméně dní dostupnosti ze všech krajských měst – devět dní.
9. Plzeň-město
Růst ceny bytů za poslední rok: 24,58 %
Aktuální cena za metr čtvereční bytu: 86 400 Kč
Plzeň se dlouhodobě potýká s vysokou poptávkou po městském bydlení, která převyšuje nabídku. Vliv na růst cen mají i nákupy bytů určených k pronájmu studentům nebo zaměstnancům průmyslových zón. Největší aktivita je v městských částech Slovany a Bory, kde se byty prodávají nejrychleji. Ceny starších bytů v panelové i cihlové zástavbě rostly téměř rovnoměrně. Vzrostl rovněž zájem o byty s balkonem nebo lodžií, zejména v okrajových částech. Některé investiční nákupy směřují do menších projektů vznikajících přestavbou bývalých komerčních prostor.
Zajímavost: V roce 2024 proběhl v Plzni historicky největší počet aukcí městských bytů – o každou jednotku se ucházelo v průměru osm zájemců.
8. Přerov
Růst ceny bytů za poslední rok: 24,89 %
Aktuální cena za metr čtvereční bytu: 58 400 Kč
V Přerově rostou ceny zejména u malometrážních bytů v docházkové vzdálenosti od nádraží a centra. Bytový fond je zde různorodý, přičemž vyšší zájem se soustředí na dvoupokojové byty v revitalizovaných domech. Na růst cen má vliv i mírné oživení investiční výstavby a postupná obnova zanedbaných objektů. Do města míří kupci z Olomouce nebo Zlína, kde jsou ceny výrazně vyšší. Část bytových domů v širším centru prochází rekonstrukcemi financovanými malými investory. Poptávka převyšuje nabídku zejména v segmentech do 70 metrů čtverečních.
Zajímavost: V roce 2024 Přerov poprvé od roku 2010 překročil hranici 100 prodaných bytů za půl roku.
7. Plzeň-jih
Růst ceny bytů za poslední rok: 25,69 %
Aktuální cena za metr čtvereční bytu: 62 200 Kč
Plzeň-jih zaznamenává růst cen především v menších obcích s dobrou dostupností do krajského města. Kupující oceňují nižší ceny než v Plzni a zároveň možnost dojíždění za prací. Nové developerské projekty vznikají hlavně na okrajích měst jako Dobřany nebo Stod. Ceny rostou i u starších nemovitostí, často určených k rekonstrukci a dalšímu pronájmu. V posledních měsících se zvýšil počet převodů družstevních bytů na osobní vlastnictví, což ovlivňuje statistiky. Ve více obcích se rozvíjejí nájemní projekty podporované místní samosprávou.
Zajímavost: V obci Dobřany se během jediného roku zdvojnásobil počet žádostí o stavební povolení u projektů nad tři byty.
6. Třebíč
Růst ceny bytů za poslední rok: 27,77 %
Aktuální cena za metr čtvereční bytu: 73 000 Kč
V Třebíči vzrostla poptávka po bytech hlavně mezi jednotlivci a mladými domácnostmi. Převážná část prodejů se týká panelových bytů z 80. a 90. let, které jsou často rekonstruovány a pronajímány. Byty s balkonem nebo výtahem dosahují vyšších cen než jednotky bez těchto atributů. Na místní trh se zapojují i investoři z Brna, odkud je dobré vlakové spojení. Centrum města je téměř bez volných jednotek k pronájmu, což zvyšuje zájem o okrajové části. V posledních letech přibývá nákupů menších bytů v hotovosti.
Zajímavost: V Třebíči proběhl v roce 2024 první větší prodej celého činžovního domu investorovi z Rakouska – šlo o budovu se 14 byty.
5. Frýdek-Místek
Růst ceny bytů za poslední rok: 29,34 %
Aktuální cena za metr čtvereční bytu: 66 300 Kč
Růst cen ve Frýdku-Místku souvisí s poptávkou po městském bydlení v dostupné vzdálenosti od Ostravy. Kupující hledají zejména dvoupokojové byty v revitalizovaných domech v lokalitách se školami a službami. V některých případech došlo k rychlému prodeji bytů i během několika dnů od zveřejnění inzerátu. Investiční poptávka se soustřeďuje na nemovitosti s nízkými provozními náklady. Rekonstrukce bývalých ubytoven a jejich přeměna na byty pro nájemní bydlení patří mezi viditelné trendy. Trh se oživuje i díky výstavbě menších projektů v soukromém vlastnictví.
Zajímavost: Ve Frýdku-Místku vznikl v roce 2024 první projekt, kde město samo nabídlo byty k dlouhodobému pronájmu formou výběrového řízení investorům.
4. Ostrava-město
Růst ceny bytů za poslední rok: 29,78 %
Aktuální cena za metr čtvereční bytu: 65 100 Kč
Ostrava zažívá zvýšený pohyb na trhu s byty, a to napříč městskými obvody. Nejaktivnější je trh v Porubě, kde se soustředí jak investiční nákupy, tak rekonstrukce starších bytů. Byty jsou často kupovány za účelem pronájmu studentům nebo zaměstnancům firem v regionu. Některé části města procházejí regenerací, což ovlivňuje poptávku i cenu. V Hrabůvce nebo Zábřehu se zvyšuje zájem o byty po částečné rekonstrukci. Přibývá rovněž nákupů prostřednictvím realitních fondů.
Zajímavost: Ostrava jako jediné krajské město v Česku nabídla v roce 2024 možnost odkupu městských bytů přímo nájemníkům – celkem šlo o 316 jednotek.
3. Český Krumlov
Růst ceny bytů za poslední rok: 30,8 %
Aktuální cena za metr čtvereční bytu: 79 600 Kč
Český Krumlov je dlouhodobě atraktivní destinací s vysokou návštěvností, což se odráží i na trhu s byty. Nabídka volných bytů je omezená, přičemž část nemovitostí slouží k ubytování turistů. Investiční nákupy se koncentrují zejména na menší byty v historickém jádru a okolí. Kvůli přísným památkářským regulacím bývá rekonstrukce složitější, což ovlivňuje rychlost uvedení bytů na trh. Roste zájem o nemovitosti mimo centrum, kde je dostupnější infrastruktura a nižší ceny. Některé transakce probíhají mimo standardní trh prostřednictvím přímých nabídek.
Zajímavost: V roce 2024 poprvé převýšil počet bytů nabízených pro krátkodobé pronájmy počet bytů určených k dlouhodobému bydlení.
2. Most
Růst ceny bytů za poslední rok: 31,19 %
Aktuální cena za metr čtvereční bytu: 34 600 Kč
Most prošel v posledních letech řadou změn, které ovlivnily trh s bydlením. Byty jsou zde často nakupovány investory z jiných krajů, zejména kvůli jejich relativně nízké pořizovací ceně. Největší aktivita je patrná u panelových bytů v centrálních lokalitách, které se prodávají nejrychleji. V některých případech dochází k nákupům celých vchodů nebo bytových domů. Město podporuje obnovu některých lokalit prostřednictvím dotačních programů na rekonstrukce. Poptávka převyšuje nabídku zejména u bytů v dobrém technickém stavu.
Zajímavost: V Mostě je podle dostupných dat nejvyšší podíl bytů držených fyzickými osobami z jiného kraje – přes 22 procent transakcí v roce 2024 směřovalo z Prahy.
1. Pelhřimov
Růst ceny bytů za poslední rok: 41,53 %
Aktuální cena za metr čtvereční bytu: 63 900 Kč
Pelhřimov zaznamenal vůbec nejvyšší meziroční růst cen bytů v republice. Nabídka nových bytových projektů je velmi omezená, většina transakcí probíhá se staršími byty. Nejčastěji se prodávají dvoupokojové jednotky, které jsou následně rekonstruovány. Větší zájem o koupi projevují i kupci z jiných částí Vysočiny, kteří hledají nemovitost k pronájmu. Významnou roli hraje dostupnost pracovních příležitostí v místě i okolí. Trh je výrazně ovlivněn menší velikostí města a nižším počtem aktivních nabídek.
Zajímavost: V Pelhřimově se během roku 2024 uskutečnil prodej bytové jednotky, která meziročně zdražila o 68 procent – šlo o nejvyšší nárůst v rámci jednoho bytu v kraji Vysočina.
