Nájemní smlouva bez pastí: Co si pohlídat a co vám pronajímatel nesmí nařídit
Nájemní smlouva je základní dokument, bez kterého by nájemní vztah neměl vůbec vzniknout. Přesto se v praxi často setkáváme s neúplnými, nepřesnými nebo dokonce nezákonnými smlouvami. Článek shrnuje, co má smlouva obsahovat, jaká mají strany práva a jakým chybám se vyhnout.
Co by měla obsahovat každá správná nájemní smlouva
Základní náležitosti nájemní smlouvy:
· Údaje o smluvních stranách (jméno, adresa, datum narození/IČO).
· Přesný popis pronajímané nemovitosti (byt, sklep, garáž apod.).
· Doba nájmu (na dobu určitou nebo neurčitou).
· Výše nájemného, způsob a termín jeho placení.
· Úhrada služeb a energií (např. elektřina, voda, internet).
· Kauce – maximálně tři měsíční nájmy.
· Práva a povinnosti obou stran (údržba, návštěvy, domácí zvířata atd.).
Důležité přílohy: předávací protokol a dodatek k nájemní smlouvě
Podepsáním nájemní smlouvy celý proces nekončí. Stejně důležitý je i předávací protokol, který slouží jako doklad o stavu bytu při nastěhování. Předávací protokol zaznamenává stav měřidel, vybavení a vady bytu. Chrání obě strany při ukončení nájmu.
Pokud dojde ke změně podmínek, například změně výše nájmu, počtu obyvatel, služeb nebo způsobu platby, je nutné sepsat dodatek k nájemní smlouvě. Ten musí být podepsán oběma stranami a musí být písemný, jinak je neplatný.
Tip: Chcete mít jistotu, že vaše smlouva je bez chyb? Stáhněte si náš vzor nájemní smlouvy a vyhněte se běžným problémům.
Nejčastější chyby v nájemních smlouvách
l Chybějící informace o službách.
l Nadměrná kauce (více než tři nájmy je nezákonné).
l Neplatné pokuty za návštěvy, zvířata či přespání partnera.
l Neoprávněná výpověď – důvody musí být v souladu se zákonem.
l Omezení práv nájemce, jako zákaz návštěv či přespávání hostů.
„Často se stává, že si lidé stáhnou nájemní smlouvu z internetu, aniž by tušili, že obsahuje neplatná nebo dokonce nezákonná ustanovení. Často jde o pokuty za běžné užívání bytu nebo zákaz návštěv, což zákon výslovně nepřipouští,“ upozorňuje Robert Urban, zakladatel společnosti Stalynajem.cz, která se specializuje na správu nemovitostí a poradenství v oblasti nájemního bydlení.
Chcete se těmto chybám vyhnout? Využijte odborné poradenství a nechte si nájemní smlouvu zkontrolovat od profesionálů. Se spoluprací vám může pomoci tým ze StálýNájem.cz, který se zaměřuje na správu nájmů a poradenství v této oblasti.
Na co má pronajímatel (majitel) právo
Zákon dává pronajímateli určitá práva, která chrání jeho majetek i zájmy. Tato práva je ale třeba uplatňovat s ohledem na soukromí a důstojnost nájemce:
l Požadovat pravidelné a včasné placení nájemného a služeb.
l Provádět údržbu a opravy, které jsou jeho odpovědností.
l Kontrolovat stav bytu – ale pouze po předchozí domluvě.
l Uzavřít smlouvu na dobu určitou a odmítnout její prodloužení.
l Vypovědět nájem v souladu se zákonnými důvody (např. neplacení nájmu).
l Požadovat kauci až do výše tří měsíčních nájmů.
Na co nemá pronajímatel právo
Některé požadavky a zásahy ze strany majitele jsou v rozporu se zákonem. Pronajímatel například nemá právo:
l Vstupovat do bytu bez souhlasu nájemce (kromě nouzových situací).
l Zvyšovat nájemné bez dohody nebo zákonného postupu.
l Odebírat služby (např. elektřinu) jako trest za neplacení.
l Zakazovat návštěvy, přespání partnera nebo vyžadovat seznam hostů.
l Požadovat nepřiměřenou kauci nebo nevracet ji bez důvodu.
Na co nemá nájemce právo
Ačkoliv zákon chrání nájemce, i on má své hranice. Nájemce nesmí:
l Provádět stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele.
l Přenechat byt jiné osobě bez svolení, pokud to smlouva zakazuje.
l Ignorovat pravidla domu a rušit sousedy.
l Odmítat opravy nebo technické kontroly, pokud jsou oznámeny včas.
Na co má nájemce právo
Nájemce má ze zákona právo:
l Užívání bytu k běžnému životu bez narušování.
l Přijímat návštěvy a mít hosty.
l Požadovat opravy a údržbu, které jsou povinností pronajímatele.
l Na vrácení kauce, pokud nevznikl žádný dluh nebo škoda.
l Na písemné potvrzení o platbách.
Závěrem: Jasná pravidla předejdou konfliktům
Ať už jste nájemce nebo pronajímatel, vždy platí, že jasná a právně správně sepsaná nájemní smlouva vám ušetří starosti, peníze i nervy. Nejste si jisti, zda vaše smlouva odpovídá zákonným požadavkům? Můžete využít ověřený vzor nájemní smlouvy z důvěryhodného zdroje. Dobře nastavená pravidla zajišťují spokojené bydlení pro obě strany.
