Realitní a developerská firma PSN plánuje v příštích pěti letech prostavět jedenáct miliard korun. „Jako střední rodinná firma jsme zatím drtivou většinu staveb financovali z vlastních prostředků. Díky třiceti letům na trhu jsme ale dospěli k velkým projektům o stovkách bytů. V budoucnu velmi pravděpodobně sáhneme k bankovnímu financování,“ vysvětluje Štěpán Smrčka, ředitel developmentu a projektového managementu PSN.
Začátkem roku jste zveřejnili výhledový plán výstavby tří tisíc bytů v celkem 25 projektech. V minulosti jste se soustředili hlavně na přestavby činžovních domů. V jakém poměru budou u těchto projektů rekonstrukce a novostavby?
Od začátku roku se zvýšil počet projektů skoro na třicet. Poměr rekonstrukcí je stále kolem sedmdesáti procent, ale pomalu se nám portfolio překlápí na stranu novostaveb. A pokud bychom posuzovali plánovaný objem investovaných prostředků, novostavby by výrazně překonaly projekty plánované pro rekonstrukci.
V jakých lokalitách máte nakoupené pozemky?
Historicky se orientujeme na Prahu, Pardubice a na Hradec Králové. Máme tyto lokality rádi a rozumíme jim. Nicméně potenciálních příležitostí je na trhu čím dál méně, takže i my jsme nuceni dívat se do okolí Prahy nebo velmi čerstvě do Brna, kde jsme koupili velký areál Innogy.
Proč jste k projektu na pozemku bývalého Transgasu u sídla Českého rozhlasu přizvali dalšího developera, společnost Penta Real Estate?
V rozhodující moment jsme si pokorně a s respektem vyhodnotili situaci a složitost takového projektu. S Pentou jsme byli už delší dobu v kontaktu a díky jejich nabídce a zkušenostem, které z podobných projektů mají, jsme rádi rozložili jak developerská, tak finanční rizika mezi dva silné subjekty.
V jaké fázi realizace je projekt Vanguard v pražských Modřanech? Kdy bude dokončen?
Dokončujeme plášť objektu. Celý projekt, v němž zachováváme specifickou industriální atmosféru a prvky bývalé továrny, by měl být hotový ve druhé polovině roku. Vytváříme tam luxusní loftové bydlení či originální prostory pro práci. Ve čtrnácti patrech se nachází 150 loftů s plochou od 41 metrů čtverečních. Jsou tam však i penthousy s výměrou až 626 metrů čtverečních. Novinkou, která v tuzemsku nemá obdoby, je autovýtah pro zaparkování vozu takříkajíc „v obýváku“. Projekt nabízí i další netradiční prvky a služby, například spa & wellness zónu s bazénem v místě bývalého protiatomového krytu, fitness, venkovní střešní saunu s výhledy na Prahu či kino.
Kdy začnete s proměnou areálu Koh-i-noor na bytový komplex, jehož studii přede dvěma lety vypracoval ateliér Jakub Cigler architekti?
Počítáme, že na jaře příštího roku zahájíme demolici a sanaci území a renovaci historické části. Jakmile budeme mít všechna potřebná povolení, začneme s výstavbou.
Kolik tam bude bytů, komerčních prostor, případně jaká občanská vybavenost?
Projekt by měl zahrnovat zhruba 580 bytů a přibližně čtyři tisíce metrů čtverečních komerčních ploch, kde může vzniknout řada obchodů a služeb. V lokalitě se tak rozšíří občanská vybavenost nejen pro nové rezidenty, ale i pro stávající obyvatele.
Byty budou určené primárně do osobního vlastnictví, či k pronájmu?
Primárně k prodeji do osobního vlastnictví.
Bude to uzavřený, anebo průchozí areál i pro veřejnost?
Areál bude otevřený a průchozí pro veřejnost. V parteru vznikne velké množství nebytových jednotek určených pro obchody a služby.
Zachováte něco z původních staveb továrny?
Zachováme a zrenovujeme památkově chráněné objekty. Tím hlavním je budova Waldes směrem do Vršovické ulice a jedna historicky cenná budova směřující do Kavkazské ulice. Obě urbanisticky a architektonicky dokládají průmyslový rozvoj z počátku dvacátého století, kdy tam podnik na výrobu patentního a průmyslového zboží Jindřicha Waldese začal fungovat. Celý projekt připravujeme s respektem k původní industriální architektuře.
Jak daleko jsou přípravy rekonstrukce bývalé Městské telefonní ústředny na Žižkově?
Probíhá změna územního plánu na bytovou funkci. S architektem projektu, kterým je renomovaný ateliér Jakuba Ciglera, jsme připraveni projednávat dokumentaci k územnímu rozhodnutí. To bychom v ideálním případě rádi měli do konce letošního roku, abychom v tom příštím mohli získat stavební povolení a zahájit výstavbu. Rekonstrukcí původní budovy, jež vznikla podle projektu Bohumíra Kozáka ve stylu českého art deka, vytvoříme zhruba 120 bytů, které plánujeme pro nájemní bydlení.
Loni jste koupili areál společnosti Innogy v Brně. Jaké s ním máte plány?
Jedná se o velký brownfield. Přeměna areálu bude probíhat v několika etapách. Jelikož jsme rezidenčně zaměřeni, líbilo by se nám umístit do areálu co nejvíce bytů, samozřejmě s komerčními plochami pro obchody a služby, a přinést tím do lokality Cejlu nový život. Čeká nás spoustu urbanistické a technické práce a jednání s městem o jejich vizi pro celou oblast. Do nového projektu zároveň zvažujeme zakomponovat některé stávající budovy. Přestavba areálu se ponese v duchu komplexního developmentu.
Kde všude v regionech působíte?
Kromě Prahy jsme už téměř třicet let v Pardubicích a v Hradci Králové, kde máme silný regionální tým. Realizovali jsme tam řadu bytových i komerčních projektů. Významná pro nás byla například rekonstrukce památkově chráněné budovy architekta Josefa Gočára v Pardubicích, která dlouho chátrala. Na podzim 1999 se tam slavnostně otevřelo Obchodní centrum Grand, jedno z prvních obchodních center v České republice. A jak už bylo zmíněno, nově budeme působit v Brně.
Nebráníme se samozřejmě ani dalšímu rozvoji, neustále hledáme nové příležitosti, a to nejen v Praze. Zajímají nás jak připravované projekty, tak domy určené k rekonstrukci či pozemky vhodné k nové výstavbě nejen čistě pro bydlení.
V příštích pěti letech plánujete prostavět přes jedenáct miliard korun. Jak budete projekty financovat?
Jako střední rodinná firma jsme zatím drtivou většinu našich staveb zvládli financovat z vlastních prostředků. Díky třiceti letům fungování na trhu jsme ale dospěli k velkým projektům a územním celkům o stovkách bytů. Pro některé tyto projekty v budoucnu velmi pravděpodobně sáhneme k tradičnímu bankovnímu financování.
Nakolik vás ovlivní válečný konflikt na Ukrajině? Byty v centru Prahy nezřídka kupovala ruská klientela.
Co se týče ruských klientů, někteří mají potíže dostat do Česka finanční prostředky. Ale problém je spíš ten, že jim to trvá trochu déle, než že by se obchod úplně zrušil. Na aktuální situaci na Ukrajině jednoznačně reagujeme ve smlouvách. Kupující svým podpisem stvrzuje, že v souladu s naší obchodní politikou nesympatizuje, a zejména aktivně nepodporuje jednání Ruska v rámci probíhající ozbrojené invaze na Ukrajinu. My sami v PSN se snažíme Ukrajincům pomáhat. Poskytli jsme několik desítek bytů uprchlíkům, rodinám zasaženým ruskou invazí a kromě finanční podpory hledáme i další možnosti.
Do rozjednaných koupí bytů zasáhl také pád Sberbank. I když nejde o zásadní podíl na trhu, nakolik to zbrzdí dojednané prodeje bytů?
Pád Sberbank obchody téměř neovlivňuje. Za celou historii jsme měli minimum klientů, kteří by financování řešili hypotékou od Sberbank.
Štěpán Smrčka
Vystudoval Zemědělskou fakultu Jihočeské univerzity v Českých Budějovicích. Ve společnosti PSN působí od roku 2020 a zastává funkci ředitele developmentu a projektového managementu. Předtím přes rok pracoval jako vedoucí oddělení kancelářských pronájmů v poradenské firmě Savills. V letech 2015 až 2018 šéfoval obchodnímu týmu developerské společnosti Passerinvest Group.
