Při porovnávání cen bytů je nutné zjistit skutečnou plochu
Pojem „podlahová plocha bytové jednotky“ zavedl klíčový zákon 72/1994 o vlastnictví bytových a nebytových jednotek, kterým se řídí od roku 1994 celý trh nově stavěných bytů. Je součtem podlahových ploch všech místností bytu, a to včetně místností tvořících příslušenství jednotky – tedy včetně sklepu, pokud je vyzděný a jde o samostatnou místnost.
„Přičemž podlahovou plochou se rozumí plocha nášlapné vrstvy pokrývající hlavní vodorovnou konstrukci,“ vysvětluje Velebil. Jednoduše lze říci – vše, na co se lze postavit. „Tím je samozřejmě myšlena i plocha zakrytá či zastavěná zařizovacími předměty, jakými může být vana, sprchový kout nebo schodiště v případě mezonetu, do podlahové plochy se naopak už nezapočítává plocha parapetů,“ vyjmenovává. Paradoxně se však takto vypočtená plocha bytové jednotky většinou pro výpočet ceny za metr čtvereční nepoužívá.
„Souvisí to s pohledem kupujících na to, za co jsou a nejsou ochotni zaplatit,“ poznamenává Velebil. „Nikdo nechce platit stejnou cenu za metr čtvereční sklepu bez oken v podzemí domu a za metr čtvereční plně vybaveného bytu. Na druhou stranu většina kupujících považuje za přidanou hodnotu balkon nebo terasu. Proto se začaly používat pojmy vnitřní plocha bytu a prodejní plocha jednotky,“ dodává.
Vnitřní plocha bytu je tedy podlahová plocha bytu bez sklepa. Tento pojem v citovaném zákoně není uveden, běžně se však používá jak prodávajícími, tak kupujícími. Prodejní plocha jednotky se u jednotlivých developerských společností může lišit, ale v zásadě převládl následující typ výpočtu: Prodejní plochu tvoří podlahová plocha bytu bez sklepa + poloviční plocha balkonů + třetinová plocha teras.
„Když chcete cenu za metr čtvereční sami porovnat, nespoléhejte se na výpočet developera a proveďte ho sami,“ radí Velebil. Nejprve od celkové ceny bytu včetně DPH se odečte cena garážového stání a sklepa (většina developerů je vyčísluje samostatně) a získá se cena samotné bytové jednotky. Ta se pak vydělí prodejní plochou a dojde se k ceně za metr čtvereční. Takto snadno lze porovnat několik nabídek z různých projektů.
„Dejte si však pozor ještě na jednu věc – některé společnosti používají v tabulkách s byty pojem celková plocha místo podlahová plocha,“ upozorňuje Velebil. Problém je v tom, že do tzv. celkové plochy obvykle developer započítává i plochu zastavěnou příčkami uvnitř bytu, tedy prostor, který nemůžete využít. Cena za metr čtvereční pak při porovnání s konkurencí vychází díky větší prodejní ploše příznivěji, plocha je však větší jen na papíře, nikoli ve skutečnosti. „Pokud v ceníku naleznete pojem celková plocha jednotky, nebojte se zeptat, co developer do celkové plochy započítává a zjistěte si, jaká je podlahová plocha bytu bez sklepa,“ dodává Velebil. Při porovnávání jednotlivých nabídek je nezbytné pečlivě číst smlouvu o smlouvě budoucí a nechat si připravit závaznou nabídku, která bude jasná a bude obsahovat vysvětlení všech detailů.
