Za změny územního plánu na Rohanu a Žižkově dáme 780 milionů, říká Anderle ze Sekyra Group
U pražského Anděla a v Karlíně už developer Sekyra Group staví první bytové domy svých velkých projektů Smíchov City a Rohan City. Na bývalém nákladovém nádraží na Žižkově čeká na změnu územního plánu. „V novostavbě, která naváže na severní křídlo funkcionalistické nádražní budovy, se počítá s umístěním školy. Jižní křídlo bude zase protaženo o sportovní halu. V části budovy vzniknou byty a zvažujeme integraci soukromého školství a zdravotnictví a loftové kanceláře,“ popisuje výkonný ředitel Sekyra Group Leoš Anderle.
V první etapě Smíchov City aktuálně stavíte dva bytové bloky. Počítáte také s nájemními byty?
V těchto blocích bude dohromady 405 bytů, které většinově prodáváme do osobního vlastnictví, přibližně desetinu bychom ale chtěli nabídnout k nájmu. S větším podílem nájemních bytů počítáme v dalších etapách a také v projektu Rohan City.
Domluvili už jste se s Českými drahami na odkupu pozemků pro druhou etapu Smíchov City?
Máme platnou budoucí kupní smlouvu, která vychází ze dvou nezávislých znaleckých posudků. Ty jsme se zavázali zveřejnit až poté, co bude hotový ověřovací posudek. Jeho zpracovatele vybírají České dráhy podle zákona o zadávání veřejných zakázek.
Za metr čtvereční v první etapě jste Českým drahám platili zhruba 7500 korun včetně DPH. To bylo na konci roku 2019. O kolik mezitím narostla tržní cena pozemků?
Zastavěná plocha činí pouze 23 procent kupované plochy. Vzhledem k závazku, že realizujeme páteřní infrastrukturu území už v rámci prvních dvou etap projektu, jsme kupovali rozsáhlé plochy pod budoucím pěším bulvárem a parkem. Ceny pozemků rostly dvouciferným tempem ročně. Předpokládáme tedy, že od poslední realizované koupě šly zhruba o dvacet procent nahoru. Smlouva počítá s navýšením ceny podle příslušného indexu růstu cen pozemků.
Dominantou jižní části bude kampus pro Českou spořitelnu. Máte už jasno o dalších nájemcích?
Zatím ne, s dalšími potenciálními nájemníky kancelářských ploch i přízemních obchodních jednotek jednáme, stejně jako s možnými provozovateli hotelu, studentského, případně manažerského ubytování.
Výstavba nové základní školy bude v režii městské části?
Základní školu Smíchov postaví pátá městská část a hlavní město Praha podle návrhů architektů z Kanady a Polska, kteří zvítězili v mezinárodní soutěži. Škola, na jejíž realizaci jsme se zavázali poskytnout zasíťovaný pozemek, bude součástí Smíchov City, nicméně sloužit bude širší spádové oblasti.
Budete se nějakou formou podílet na občanské vybavenosti?
Smíchov City budujeme podle konceptu města krátkých vzdáleností. Snažíme se, aby občanská vybavenost byla v docházkové vzdálenosti. Na jejím budování se podílíme přímou realizací i kontribucemi, je-li investorem veřejný sektor.
Praha před pár týdny schválila právě metodiku příspěvků, podle níž se budou developeři podílet i na realizaci potřebné infrastruktury a občanské vybavenosti. Jak na ni pohlížíte?
Díky nastolení jasných pravidel pro změny územního plánu může dojít k odblokování velkých rozvojových území. To by mohlo vést k vyšší nabídce bytů a stabilizaci trhu. Investice, které realizujeme v rámci velkých rozvojových celků, jsou mnohdy vyšší než navrhované kontribuce a rozvoj těchto území se bez nich neobejde. Jsme rádi, že díky metodice se budou solidárně podílet i další developeři.
Kde všude ve vašich projektech čekáte na změnu územního plánu?
Změna územního plánu probíhá v části projektu Rohan City podle odsouhlasené a projednané studie architekta Pavla Hniličky a v projektu Žižkov City podle studie zpracované IPR Praha. Čekáme také na dokončení změny územního plánu u projektu v Dolních Počernicích.
Máte už podle nové metodiky aspoň zhruba vyčísleno, na kolik vás změny územního plánu vyjdou?
V případě Žižkova půjde ve vztahu k námi řešenému území přibližně o 530 milionů korun, u Rohanského ostrova o čtvrt miliardy. Další kontribuce pak budou poskytovány v rámci územních řízení, tedy nikoliv ve vztahu ke změně územního plánu.
Loni jste začali s výstavbou Rohan City. Kdy budou stát první budovy?
V první fázi budujeme v lokalitě naproti karlínské Invalidovně dva bytové domy, které budou zahrnovat 220 bytů. Ty doplní dvě kancelářské budovy navržené architekty Evou Jiřičnou a Jakubem Ciglerem, první z nich bychom rádi začali stavět letos na jaře. Paralelně chystáme druhou etapu výstavby v části území nejblíže centru, která navazuje na projekt River Gardens. První budova v Rohan City by měla být zkolaudována na jaře 2023.
Co bude zahrnovat druhá etapa?
Výstavbu druhé etapy zahájíme koncem příštího roku a potrvá ve dvou až třech etapách asi šest let. Celkové náklady jsou vyčísleny na zhruba tři miliardy korun. Počítáme se 400 byty, část z nich bude určena k nájemnímu bydlení. Podél ulice Rohanské nábřeží vyrostou tři kancelářské budovy s celkovou plochou dvacet tisíc metrů čtverečních, které byty odstíní od rušné komunikace a nabídnou aktivní parter. Urbanismus umožní i začlenění budoucího mostu, který propojí Holešovice s Karlínem, pakliže se hlavní město Praha rozhodne pro jeho realizaci.
Už je víc jasno ohledně vedení plánovaného Rohanského mostu?
Stále je ve hře víc variant. Diskuse o umístění mostu vyvolávají velké vášně, my však nejsme jejich aktivními účastníky. V námi řešeném území vytváříme předpoklady, aby most mohl být v budoucnu realizován. Změnili jsme sklon území i uliční fronty, což se formou studie s regulačními prvky propisuje i do územního plánu.
Také v Rohan City má vyrůst nová základní škola. Jak se budete na jejím financování podílet?
Zavázali jsme se k daru ve výši 60 milionů korun. Předpokládám, že budeme toto téma znovu diskutovat i v rámci nové metodiky kontribucí. Je naším zájmem, aby v území spádová veřejná škola vznikla.
Podle smlouvy s Prahou postupně odkupujete pozemky na Rohanském ostrově. Kolik jste jich zatím získali a za jakou částku?
V březnu 2020 schválilo pražské zastupitelstvo prodej 16 500 metrů čtverečních městských pozemků společnosti Sekyra Group, a to za více než 242 milionů korun. K odprodeji parcel po etapách se zavázal magistrát už v roce 2008 na základě soutěže na výběr developera tohoto rozvojového území.
Jak pokračuje příprava projektu v dalším velkém rozvojovém území na bývalém nádraží na Žižkově?
Abychom mohli zahájit výstavbu Žižkov City, je ale nejdřív nutná změna územního plánu.
Jste s Pentou a Central Group nějak domluveni na společném postupu ohledně vybudování potřebné infrastruktury v této lokalitě?
Ano, existuje dohoda investorů v širším území, mezi které patří nejen Penta a Central Group, ale také Finep, Geosan, Amadeus Real a další. Dohoda už byla projednávána podle nové metodiky kontribucí, nyní začínáme tuto obchodní a technickou dohodu formulovat do smlouvy.
Už je jasno ohledně využití a přístavby funkcionalistické nádražní budovy? Dosud padala v úvahu dost široká škála možností…
Využití objektu, který nabídne po plánovaném rozšíření o střešní nástavbu zhruba šedesát tisíc metrů čtverečních hrubých podlažních ploch, hledáme ve spolupráci s Prahou a ministerstvem kultury. Klademe důraz na živý funkční parter a v současnosti pracujeme s variantou, kdy čelní část budovy podél ulice Jana Želivského obsadí Národní filmový archiv, jenž na Žižkov přesune i odborná pracoviště, knihovnu a kino Ponrepo. V novostavbě, která naváže na severní křídlo budovy, se počítá s umístěním školy, jejíž menší část bude i v historické budově. Jižní křídlo bude zase protaženo o sportovní halu. V části budovy vzniknou byty a zvažujeme také integraci soukromého školství a zdravotnictví a loftové kanceláře, možná i coworkingové centrum.
Leoš Anderle (46)
Vystudoval Stavební fakultu ČVUT v Praze, obor pozemní stavitelství. Kariéru zahájil v roce 1996 v developerské divizi společnosti Metrostav. Od roku 2001 působí v Sekyra Group, dříve jako ředitel developmentu, nyní je jejím výkonným ředitelem a místopředsedou představenstva.
