Čeští investoři chtějí nakupovat. Zajímají je komerční nemovitosti i nájemní bydlení
- Loňský rok přinesl na realitním trhu rekordní čísla, objem realizovaných transakcí se meziročně zdvojnásobil.
- Jedním z důvodů jsou příznivější podmínky financování, roste ovšem důraz na ESG parametry projektů.
- Do centra pozornosti se vrací kanceláře, k atraktivitě přispívá snížená neobsazenost.
Realitní trh má za sebou rekordní rok. Podle Trend Reportu vydaného Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) dosáhla důvěra v segment nejvyšších hodnot za posledních pět let. Celých 95 procent respondentů považuje investici do nemovitostí za atraktivní, což potvrzuje i počet uskutečněných transakcí. „Rok 2025 byl co do objemu realizovaných transakcí na českém trhu komerčních nemovitostí rekordní. Celkem 4,3 miliardy eur představuje víc než dvojnásobný meziroční nárůst,“ konstatuje portfolio manažer investiční společnosti EFEKTA IS Filip Emmer.
Jedním z důvodů rekordních výsledků je podle něho dobrá kondice komerčního trhu spojená se zvýšeným zájmem otevřených podílových fondů. „Došlo k velkému přílivu kapitálu od českých domácností, které během loňského roku přišly o bezrizikové produkty s výnosem kolem pěti až šesti procent a hledaly alternativu. Tu jim nemovitostní fondy dokázaly nabídnout výměnou za akceptovatelnou míru rizika,“ upřesňuje. Podle analýzy společnosti CBRE loni v celkových číslech tvořili čeští investoři 87 procent tuzemského investičního objemu, ve čtvrtém kvartálu to dokonce bylo 96 procent všech transakcí.
V posledních letech tato skutečnost přispěla ke vzniku řady nových fondů, což se podle Emmera promítá primárně do cen komerčních nemovitostí u nás. V této oblasti ale nejde jen o tlak ze strany institucí. „Díky vývoji české životní úrovně a dosažení vysokého příjmového decilu si menší retail park může dovolit i fyzická osoba. Tito investoři pak nepřímo konkurují právě novým fondům s menším startovacím kapitálem,“ vysvětluje.
Tuzemské fondy proto stále častěji vstupují i na zahraniční trhy, mimo jiné do Polska. „Zatímco většina zahraničního kapitálu byla po invazi na Ukrajinu k Polsku spíše rezervovaná, český kapitál je nyní největším investorem v tamním sektoru komerčních nemovitostí,“ dodává Emmer.
ESG jako nový filtr trhu
Dalším z důvodů rekordního růstu nemovitostního trhu jsou i příznivější podmínky financování. Byť éra nejlevnějšího peněz je zřejmě definitivně pryč a úrokové sazby se drží na vyšších úrovních, v loňském roce pokračoval jejich mírný pokles, což přispělo ke zvýšení výnosového potenciálu nemovitostí. Současně je ale třeba počítat s přísnějším přístupem bank. Stále větší důraz kladou na ESG, přednost tak dostávají projekty, které splňují parametry udržitelnosti a společenské odpovědnosti.
Podle Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí tlak na environmentálně udržitelné stavby průběžně roste a spolu s tím se tak očekává i další růst významu ekologických certifikací, energeticky úsporných řešení nebo technologií, které přispívají ke snižování uhlíkové stopy.
„Podmínky se napříč financujícími bankami do určité míry liší, ale obecně směřujeme k výrazně přísnějším standardům. Už dnes je komplikovanější financování nemovitosti s energetickými štítky kategorie D. I proto jsme před časem přistoupili k významnějším investicím do střešních fotovoltaických elektráren a postupně se instalují na většinu nemovitostí,“ souhlasí Emmer a dodává, že legislativní podmínky pak míří ještě dál než bankovní. Například k povinným podílům parkovacích míst vybavených dobíjením pro elektromobily.
Kanceláře jsou zpět
Analýza CBRE počítá s tím, že stárnoucí fond budov v kombinaci s přísnějšími standardy energetické účinnosti a udržitelnosti povede investory k přehodnocování kvality portfolia. Část investičních aktivit se tak zaměří na renovace a selektivní přestavby. To je podle globálního reportu společnosti Colliers velká příležitost pro kancelářské budovy, které se vrací do centra pozornosti investorů. Ty se nyní díky kapitálovým výdajům a renovačním programům soustředí na vytváření hodnoty, mimo jiné právě prostřednictvím zvyšování standardů udržitelnosti.
Atraktivitě kancelářských prostor podle dat EFEKTA IS přispívá snížená neobsazenost v hlavních lokalitách, která od roku 2024 klesla z osmi k dnešním šesti procentům. Jedná se o důsledek definitivního postcovidového návratu lidí pracujících z domova na pracoviště. Investičnímu apetitu však ubírá vysoká míra ústupků ze strany majitelů vůči nájemcům a následná neschopnost zvyšovat nájmy, které už rok a půl spíše stagnují.
Trend bude pokračovat CBRE předpokládá, že český trh s komerčními nemovitostmi si udrží silné objemy investic i letos. Odhadovaná hodnota je kolem 3,5 miliardy eur. „Domácí kapitál zůstane jedním z klíčových motorů realitního trhu. Investoři se budou zaměřovat především na rezidenční projekty a rozvojové pozemky, zároveň očekáváme pokračující silnou aktivitu realitních fondů na českém i středoevropském trhu,“ říká Zdenka Klapalová, prezidentka ARTN a jednatelka společnosti Knight Frank.
„Dynamiku trhu silně ovlivní omezená nabídka, zejména v odvětvích, kde zůstává limitovaná developerská činnost,“ potvrzuje ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers Josef Stanko. Podle něho se očekává, že největší podíl na obchodech budou mít kanceláře. A to díky vyšší poptávce nájemců a omezené nabídce kvalitních nemovitostí.
Právě kvalita aktiva hraje i podle průzkumu ARTN stále větší roli. Spolu s lokalitou, stabilitou výnosu a celkovým rizikovým profilem se stává klíčovým parametrem. Tomu odpovídají i strategie fondů, které se v čase mohou měnit, jak potvrzuje Emmer.
„Když EFEKTA Real Estate Fund před deseti lety začínal, vzhledem k jeho velikosti se nakupovala i menší stand-alone aktiva s jedním nájemcem. Postupně byla řada takových aktiv rozprodána a dnes se napříč segmenty zaměřuje na objekty s mezinárodními či nadnárodními nájemci,“ říká s tím, že to zajistí stabilitu i za horizontem zbytkové doby nájemní smlouvy.
Zvýšený zájem investorů pak směřuje nejen k už zmíněným nemovitostem, ale také k rezidenčnímu nájemnímu bydlení. Podle průzkumu ARTN má velký potenciál i do budoucna, je to segment s nejvyšší očekávanou investiční atraktivitou a také nejvýraznějším přírůstkem nové výstavby.
Institucionální nájemní bydlení by podle Trend Reportu mohlo tvořit deset až dvacet procent nově zahajovaných projektů. „Rostoucí role velkých investorů v segmentu nájemních rezidenčních nemovitostí představuje jeden z trendů, který může trh postupně stabilizovat a přinést větší objem profesionálně spravovaného nájemního bydlení,“ zmiňuje člen dozorčí rady ARTN a partner KPMG Pavel Kliment.
Z toho lze odvodit, že obliba nájemního bydlení není jen dočasnou reakcí na horší dostupnost hypoték, ale může jít o dlouhodobý strukturální trend. „Hlavním hybatelem není pouze dostupnost hypoték, ale lehce se rozevírající příjmová dynamika ve společnosti. Našetřit dnes dvacet procent vlastního kapitálu na byt v Praze či Brně, kde se koncentruje nejvíce pracovní síly, je pro nově vstupující na trh práce někdy i na celou dekádu,“ dodává Emmer, portfolio manažer investiční společnosti EFEKTA IS.
