Za hranicemi vyhrává ten, kdo zná detail, říká ředitel Real Estate divize DRFG Jan Pelíšek

Český realitní trh prošel zásadní proměnou a domácí institucionální fondy z něj z velké části vytlačily dříve dominantní zahraniční hráče. Kromě vysoké odolnosti to však přineslo také růst cen komerčních nemovitostí, což tuzemské investory nutí poohlížet se po atraktivnějších výnosech v Polsku, na Balkáně nebo třeba v jižní Evropě. „Rozhodují detailní informace o trhu, mikrolokalitě a aktivní práce s nájemci,“ vysvětluje v rozhovoru ředitel Real Estate divize DRFG Jan Pelíšek.

Jak dnes vypadá expanze českých investorů na zahraniční realitní trhy?

V poslední dekádě prošel český realitní trh zásadní proměnou. Domácí kapitál se přesunul od individuálních investorů k institucionálním fondům, které dokázaly spojit kapitál velkého množství menších investorů. Výsledkem je výrazně vyšší kupní síla i investiční potenciál. Tyto fondy dnes drží většinu komerčních nemovitostí v Česku a z velké části nahradily dříve dominantní zahraniční kapitál. Díky silné poptávce domácího kapitálu jsou ceny komerčních nemovitostí relativně stabilní, zároveň ale vyšší než v zemích střední a východní Evropy. Český nemovitostní trh je velmi odolný, ale zároveň je na něm omezený prostor pro výhodné nákupy.

To je tedy jeden z důvodů, proč české investice směřují za hranice.

Ano. Český trh komerčních nemovitostí má své limity, takže investoři hledají nové příležitosti jinde. Nejčastěji v Polsku, na Balkáně nebo například v Chorvatsku a postupně i v západní Evropě včetně Německa nebo Itálie. Každý z těchto trhů má ale svá specifika, která je nutné zohlednit. Například vnímání maďarského trhu výrazně ovlivňuje vývoj tamního politického prostředí.

Přesto řada fondů zdůrazňuje význam domácího trhu.

To je logické. Většina fondů získává více než 90 procent kapitálu od českých investorů, kteří mají k domácím aktivům bližší vztah. Proto je podíl domácích nemovitostí v portfoliu fondu důležitý. Pokud ale chce fond růst, naráží na limity, ať už v podobě nedostatku příležitostí, nebo vysokých cen.

Jak velký je rozdíl ve výnosech mezi Českem a zahraničím?

Zjednodušeně lze jako vodítko použít roční výnos z aktiva, tedy yield, poměr ročního příjmu z nemovitosti k její tržní hodnotě. V Polsku i Maďarsku je vyšší minimálně o 100, ale často i o 200 bazických bodů. Například v pražském Karlíně, který patří mezi nejatraktivnější kancelářské lokality, se yieldy pohybují kolem šesti až sedmi procent. V Polsku ty nejatraktivnější začínají nad sedmi procenty.

Je výnos klíčovým ukazatelem?

Je jen jedním z faktorů. Rozhodující je také kvalita nemovitosti, potenciál růstu nájmů, podmínky financování a likvidita. V Česku je financování velmi atraktivní, což umožňuje akceptovat vyšší cenu. V Polsku je naopak financování dražší, s vyššími maržemi bank a nižší úrovní LTV, ale trh nabízí více příležitostí. Nižší likvidita na některých trzích je pak kompenzována vyšším yieldem. Úspěch investice vždy závisí na vyvážení těchto tří faktorů.

Mluvíme primárně o existujících komerčních nemovitostech?

Ano, o třech hlavních segmentech: retailu, kancelářích a logistice. Právě do nich směřuje většina kapitálu realitních fondů, které nakupují stojící aktiva.

Má dnes výstavba nových komer­čních projektů ještě smysl?

Prostor je velmi omezený. Náklady na výstavbu se často blíží cenám existujících nemovitostí, takže development přestává dávat ekonomický smysl. Platí to zejména pro kanceláře, kde poptávku ovlivnil covid, nástup režimu home office i výhled na zavádění AI. Ve střední a východní Evropě, kde byla silná servisní centra, také končí éra levné pracovní síly a to ovlivní poptávku po kancelářích a servisních centrech mimo hlavní města. Obchodní centra se dnes prakticky nestavějí, vznikají pouze retail parky, a to selektivně. V logistice už odezněl hlavní boom a trh se stabilizuje. Development komerčních nemovitostí je dnes méně atraktivní, proto se výstavba přesouvá hlavně do rezidenčního segmentu.

Kam směřují vaše investice geograficky?

Záleží na segmentu. U retailu jsme velmi flexibilní a investujeme zejména v lokalitách s nízkou konkurencí a vysokou kvalitou nájemců. U kanceláří se soustředíme výhradně na hlavní města, například Varšavu, Budapešť a Prahu. V logistice se zaměřujeme na Polsko. Máme tak několik projektů, které aktuálně realizujeme.

Zůstáváte pouze v Evropě?

Mimo Evropu zatím expandovat neplánujeme. Ve střední a východní Evropě máme know-how i lokální týmy, což je zásadní výhoda. Působíme zhruba na pěti trzích a zvažujeme další expanzi, pravděpodobně v jižní Evropě.

Ředitel Real Estate divize DRFG Jan Pelíšek. | Zdroj: Oldřich Hrb

Jak dominantní je tedy dnes český kapitál v regionu?

Podle vývoje posledních čtyř let hraje český kapitál ve střední a východní Evropě klíčovou roli, zejména v Polsku a částečně v Chorvatsku. Objem investic je vyšší než u jiných regionálních hráčů. Za rok 2025 byl na prvním místě v objemu investic do nemovitostí na polském trhu s objemem přesahujícím jednu miliardu eur. Překonal tak investory z USA s 830 miliony, Polska se 790 miliony a Izraele se 450 miliony eur. Podíl německého kapitálu nebyl ani čtvrtinový v porovnání s tím českým. Zároveň sledujeme opačný trend u západních investorů. Německý, britský i americký kapitál se z regionu střední a východní Evropy částečně stahuje a vrací se na domácí trhy.

Co je důvodem?

Region je dnes stabilnější a vyspělejší než před dvaceti lety, což znamená nižší výnosy a menší prostor pro příležitostné investice. Zároveň hrají roli makroekonomické a geopolitické faktory. Američtí investoři se intenzivně soustředí na domácí trh, kde často nacházejí atraktivnější příležitosti. Německo se potýká s ekonomickými problémy, což omezuje expanzi investorů do zahraničí. To vše posiluje roli lokálního kapitálu.

Jak v tomto prostředí pracujete s portfoliem?

Klíčová je lokální přítomnost. Bez silného týmu přímo na trhu se kvalitní realitní investice dělat nedají. Proto máme vlastní týmy v Polsku, Maďarsku i v Česku. Významným krokem tímto směrem byla akvizice developerské společnosti TriGranit, maďarské firmy s přibližně třicetiletou historií a působností napříč střední a východní Evropou. Podílela se na výstavbě velkých obchodních center, kancelářských i multifunkčních projektů v regionu. Spojení s týmem DRFG Real Estate výrazně posílilo naše know-how a umožňuje teď lépe vyhodnocovat investiční příležitosti v jednotlivých zemích, kde působíme.

Takže rozhoduje znalost lokálního prostředí?

Ano. V realitách nerozhoduje jen typ aktiva, ale především detail. Konkrétní umístění, mikrolokalita, historie nemovitosti nebo struktura nájemců. Například kancelářská budova v Budapešti může mít zcela odlišný výkon podle toho, v jaké části města se nachází. Klíčová je i přímá komunikace s nájemci, tedy zda mají zájem zůstat, rozšiřovat se, nebo naopak odcházet. Výsledný obrázek se skládá z mnoha dílčích informací a právě schopnost tyto střípky správně poskládat rozhoduje o tom, zda bude investice úspěšná.

Jinak řečeno, cílem je minimalizovat překvapení.

Přesně tak. Díky lokálním týmům víme o investici maximum ještě před nákupem, což výrazně snižuje riziko nepříjemných překvapení.

Lokální tým znamená i místní zaměstnance?

Ano. V Polsku máme velký tým, v Maďarsku menší, ale jsou to všechno lokální odborníci. Já osobně jsem například čtyři roky působil ve Varšavě, kde jsme budovali naši pobočku, která se následně propojila právě se zmíněným TriGranitem. Dlouhodobě pracujeme na tom, aby týmy fungovaly jako jeden celek a sdílely společnou strategii skupiny DRFG.