Deset zemí s nejdražším bydlením. Na špici je agresor z východu, v žebříčku je i Česko
Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD) dlouhodobě sleduje vývoj cen bydlení a porovnává, ve kterých ze sledovaných zemí vychází nejdráž. Žebříčku už nejméně deset let kraluje mocnost, se kterou OECD ukončila přístupová jednání kvůli její invazi do sousedního státu. V TOP 10 zemích s nedostupným bydlením, které OECD porovnává na základě výše nájemného, poměru cen nemovitostí k příjmům a vývoje reálných i nominálních cen, je i několik evropských zástupců, včetně Česka.
V Česku je na byt potřeba až 13 ročních platů
OECD řadí Česko na 10. příčku ve svém žebříčku sledovaných zemí. Bydlení v tuzemsku patří k nejméně dostupným v celé Evropské unii – podle loňského Indexu prosperity a finančního zdraví, zpracovaného Českou spořitelnou a portálem Evropa v datech, je Česko až na 23. místě z 27 států. Důvodem jsou vysoké ceny nemovitostí, pomalý proces stavebního řízení a nedostatečná výstavba, která dlouhodobě zaostává za potřebami trhu.
Češi na průměrný byt potřebují až 13 ročních platů, což je pátý nejhorší výsledek v EU. Výhodnost nájemního bydlení navíc výrazně klesla a náklady na bydlení zatěžují čím dál více domácností – devět procent z nich vydává za bydlení nepřiměřeně vysokou část příjmů, často na úkor základních potřeb, jako je vytápění. Ačkoli investice do výstavby v Česku patří k nejvyšším v EU, bytový fond stále nestačí pokrýt poptávku, a problém s dostupným bydlením tak trápí až 1,6 milionu lidí.
Oblíbenou letní destinaci prodražují turisté
Chorvatsko se v žebříčku OECD ocitlo na devátém místě zejména kvůli prudkému růstu cen nemovitostí v posledních letech, které výrazně předčily příjmy obyvatel. Významným faktorem je boom krátkodobých pronájmů v turisticky atraktivních lokalitách, jako je Dubrovník či Split, kde byty mizí z běžného trhu, cizinci tlačí ceny nahoru a vyhání místní obyvatele.
Situaci zhoršuje i omezená výstavba, byrokratické překážky při získávání stavebních povolení a spekulativní nákupy nemovitostí ze zahraničí. Kvůli těmto vlivům si stále více Chorvatů nemůže dovolit vlastní bydlení, a náklady na nájem nebo hypotéku spolknou značnou část jejich příjmů, což zvyšuje ekonomickou nejistotu zejména mezi mladými lidmi a rodinami s dětmi. Situace vede k tomu, že mladí Chorvaté často zůstávají bydlet u rodičů až do věku přesahujícího 33 let, což je nejvýše v EU.
Příjmy Slovinců nedrží krok s cenami bytů
Slovinsko se v žebříčku OECD řadí na 8. místo mezi země s nejméně dostupným bydlením, což je podobně jako v Česku i Chorvatsku důsledkem několika faktorů. Ceny nemovitostí i v této evropské zemi rostou rychleji než příjmy obyvatel, což zvyšuje nedostupnost bydlení. Nedostatečná výstavba nových bytů, způsobená složitými a zdlouhavými stavebními povoleními, omezuje nabídku na trhu.
Náklady na bydlení rostou i kvůli rostoucím cenám materiálů a nedostatku kvalifikované pracovní síly. Vysoká míra vlastnictví, která je pozůstatkem privatizace státního bytového fondu v 90. letech, omezuje rozvoj nájemního trhu, což ztěžuje přístup k dostupnému bydlení pro mladé lidi a sociálně znevýhodněné skupiny. V reakci na tyto problémy vláda plánuje výstavbu nových veřejných nájemních bytů a renovaci nevyužívaných nemovitostí.
Litevci se potýkají s dopady masové privatizace
Krize životních nákladů a agresivní válka Ruska proti Ukrajině vytvořily náročné podmínky v Litvě, kde silné inflační tlaky ztěžují domácnostem pokrytí životních nákladů. Stejně jako v mnoha zemích OECD i zde navíc přetrvávají dopady pandemie covidu-19 na trh s bydlením. Litevský trh s bydlením je výsledkem masové privatizace státního bytového fondu po roce 1990. Ta vedla k extrémně vysoké míře vlastnictví, což omezilo rozvoj nájemního a sociálního bydlení.
Mnoho lidí dnes žije v nekvalitních bytech bez možnosti financovat opravy nebo přestěhování. Většina bytového fondu pochází z doby před rokem 1993, je špatně udržovaná a energeticky neefektivní, což zvyšuje náklady na bydlení i energetickou chudobu, jež výrazně převyšuje průměr OECD. Renovace navíc komplikuje nutnost dohody mezi mnoha vlastníky v panelových domech. Situaci zhoršuje i nízké zdanění nemovitostí, kvůli kterému se byty často pořizují jako investice.
V Americe se staví hlavně pro bohaté
Ve Spojených státech ceny nemovitostí od roku 2021 vzrostly téměř o 38 procent, přičemž růst příjmů za tímto tempem zaostává stejně jako v řadě dalších západních zemí. Současně rostoucí úrokové sazby zvýšily náklady na hypotéky, což dále ztížilo dostupnost bydlení pro mnoho domácností.
Nedostatečná výstavba nových domů, zaměřená převážně na vyšší příjmové skupiny, omezuje nabídku. Téměř 60 procent Američanů je nespokojeno s finanční dostupností bytů, přičemž nejvíce postiženy jsou mladší věkové skupiny. Podle údajů OECD tvoří náklady na bydlení nadměrnou část výdajů domácností, zejména u nízkopříjmových skupin, kde je to až polovina všech domácností.
Islanďanům situaci zkomplikovaly vstřícné úvěry
Rychlý růst populace a silná poptávka po bydlení vedly k výraznému nárůstu cen nemovitostí na Islandu. K dražšímu bydlení přispěly i nízké úrokové sazby a uvolněné úvěrové standardy, které zlepšily dostupnost hypoték a dále stimulovaly poptávku po bydlení. Na vyšší ceny doplácí především domácnosti s nižšími příjmy, pro něž náklady na bydlení tvoří významnou část výdajů.
Například v roce 2021 bylo 27 procent domácností na nájemním trhu zatíženo náklady na bydlení přesahujícími 40 procent jejich příjmu. Navzdory snahám vlády zůstává dostupnost bydlení pro mnoho obyvatel výzvou.
Turkům nepomohly ani sociální programy
Turecko se v žebříčku OECD umístilo na 4. místě mezi zeměmi s nejméně dostupným bydlením, což je důsledkem několika faktorů. Navzdory rozsáhlé výstavbě a státním programům, jako je TOKİ, který se zaměřuje na osoby s nízkými a středními příjmy, které si za současných tržních podmínek nemohou dovolit vlastní bydlení, zůstává dostupnost bydlení nízká.
Ceny nemovitostí v posledních letech prudce vzrostly, zatímco příjmy domácností nedržely krok. Navíc vysoké úrokové sazby a omezený přístup k dlouhodobému financování hypoték ztěžují pořízení bydlení prostřednictvím úvěru. Vysoké náklady na stavební materiály a obtížný přístup k pozemkům dále zvyšují náklady.
Ceny bytů v Maďarsku rostou astronomicky
Od roku 2015 vzrostly průměrné ceny nemovitostí o 250 procent a reálné nájmy o 205 procent. Stejně jako v ostatních zemích ani v Maďarsku příjmy domácností zdaleka nedržely krok s tímto tempem. Poměr ceny nemovitosti k příjmu se pohybuje kolem hodnoty 5, což znamená, že průměrná domácnost potřebuje pětinásobek svého ročního příjmu na pořízení bydlení. Náklady na bydlení přesahující 30 procent příjmů se staly běžnými, což zatěžuje zejména nízkopříjmové skupiny.
Výstavba nových bytů je nedostatečná, s přibližně 1,875 novými byty na 1000 obyvatel ročně, což je jedno z nejnižších čísel v regionu. Sociální bydlení tvoří pouze 2,5 procenta bytového fondu a často se jedná o nejméně kvalitní byty obývané nejzranitelnějšími skupinami obyvatel. Navzdory vládním snahám o podporu vlastnického bydlení, například prostřednictvím daňových úlev nebo využití penzijních úspor na bydlení, zůstává dostupnost bydlení pro mnoho Maďarů nedosažitelná.
Portugalský trh zatěžují cizinci
Portugalský trh s bydlením se v posledních letech potýká s výrazným nárůstem cen, čímž se země dostala na 2. místo v žebříčku OECD. Od roku 2013 do roku 2023 vzrostly ceny nemovitostí o 121 procent, více než dvojnásobek průměru OECD a čtyřnásobek průměru eurozóny. Tento růst cen nebyl doprovázen odpovídajícím růstem příjmů, což vedlo k výraznému zhoršení indexu dostupnosti bydlení v zemi.
Situaci dále zhoršuje nedostatek dostupného bydlení, příliv bohatých cizinců využívajících daňové pobídky a nárůst krátkodobých pronájmů spojených s turismem. Navzdory vládnímu plánu investovat dvě miliardy eur do výstavby 33 tisíc bytů do roku 2030 zůstává dostupnost bydlení pro mnoho Portugalců vzdáleným snem. V zemi proto loni protestovaly desítky tisíc lidí.
Rusům nepomohla ani invaze
Rusko se v žebříčku OECD dlouhodobě umisťuje na předních příčkách v oblasti nedostupnosti bydlení. Hlavními příčinami jsou nízké příjmy obyvatelstva, vysoké ceny nemovitostí a omezený přístup k hypotékám. Podíl hypotečních úvěrů na ruském HDP je podle společnosti Deloitte ve srovnání s průměrem EU velmi nízký a činí pouhých 2,6 procenta. Situaci zhoršila i finanční krize v letech 2014 až 2016, kdy došlo k prudkému poklesu rublu a propadu reálných příjmů.
Sociální bydlení je stále velmi omezené a čekací lhůty na státní byty v Moskvě dosahují až 10 let. Po ruské invazi na Ukrajinu navíc opět vzrostly ceny nemovitostí a ukončení programů podporujících nižší úrokové sazby dál omezilo dostupnost bydlení pro většinu obyvatelstva. V okupovaných oblastech, jako je Mariupol, ruské úřady zabavují opuštěné byty a nabízejí je ruským občanům za zvýhodněných podmínek, čímž podporují osidlování těchto území a mění demografickou strukturu regionu. Válka ale celkově přispěla k prohloubení nerovností na trhu s bydlením v Rusku.
