Brnu chybí byty, nabídka je dlouhodobě přiškrcená, říká finanční ředitel Crestylu

Centrum Brna čeká významná proměna. Kromě přesunu hlavního nádraží je v plánu i vznik Jižní čtvrti, která je pro české developery velkým lákadlem. Nejen z hlediska rezidenčního bydlení, ale také retailu. „Buď musíte mít dostatečně velký projekt, nebo perfektní lokalitu. Tady je obojí,“ říká finanční ředitel společnosti Crestyl Jozef Ďurík s tím, že okolo projde osmdesát až sto tisíc lidí denně.

Čím je dnes Brno pro developery tak atraktivní?

V porovnání s Prahou jsou tam dostupnější pozemky a o něco jednodušší povolovací proces. Ale i Brno má svá specifika. Trh je vzhledem ke složení obyvatelstva víc předurčený k nájemnímu bydlení. V Brně je nejen hodně studentů, ale také technologických firem, které lákají mladé lidi. Atraktivní je i svou polohou, což byl pro nás hlavní argument.

Jak to myslíte?

Operujeme na polském a českém trhu. Brno pro nás bylo poslední skládačkou do stavebnice velkých měst, kde bychom měli mít regionální pobočku. Praha je naším domovským rezidenčním trhem, v Polsku je hlavním centrem Varšava. Máme tam ale i další pobočky, ať už v Trojměstí, Gdaňsku, Sopotech, Poznani, Vratislavi nebo Krakově. Brno bylo logickým krokem, abychom vyplnili mezeru na mapě.

Jaké projekty dnes v Brně primárně vznikají?

Pozornost směřuje především k nově vznikající oblasti od hlavního vlakového nádraží směrem na jih. Tam stavíme i my, budujeme tu multifunk­ční projekt Dornych, hned vedle pak vznikne rezidenční Nová Amerika.

To je oblast, která by v následujících letech měla projít největší proměnou. Bylo těžké se tam prosadit?

Nakonec ani tolik ne, měli jsme dobré načasování. Budovu bývalého Prioru, kde stavíme Dornych, jsme koupili před devíti lety od společnosti Tesco, která se zbavovala nemovitostí napříč střední Evropou. Zájem mělo víc developerů, probíhala otevřená soutěž. Tu se nám podařilo vyhrát a v loňském roce jsme zahájili výstavbu.

Před devíti lety ještě Brno nemělo nový územní plán, navíc okolí vlakových nádraží nemívá zrovna nejlepší pověst. Co vás tam už tehdy oslovilo?

Máme poměrně rozsáhlý retailový background a dobře si uvědomujeme, jaké jsou v této oblasti rozhodující trendy. Buď musíte mít dostatečně velký projekt, nebo perfektní lokalitu. Tady je obojí. Se sousední Vaňkovkou vzniká požadovaný objem a zároveň je to centrum Brna, tedy vůbec nejlepší místo. Okolo projde osmdesát až sto tisíc lidí denně, obrovskou návštěvnost tady získáváte takřka zadarmo.

Zůstane to tak i po plánovaném přesunu hlavního nádraží?

Ano, vznikne tam přirozený trychtýř. Když se budete chtít z centra města dostat do nově vzniklé městské části, projdete kolem nás.

V centrech velkých měst se dnes logicky staví především na brownfieldech. Čím je tato výstavba specifická?

Jsou tam dvě potenciálně problematické věci, které musíte řešit ještě předtím, než kopnete do země: archeologický průzkum a dekontaminace území. Ta je specifická zejména u pozemků, kde v minulosti stávaly průmyslové areály, v případě bývalého Prioru nebyla zapotřebí až v takové míře. Při archeologickém průzkumu se ovšem našly pozůstatky ze švédských válek, což nás trochu zdrželo. Naštěstí to nebylo nic dramatického, šlo asi o dva měsíce.

Může náklady na výstavbu snížit recyklace původních materiálů?

Může, proto se s ní stále častěji počítá. Současně je to jeden ze zajímavých ESG aspektů. Stejně jako geotermální vrty, které se v centrech měst stávají trendem a pomáhají nám plnit nejpřísnější parametry udržitelnosti.

Do jaké míry jsou dnes ESG aktivity otázkou hodnot a nakolik už je to nezbytné s ohledem na financování?

Financování zatím není hlavní motivací, i když už se o tom hodně mluví a do budoucna je směr víceméně jasný. Už nyní se dá získat bonus na úrokové sazbě, zatím je ale poměrně velký rozdíl mezi českými a německými bankami, německé vám za ESG dají větší bonus, trend je ale patrný i v Česku. Určitě se bude důraz dál stupňovat a jednou už bez udržitelných prvků úvěr nezískáte.

Finanční ředitel společnosti Crestyl Jozef Ďurík | Zdroj: Crestyl

V Brně se podobně jako v Praze řeší kritický nedostatek bytů. Pomůže nový územní plán?

Je to problém, který se nasčítal za posledních patnáct dvacet let. Aby se trend otočil, bude třeba minimálně stejně dlouho deficit postupně snižovat. Nabídka je dlouhodobě přiškrcená, loni se v Brně prodalo asi čtrnáct set nových bytů. Když to přepočteme na velikost města, výstavba jde podobným tempem jako v Praze. Ze strany developerů tam žádné překážky nevidím, kapitál je nyní celkem dobře dostupný a je i chuť stavět. Největším problémem tak zůstávají stavební povolení.

Jak je to s cenami bytů? Začíná se i v nich Brno vyrovnávat Praze?

V Praze stojí nové byty v průměru kolem 175 až 180 tisíc za metr čtvereční, v Brně je to přibližně 145 až 150 tisíc. To už není takový rozdíl, což je ostatně další důvod, proč dnes po Brně pokukuje tolik developerů.

Jakým tempem ceny rostou?

Jak v Praze, tak i v Brně to loni bylo kolem třinácti procent.

Jaká je situace v segmentu kanceláří?

Brněnský trh je trochu jiný. V Praze se neobsazenost „áčkových“ a „béčkových“ kanceláří pohybuje shodně kolem 6,5 procenta, je nejnižší za posledních deset let. V Brně je mezi jednotlivými kategoriemi velký rozdíl. U „béčkových“ kanceláří sahá neobsazenost až k patnácti procentům, zatímco u „áčkových“ je na úrovni Prahy. Zájem o prémiové prostory je velký zejména ze strany technologických firem, nabídka je ovšem v porovnání s Prahou relativně omezená. Brno ještě v tomto ohledu nabízí velký potenciál.

Jak se pak liší výnosy, rychlost předprodeje nebo pronájmu?

Když máte kvalitní produkt, je to v obou městech podobné. V retailu nám hodně nahrává, že se útraty domácností za poslední tři roky navýšily. Lidé už tolik nešetří, do Česka tím pádem expandují nové značky a chtějí být na dobrých místech. Kanceláře zatím nemůžeme posoudit, protože základní vlastnost firem je, že nové prostory nechtějí řešit víc než dva roky před samotným nastěhováním.

Říkal jste, že dostupnost kapitálu je dnes v Česku relativně vysoká. Co to pro vás znamená?

Roste zájem investorů, a především ti čeští mají s nemovitostmi velmi dobré zkušenosti, což ještě umocňuje poptávku. Současně ale platí, že si hodně vybírají. Jak říká Omar Koleilat, zakladatel Crestylu, dnešní peníze jsou chytré, investoři se naučili odlišovat méně kvalitní produkty. Druhou věcí je pak dnešní makroprostředí, které je velmi příznivé. Není to jako v roce 2008, kdy kapitál do nemovitostí neproudil vůbec.